------ "Mr.Mike" ------ MIKE SKVORTSOV personal real estate corporation

One Percent Realty

phone: 604-644-6430 mike@onepercentrealty.com

Полная ALOHA, дорогие господа-товарищи!

 

16mar 
2012

Ванкуверский клуб любителей недвижимости. Заседание № 6.

Итак, дорогие любители недвижимости в большом и славном городе Ванкувере, поздравляю Вас – дождались! Весна, скоро и в отпуск – поближе к чему-то совершенно горячему, пряному и одновременно освежающему и дурманяще приятному. Вот видите, как занесло – это всё от дождичков наших заколбасило. Да, заколбасило, а потом, бах – глядишь, уже и на песочке, и всё вокруг – один бесконечный праздник. Одним словом – магия, прости, Господи! Поэтому нет ничего удивительного в том, что как-то сам собой материализовался на нашем заседании мой коллега – человек оттуда, где всегда праздник. Итак, прошу любить и жаловать: Randolph “Randy” Antonio – риэлтор, работающий в KELLER WLLIAMS на Maui, Hawaii. (The Randy Antonio Real Estate Team Voted Realtor Associate of the Year 2002, by the Realtors Assn. of Maui (RAM) RAM Board Director 2004-2007. Accredited Buyer’s Representative Certified Residential Specialist).

Mихаил Скворцов: Почему инвестиции в недвижимость на Maui, Hawaii – это хорошая идея?

Randy Antonio: Сейчас лучшее время, потому что MAUI IS ON SALE! На Maui покупатель властвует на рынке недвижимости с 2007 года, и сейчас у нас можно найти недвижимость cо сниженной в 30-50% ценой от спрашиваемой ранее цены. Кроме того, остров Maui в течение десятилетий является для канадцев излюбленным туристическим направлением, а также местом для приобретения второго дома. К тому же многие строительные компании, возводящие кондо-комплексы, имеют канадских владельцев.

Mихаил Скворцов: Так всё же почему Maui, а не Phoenix, не Miami, не Florida, Las Vegas или California?

Randy AntonioПочему Maui? Maui – это не БОЛЬШОЙ ГОРОД, здесь нет freeways, high-rise buildings, нет рекламных щитов, куда ни посмотри. На острове вы найдёте много видов проживания в совершенно различной природной среде – от пасторалий Upcountry (the highlands) Maui до густых джунглей на севере (the North Shore) и прибрежных курортов. Бирюзово-изумрудная вода в океане чиста и идеально располагает к купанию круглый год напролёт. Добавьте к тому погодные условия и температурный режим, которые можно назвать просто идеальными. Всё это формирует своеобразный расслабленный стиль жизни и культуру поведения, которые отлично вписаны в наши природные красоты. Вот несколько интересных фактов: около 2 миллионов туристов за год (второе место после Honolulu) при достаточно низкой плотности постоянно проживающего на острове населения (около 140000 человек). Сотни миль прекрасных пляжей с белым, черным и красным песком. Температура зимой 21-26оС, а летом – 24-28оС. Около 300 солнечных дней в году. Средняя температура воды в океане – 23,8оС.

Остров Maui признаётся читателями Conde Nast Travel Magazine “№ 1 Island in the World” уже 14 лет подряд! Канадцы инвестируют в недвижимость на острове с 70-х годов прошлого века.

Mихаил Скворцов: А какие виды инвестиций в недвижимость распространены сейчас на острове?

Randy AntonioМногие канадцы покупают второй дом. Это либо single family home или turnkey vacation rental. Канадцы также любят квартиры resort coastal communities. Из-за того, что у нас небольшое число многоквартирных домов, они продаются очень быстро.

Mихаил Скворцов: В Канаде у нас хорошо действует MLS. Есть ли что-то похожее у вас?

Randy AntonioДа, конечно. Мой вебсайт соединён с Maui MLS, и им очень легко пользоваться. Вы можете видеть всё, что продаётся, и сайт обновляется ежедневно. Там представлены все категории – BANK OWNED, SHORT SALE, OCEAN FRONT, LUXURY HOMES и BEST BUYS. Также там вы найдёте последнюю статистику, сравнительные продажи, новости экономики и информацию о всех местных событиях.

Mихаил Скворцов: Один их главных вопросов – как избежать двойного налогообложения.

Randy AntonioЭтот вопрос несколько выходит за рамки моей компетенции, но я работаю с большим количеством консультантов во всех областях, связанных с налогами. Думаю, что этот вопрос легко можно переадресовать им. Из моего опыта знаю – канадцы в этих целях используют limited partnership entity.

Mихаил СкворцовНа какие услуги может рассчитывать канадец, покупающий недвижимость на острове?

Randy Antonio: У меня большой выбор специалистов, готовых помочь – это property management, maintenance и cleaning services, general inspectors, contractors, escrow и title companies, real estate attorneys и accountants, mortgage lenders и т.д. Вообще у нас на Hawaii property management companies за свои услуги берут 10% от gross income для long-term rentals и 20-40% от rental revenues для vacation rental properties. На Hawaii мы используем escrow companies для проведения оформления сделки, и они берут за это околo 1% от цены покупки. Банки при оформлении финансирования берут от 1% до 3% от цены покупки и просят downpayment обычно в размере 35% с разными условиями выплаты до 30 лет .

Mихаил Скворцов: Можно ли привести пример того, во что можно уже сегодня инвестировать?

Randy Antonio: Информация на 1 Марта. MlS № 350413, 198 W. Papa St, Kahului BANK OWNED! 3bedm + 1.5 bath, house/cottage, approx 1,025 sq ft., land 7,993 sq ft, Price $284,900. Дом построен в 1968 году.

•Rental income: main house $1600, cottage $900 = $2500

•35% down: $99,715 Loan: $185,185k

•Taxes = $100/mo Insurance: $100/mo

•Payment = $925/mo , 30 YEAR FIXED, 6% P&I

Cash Flow = $2,500 – $1125 = $1,375/ month

 

 

 

Второй пример: 151 Hoano St, Kihei….COMING SOON! Ещё не выставлен на продажу .

3 units. Mainhouse 3 beds, 2 bath remodeled tiled floors, new counter tops in kitchen & bath. New appliances. Painted exterior & interior in 2006. Located in resort community of Kihei, and minutes from white sand beaches, golf courses, shops/dining, movies, library, and schools. Asking price $469,000.

Fully rented: Main home $1800/mo. Studio unit behind garage may be non-conforming-studio 250 sf., bath & kitchen for $800, detached Cottage studio with A/C, and tiled floors rents for $1000./mo. Total income $3600/month. Cash flow potential of approx $1,100/month….monthly payment $1827/month, based on 35% downpayment, 6% interest 30 year fixed, less $400 for management fees, prop taxes, insurance, etc.

Randolph “Randy” Antonio

На этом мы заканчиваем наше очередное заседание Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Мне хотелось бы поблагодарить RandolphRandy” Antonio, а всем любителям ванкуверской недвижимости рекомендуем посетить его www.RandyAntonio.com. Полный вариант статьи, как и все последние новости, вы сможете найти на нашем блоге http://vancouverrealestatefunclub.blogspot.com/. Смотрите нас в YouTube на MyHomeInMotion. Заходите к нам в гости на Facebook -Vancouver Real Estate Fun Club. Слушайте нас по радио CKNW в 2 часа дня March 17, April 21, May 26, June 30, Aug 4, Sept 8, Oct 13, Nov 17, Dec 15. И, как всегда, всю Вашу кореспонденцию прошу направлять на мой email mike@onepercentrealty.com или позвонить на мой                   .

До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One percent realty ltd

 


Read full post

Marc Jurock is the General Manager of the Real Estate Action Group. Born and raised in Vancouver ,
Marc enjoys boating, skiing and Real Estate investing. He would be happy to discuss the Real Estate
Action Group or Real Estate investing in general.
604-683-1111 / marc@reag.ca

 

 

1.Mike Skvortsov -  What does it mean Real Estate Action Group ? Tell us about its history and about its place in
Vancouver real estate investor's community.|


Marc Jurock - The Real Estate Action Group (REAG) started in 2003. Since then REAG’s strong focus on personal
growth through Real Estate investment training has achieved strong positioning in Canada’s major and
minor Real Estate Training organizations. Thus, to that extent that REAG has accumulated substantial
goodwill in the eyes of the public and is a major force in the Real Estate Training Marketplace

2.Mike Skvortsov - How does it work? What does it mean to be a member of REAG? What kind of things are
available for members ? Examples, please.


Marc Jurock -Being a REAG Member means:
ñCreating a new belief system. Yes, it is possible to create wealth quickly.
ñUnderstanding money.
ñCreating a laser beam focus on our own FUTURE BEST SELF.
ñCreating a commitment to action.
ñUnderstanding to FIRST create a plan, commit to it, perform to it and measure the results.
ñLearning all the secrets, targeted actions, and necessary nuts and bolts of real estate investment.
ñCreating a real estate investment money machine - making money while asleep.

Finding out: What kind of investor are you? A flipper, a shark, a creator of unearned income? All three
or will a combination of one or two will work? Which is best for you? We teach how to flip for fast
profit or how to create passive income for life, in any market.

REAG also provides Real Estate workshops, Real Estate Action Weekends, Weekly Thought Starter
newsletters, monthly REAG meetings plus much more.

3. Mike Skvortsov -WHAT DOES IT MEAN TO BE A REAL ESTATE INVESTOR?

Marc Jurock -A Real Estate investor is someone who actively or passively invests in real estate. An active investor
may buy a property, make repairs and/or improvements to the property, and sell it later for a profit.
A passive investor might hire a firm to find and manage an investment property for him. Typically,
investors choose Real Estate for several reasons: cash flow, appreciation, depreciation, tax benefits
and leverage.

4. Mike Skvortsov -WHAT SHOULD I HAVE TO START REAL ESTATE INVESTING? MONEY,
KNOWLEDGE -WHERE CAN I GET THEM? SOME GOOD EXAMPLES OF PEOPLE WHO
ARE WORKING WITH YOU.

Of course I will answer that you should join the Real Estate Action Group. You need a system to create
wealth through income producing properties. You also need access to like minded individual that you
can strike joint ventures with. Enter the Real Estate Action Group.

We have many members who just choose to work an area or a type of property. We have one member
who specializes only in tri-plexes. You have to want what you own. There is not just one kind of Real
Estate to invest in.

I have seen people start with nothing and who now enjoy Real Estate investing as a career. They
found deal. If have a great deal, the money will find you. Of course, nothing is easy and there is work
involved but it sure can be rewarding.

5. Mike Skvortsov -WHAT KIND FORM OF REAL ESTATE INVESTMENT AVAILABLE NOW IN BC AND
CANADA?


Marc Jurock -There are all kinds available at any time in BC and Canada. It is the actual deal that matters. Always
the deal and knowing what are your personal goals and does this investment fit into your goals.
6.WHAT DO YOU THINK ABOUT INVESTMENT IN US. REAL ESTATE MARKET? WHAT
IS THE POPULAR PLACE FOR THIS INVESTMENT.

Certainly there are oportunites all over the USA but buyer beware. As Canadians, we are foreigners
there and every state treats us differently. My clients ask me mostly about Las Vegas, Nevada and
Phoenix, Arizona.
I have personally invested in Phoenix, Arizona as well know many investors that are in Phoenix.

6.Mike Skvortsov -WHAT DO YOU THINK IS THE REAL DEAL? WHAT KIND OF CHARACTERISTICS
SHOULD THE DEALS HAVE? EXAMPLE. MAYBE YOU PERSONAL DEALS.

Marc Jurock -Once again, everything is personal. I had deal recently were the owner accepted 35% down, carried the
remaining 65% of the financing and is willing to let me pay interest only payments for 5 years with a
balloon payment of the rest owning coming due at that time. This was a good deal for me personally
because I wanted to be in that market for 5 years and I did not have to use a bank or joint venture
partners.
7.Mike Skvortsov -WHAT DOES IT MEAN TO BE A SUCCESSFUL REAL ESTATE INVESTOR?|

Marc Jurock -I would think a successful Real Estate Investor is one who had achieved his or her goals.
An example be would someone that was not a flipper but and an investor meaning buying low priced
Real Estate in a low vacancy, good employment town and letting the renter pay off the units. After 10 -
15 this investor would own these units and be making a very healthy passive income.


Marc Jurock is the General Manager of the Real Estate Action Group. Born and raised in Vancouver ,
Marc enjoys boating, skiing and Real Estate investing. He would be happy to discuss the Real Estate
Action Group or Real Estate investing in general.
604-683-1111 / marc@reag.ca

 

Read full post

Why investing now in Real Estate in Phoenix, AZ is a good idea?

 

 Mike Skvortsov, One Percent realty , Vancouver

1.Mike Skvortsov -Why investing now in Real Estate in Phoenix, AZ is a good idea?

 

Linda Gerchick - The Phoenix market is primed for investment:

 

· WE ARE IN THE SUNBELT

· WE HAVE POPULATION GROWTH

· WE HAVE ECONOMIC GROWTH

· WE HAVE NO NATURAL DISASTERS

 

Our real estate market is the prime target for investing,  NOW is the time!  Our population is expected to double between the year 2000 and 2030.  Take advantage of this extraordinary Buyer's Market!  Right now prices are a fraction of what it actually costs to build.  Not only will you be getting an excellent month to month cash flow return on your investment (5-10% on average) you will have considerable appreciation gains in a few years when real estate is selling for what it actually costs to build.

 

2.Mike Skvortsov - Why Phoenix,  not Hawaii, not Miami. not Florida or Las Vegas, not California? 

Linda Gerchick - The growth that Arizona will experience in the three key areas of population growth, income growth and job growth will be unmatched by any other state except for that of Nevada.  And there are two reasons why we don’t like Nevada… they have limited amounts of water and are on a water restricting program.  Here in Arizona we have a 100 year water supply, even with all the future planned growth and the doubling of our population by 2030.  We also have a diversified economy and are not solely focused on gambling, entertainment or hospitality.

 

3.Mike Skvortsov - What kind of investments are available in Phoenix ( flip, long term), what kind of properties are available there (townhouses, single residential houses, duplexes, maybe multyfamelies).

 

 Linda Gerchick -  While there are fix and flip opportunities available, the margins are small and it’s really a great buy and hold market.  We have condos, townhomes, regular homes, duplexes, fourplexes and even apartments that are all great types of property to buy today.

 

4. Mike Skvortsov -Give me please 2 example of hot deal available in Phoenix now .

 

Linda Gerchick - We have a nice 3 bedroom 2 bathroom home with a 2 car garage in a good neighborhood that is tenant occupied at $950/month providing the investor with $11,400 in yearly gross rents and we figure a 5% vacancy rate equates to an effective income of $10,830. Yearly expenses of $2,506 gives you a net operating income of $8,324 which equates to an 8.41% Cap Rate.

 

We have an amazing deal on a tenant occupied large 1,240SF 3 Bedroom 2 bath condo. Just $28/SF! This community has a pool and nice walking paths. The condo is rented for $843/month and after expenses the net income is $4,591/yr. with a CAP rate of 13%. HOA Dues (included in expenses) are $250/unit/month. This garden-style condominium community is located in a strong rental area of north central Phoenix.

  

5. Mike Skvortsov -In Canada we got very good informational system for locate real estate properties  - MLS, does in the USA similar system available, similar souses? Where we can get last information ( the  internet , maybe webinars, or even real seminars in Phoenix, and who organized them ). 

 

Linda Gerchick - In the US, there are a couple sources for real estate here in Arizona. Arizona has the Arizona Regional Multiple Listing Service (ARMLS). This information is provided by Realtor’s and is the most accurate information on property available in Arizona. There are other internet sources such as Zillow.com, Realtor.com and Loopnet.com.

 

6.Mike Skvortsov -Many question about double taxation. Is any way how to avoid it? What is a most popular form of business organization for foreign investors you can recommend?

 

Linda Gerchick -  As a Realtor, when it comes to tax issues, we recommend talking with a CPA that knows tax related benefits and consequences that come up with owning real estate in the US. It is their knowledge that helps the investor pay the least amount of taxes. The CPA that is used though does not form the entity that will hold the property in. It is the lawyer that does this. It is the combination of the tax advice from the CPA and the liability advice from the lawyer that will tell you what entity to form to hold an investor’s property.

 

7.Mike Skvortsov -What kind  of services available for Canadian investors in Phoenix ( maintenance companies, lawyers, mortgages?, Realtor). What is cost for those services? 

 

Linda Gerchick - Team Gerchick has put together a one-stop shop for the Canadian investor looking to buy in Phoenix. There are maintenance companies, CPAs, lawyers, property inspectors, termite inspectors, lenders, property managers, insurance companies, home warranties and many others that deal in real estate. A realtor’s services for a buyer come at no charge to the buyer as the seller pays commissions.  Property managers generally charge 7-10% of rents collected as their management fee.  Setting up an entity with a lawyer averages around $500.

   

 

 

Linda Gerchick, CCIM 

Associate Broker, Team Gerchick 

Office:              602-256-1415  

 Cell:              602-688-9279       

Fax:  602-396-2033

 

Linda@justsoldit.com

 


Read full post

  

No 6. Ванкуверский клуб любителей недвижимости. Заседание No 6.

Полная ALOHA, дорогие господа –товарищи.

  Mихаил  Скворцов.  One   Percent  realty ltd.

 

 

     Итак, Дорогие  любители недвижимости в большом и славном городе Ванкувере, поздравляю Вас - дождались, скоро и в отпуск – поближе к чему-то совершеннр горячему,  пряному и одновременно освежающему  и  дурманяще приятному. Вот видите, как  занесло- это всё от дождичков наших – заколбасило. Да , заколбасило  , а потом, бах- глядишь уже и на песочке- и всё вокруг - один бесконечный праздник. Одним словом – магия, прости, Господи. Поэтому нет ничего удивительного в том, что как-то сам собой материализовался  на нашем заседании  мой коллега - человек оттуда, где всегда праздник. Итак, прошу любить и жаловать Randolph  “Randy” Antonio – риэлтор, работающий в KELLER  WLLIAMS на Maui, Hawaii. (The Randy Antonio Real Estate Team

Voted Realtor Associate of the Year 2002, by the Realtors Assn. of Maui (RAM) RAM Board Director 2004-2007.Accredited Buyer's Representative Certified Residential Specialist )

   Mихаил  Скворцов –    Почему  всё же   инвестиции в недвижимость на Maui, Hawaii - это хорошая идея?

   Randy Antonio   Сейчас лучшее время, потому что MAUIISONSALE! На Maui покупатель властвует на рынке недвижимости с 2007 года, и сейчас у нас можно найти недвижимость  cо сниженной ценой  в 30-50 % от спрашиваемой тогда цены. Кроме того, остров Maui в течении десятилетий является  для канадцев излюбленным туристическим направлентем и также местом для приобретения второго дома. К тому же многие строительные компании, возводящие кондо комплексы, имеют канадских владельцев.

   Mихаил Скворцов – Так всё же , почему Maui, а не Phoenix,   не Miami, не  Florida , Las Vegas или California.

  Randy Antonio   Почему Maui?  Maui   –   это   Вам не  БОЛЬШОЙ   ГОРОД, здесь   нет   freeways, high-rise buildings, нет  рекламных шитов, куда ни посмотри.  На острове вы найдёте много видов проживания в совершенно различной природной среде – от пасторалой Upcountry (the highlands) Maui до густых джунглей на севере (the North Shore) и прибрежных курортов. Бирюзово-изумрудная вода в океане чиста и идеально располагает к купанию круглый год напролёт. Добавте к тому погодные условия и температурный режим, которые можно назвать просто идеальными. Всё это формирует своебразный расслабленный стил жизни и культуру поведения, которые отлично вписаны в наши природные красоты.Вот несколько интересных фактов:около 2  миллионов туристов за год ( второе место после Honolulu) при достаточно низкой  плотности постоянно проживающего на острове населения ( около 140,000 человек). Сотни миль прекрасных пляжей с белым, черным и красным песком. Погода зимой -21С-26С, а летом 24С-28С. Около 300  солнечных дней в году. Средняя теппература воды в океане – 23.8С.

Остров Maui признаётся “No 1 Island in the World” уже 14 лет подряд читателями Conde Nast Travel Magazine! Канадцы  инвестирут в недвижимость на острове с 70-ых годов прошлого века.

  Mихаил Скворцов –А  какие виды инвестиций в недвижимость распространены сейчас на острове?

 

  Randy Antonio  Многие  канадцы покупают дторой дом. Это либо   single family home или turnkey vacation rental. Канадцы также любят квартиры resort coastal communities. Из за того, что  у нас достаточно небольшое число могоквартирных домов, они продаются очень быстро.

  Mихаил Скворцов – В Канаде у нас  хорошо действуед MLS. Есть ли что-то похожие и у вас.

   Randy Antonio Да, конечно. Мой вебсайт соединён Maui MLS и им очень легко пользоватся. Вы можете витель всё, что продаётся, и он обновляется ежедневно. Там представлены все категории- BANK OWNED, SHORT SALE, OCEAN FRONT, LUXURY HOMES и BEST BUYS. Также там вы найдёте последную статистику, сравнительные продажи, новости экономики и информацию о всех местных событиях.

  Mихаил Скворцов – Один их главных вопросов- как избежать двойного налогообложения.

 

  Randy AntonioЭтот вопрос несколько выходит за рамки моей компетенции, но я работая с большим количеством консультантов во всех обласнях, спязанных с налогами. Думаю, что этот вопрос легко можно переадресовать им. Из моего опыта - канадцы используёт limited partnership entity в этих целях.

  Mихаил СкворцовНа  какие услуги может расчитывать канадец, покупающий недвмжимость на острове

  Randy Antonio – У меня большой выбор специалистов, кто говов помочь – это property management, maintenance и cleaning services, general inspectors, contractors, escrow и title companies, real estate attorneys и accountants, mortgage lenders и т.д. Вообще у нас на Hawaii property management companies за свои услуги берут 10% от  gross income для long-term rentals и 20% to 40% от rental revenues для vacation rental properties. На Hawaii мы используем  escrow companies для проведения  оформления сделки и они берут за это околo 1%  от цены покупки. Банки при оформлении финансирования берут от 1% до 3%  от цены покупки и просят downpayment обычно в размере 35%  с разными условиями  выплаты до 30 лет .

 

Mихаил Скворцов – Можно ли привести пример того, во что можно уже сегодня инвестировать.

 Randy Antonio- Информация на 1 Марта. MlS No 350413, 198 W. Papa St, Kahului  BANK OWNED! 3bedm + 1.5 bath, house/cottage, approx 1,025 sq ft., land 7,993 sq ft, Price $284,900. Дом построен  1968,

•Rental income:  main house $1600, cottage $900 = $2500

•35% down:  $99,715  Loan: $185,185k

•Taxes = $100/mo    Insurance:  $100/mo

•Payment =  $925/mo , 30 YEAR FIXED, 6% P&I

Cash Flow = $2,500 - $1125 = $1,375/ month

 

 

 

 Второй пример 151 Hoano St, Kihei....COMING SOON!  Ещё не выставлен на продажу .

3 units. Mainhouse 3 beds, 2 bath remodeled tiled floors, new counter tops in kitchen & bath. New appliances. Painted exterior & interior in 2006. Located in resort community of Kihei, and minutes from white sand beaches, golf courses, shops/dining, movies, library, and schools.  Asking price $469,000.

 

Fully rented:  Main home $1800/mo. Studio unit behind garage may be non-conforming-studio 250 sf., bath & kitchen for $800, detached Cottage studio with A/C, and tiled floors rents for $1000./mo.   Total income $3600/month.  Cash flow potential of approx $1,100/month....monthly payment $1827/month, based on 35% downpayment, 6% interest 30 year fixed, less $400 for management fees, prop taxes, insurance, etc.

   

 

 

 Randolph "Randy" Antonio

 

На этом мы заканчиваем наше очередное заседание Ванкуверовского клуба любителей недвижимости.  Мне хотелось бы  поблагодарить Randolph "Randy" Antonio,  а всем любителям Ванкуверовской  недвижимости рекомендуем посетить его www.RandyAntonio.com. Полный вариант статьи, как и все последние новости, вы сможете найти на нашем блоге http://vancouverrealestatefunclub.blogspot.com/. Смотрите нас в YouTube на MyHomeInMotion.  Заходите к нам в гости на Facebook  -Vancouver Real Estate Fun Club. Слушайте нас по радио  CKNW в 2 часа дня  March 17,April 21, May26, June 30,Aug 4,Sept 8,Oct 13,Nov 17,Dec 15.  И , как всегда, всю Вашу кореспонденцию прошу навправлять на мой email  mike@onepercentrealty.com или позвонить на мой 604-644-6430.

До скорого свидания. Ваш Михаил Слворцов – One percent realty ltd

Read full post

Hi Mike

Reminder to   Please Join Us March 31 & April 1, 2012

Come to beautiful Phoenix, AZ to learn firsthand and from the Best in the Arizona Marketplace.  We'll cover hot topics about investing and the current commercial real estate market. We’ll teach you to analyze investment opportunities yourself with free of charge software and you’ll be among the first to obtain our new real estate investment book also at no charge!    

Saturday is action packed with guest speakers and facts & figures about Arizona’s current market conditions.  We will provide lunch and beverages so just bring a laptop if you can. 
Sunday - via luxury motor coach, we will tour available properties in the Phoenix Metro area.

Click the link to our Custom Event Website for all specific details and to register today. 


TeamGerchick - Seminar Details

REGISTER for our Phoenix 2 Day Real Estate Seminar

The Cost is $199 per person.
 

Linda Gerchick, CCIM

Associate Broker, Team Gerchick 
Office:             602-953-5180      
Cell:                602-688-9279       
Fax:    602-953-5183
Linda@justsoldit.com 

 

 

 

Team Gerchick - March 2012 - 2 Day Real Estate Seminar Phoenix, AZ

 

Read full post

 
 
My Mortgage Broker 
Pauline Tonkin
  Mortgage Update
                                                                                                                                       Mar 2012
In This Issue
 
 
Strata Act Changes
12 Ways to Get Out of Debt
Real Estate Investing - Interview with local realtor
Do you need to learn more about managing your money?
www.MyMoneyCoach.ca
KUDOS

Thanks for allowing me to help you!

We thank you for your incredible service. I always appreciate working with people who make things happen and have a can do attitude. You certainly have that and the process was clear and uncomplicated.
 
PG - Surrey 
  

 

I love helping my clients and giving them them power to choose.

Only a few weeks still spring! 


Visit my blog, join me on Facebook, Linkedin or Twitter for up to date information on mortgages and other items of interest to home owners and buyers.

As always I appreciate your sharing each issue with friends and family.  If you have any items of interest that you would like to see in future issues please email me at pauline@mybcmortgage.ca.
Changes to the Strata Property Act

As part of the Buyer Beware seminar in January sponsored by John Grasty of Prudential Realty in Coquitlam, he provided updates on the recent changes to the Strata Property Act.   We received plenty of questions so we have collected more information over the past couple of months specific to depreciation reporting and how it may impact financing, strata fees and buying or selling your condo.  Our next Buyer Beware expert panel is set for Wednesday March 7th at 7pm - Douglas College. 

 

On December 13, 2011, the provincial government changed several important strata requirements.

 

The changes mainly concern depreciation reports and contributions to a strata corporation's contingency reserve fund (CRF). Some changes are immediate, while others come into effect at different times over the next two years. After speaking with some local engineering firms we have learned more about the depreciation reporting process.  For those strata groups with a strong contingency fund in place and a maintenance plan the costs of repairs will be clear to owners and buyers.  Those with limited planning in place may see a rise in strata fees to allow a build up of funds allocated towards maintenance.  For more details  visit my blog atwww.MyBcMortgage.ca or call me directly at             604 813 8402      
 

 

12 of the Most Effective Ways to Get Out of Debt

Many people would love to pay down their debt or get rid of it altogether, but they aren't quite sure of the best way to do it. There really isn't any one "best way" that works perfectly for everyone. So here are a dozen suggestions to get you started. The more of these that you can apply, the faster you will get out of debt.

 

 

http://www.mymoneycoach.ca/my_budget/out_of_debt.html

Note from Pauline - This website was created by the Credit Counselling Society.  They are a non-profit credit counselling group who help people to get control of their budget, repay their debt through repayment programs and how to deal with collection companies.  I have referred clients to them who say they appreciate how they were treated and the help they received.

 

Interview on real estate investing 

Thank you to Mikhail Skvortsov, local realtor for interviewing me on what investors should consider before investing in real estate.  I am not a huge fan of being interviewed on camera - so I was a bit nervous.  I think I needed to sit closer to the microphone so you could hear me - but we will do better next time.  
Bottom line - the message was to consider the cost of financing, vacancy and maintenance when you make an offer on a purchase for investment.  Talk to your mortgage specialist, tax accountant and realtor to ensure you have all the information you need in order to purchase at the right price to maximize your return on investment.

Upcoming Events - I will be a guest speaker.

Buyer Beware
  (with John Grasty of Prudential Real Estate)
March 7,2012   7pm
Douglas College Coquitlam
RSVP to Pauline             604 813 8402      

Building Wealth Through Real Estate (with Susan Hubele of REMAX) 
April 19,2012    7pm 
27th Floor 1850 Comox St, Vancouver 
RSVP Robert             (604) 813-8897        

More events in May - to be announced.

If you are part of an association or company that provides educational programs to your members and want to book a presentation or panel of experts at your next event - call Pauline at             604 813 8402       or email at pauline@mybcmortgage.ca

 

 

 

Thank you for your testimonials and referrals
I really enjoy what I do each day in helping people.  I also appreciate the testimonials and referrals to family, friends and colleagues.  
Read full post

 Do you have clients buyingt home their first home?  RBC Royal Bank® could help them save thousands!

 

Are your clients buying their first home? Let RBC Royal Bank make their first mortgage payment – up to $4,000*!

 

These days everybody could use a little cash. For first-time homebuyers, this is especially true. Whether it’s new furniture, flooring or new appliances there’s no shortage of things that your clients need to turn their new house into a home. With the money saved with this special offer, those things are now within reach.

 

Here’s how it works:

 

RBC Royal Bank will pay your client’s first month’s mortgage payment — principal and interest — when they finance their mortgage with RBC Royal Bank.  Applications must be made between March 1st and May 31st 2012 and funded within 120 days from the date the application is taken.

 

There’s really no downside because all RBC Royal Bank mortgages come complete with great rates and flexible payment features, including Double-Up® payment and Skip-A-Payment® options and up to a 30-year amortization.

 

But that’s not all!

 

Your clients can also enter the RBC $25,000 Downpayment™ Giveaway Contest for a chance to win**$25,000 or 1 of 20 $1,000 secondary prizes. Visit www.rbc.com/downpayment to find out more.

 

Talk to your RBC mortgage specialist today for complete details about this exciting offer.

 

 

Your new home doesn't come with mortgage advice. I do.

Contact me today:
Tania Thomas
Mobile Mortgage Specialist
RBC Royal Bank
(604)961-3512

tetyana.thomas@rbc.com

 

 

* This offer is available for new mortgages only. The price is limited to a maximum $4000.. The client is still required to pay HomeProtector® insurance premiums and the realty portion of their tax payment if it applies.  HomeProtector insurance is a creditor’s group insurance underwritten by The Canada Life Assurance Company.  Please see the HomeProtector booklet for full details.

 

**No purchase necessary. Contest starts from March 1 to June 28, 2012 .Correct answer to skill-testing question required. Odds of winning depend on the number of eligible entries received. For complete contest rules, please visit: www.rbc.com/downpayment.

 

Personal lending products and residential mortgages are provided by Royal Bank of Canada and are subject to its standard lending criteria. 

 

® / ™ Trademark(s) of Royal Bank of Canada. RBC and Royal Bank are registered trademarkes of Royal Bank of Canada. 

 

 

 

Read full post

СРЕДА, 29 ФЕВРАЛЯ 2012 Г.

 

 

Ванкуверский клуб любителей недвижимости. Заседание № 4.

 

24feb 
2012

Пришла весна – пора звать риэлтора (народная ванкуверская примета)
Mихаил Скворцов. One Percent realty ltd.




 
Robert QLee
 


 Ну вот и дождались наконец: всё как-то вдруг зашевелилось, распрямилось и вздрогнуло – одним словом, весна пришла, скворцы прилетели. Конечно, про то, что вдруг ну буквально всё скинуло “зимние наряды” – это пусть какой-нибудь альбертский риэлтор нам сказки рассказывает, мы – ванкуверцы – люди серьёзные и в это не верим, хотя и нам наши зимние дожди порядком надоели. Так вот: приход весны мы с Вами точно определяем лишь по тому, что наша возлюбленная недвижимость вдруг начинает, как сумасшедшая, ходить по рукам, пренебрегая иногда даже простыми законами здравого смысла и правилами предосторожности. Тянет её, что ли, куда? Ну просто, как птица-тройка какая-нибудь, двухбедрумная + ден с двумя туалетами и видами на все красоты нашего сказочного города сразу. Ну тянет – и пусть, так нет, она ещё и нас за собой тянет, лишая сна и превращая нас то в покупателей, то в продавцов, а зачастую и в тех и других одновременно. Ну а в том случае “я к врачу обращаться не стану’’, а позвоню-ка я напрямую риэлтору.
Последние полгода, встречаясь на страницах многоуважаемой газеты “Ванкувер Экспресс“ мы с Вами, Дорогой Читатель, порядком поднаторели, как покупать жильё без стресса, экономя при этом большие деньги. А для тех, кто пропустил, мы всю эту батальную сцену разместили на нашем блогеhttp://VancouverRealEstateFunClub.blogspot.com/. Всё в открытом доступе. А вот про продавца недвижимости мы так толком и не поговорили. Вот и время пришло – пора.
И попросил я ответить на вопросы наших читателей и поделиться своими мыслями по этому поводу человека во всех смыслах удивительного – моего коллегу-риэлтора Robert Q. Lee, снискавшего в нашем риэлторском сообществе большую славу не только большими профессиональными познаниями и умениями (Experience – 18 years Real Estate Professional Results – REBGV Presidents Club 2010/ 2008/ 2007 (Top 1% of all REBGV Realtors) Master Medallion Club – 2011-2004 (Top 10% of all REBGV Realtors), но и своими поистине удивительными человеческими качествами.
Михаил Скворцов: Что, по Вашему мнению, означает market price на недвижимость в Большом Ванкувере?
: Правильная рыночная цена на жильё основывается на сравнительном анализе информации, которая доступна риэлтору. Вот 3 фактора, наиболее важных при определении правильной цены:
  1. Недавние продажи сравнительно похожего жилья.
  2. Уже выставленное на продажу жильё, которое будет конкурентом нашей недвижимости.
  3. Сегодняшнее состояние рынка недвижимости (тенденция – вниз или вверх).
Рыночная цена – это, конечно, наиболее сложная вещь для оценки, вот почему предлагаемая риэлтором цена – это своего рода оценка, отражающая спрос и предложение.
Михаил Скворцов: Хорошая ли это идея – пригласить риэлтора при покупке жилья в новостройке? Может ли риэлтор помочь договориться с developer? Нужно ли проводить home inspection при покупке новостройки?
Robert QLeeПригласить риэлтора – очень хорошая идея. При этом developer платит риэлтору, а для покупателя услуги риэлтора бесплатны. Он поможет не только договориться о цене, но и об условиях покупки. Его опыт и совет будут очень полезны во время всего процесса покупки вплоть до закрытия сделки.
Для собственного спокойствия building inspection – это всегда хорошая идея, однако при покупке strata property у хорошо известной компании с хорошей репутацией home inspection обычно во многих случаях не нужна. А вот при покупке single family new home инспекция всегда желательна.
Михаил Скворцов: Наш читатель задаёт вопрос – “Мой дом сейчас продаётся, должен ли я изменить цену на него, когда в январе я получил BC Fssessment на него с гораздо более высокой, по сравнению с прошлым годом, ценой?”
Robert QLee: В BC Аssessment, что владельцы недвижимости обычно получают в начале января, отражена ценность жилья с точки зрения налогообложения. Предполагаемая оценка обычно основана на сравнительном анализе всего жилья, что было продано к июлю прошлого года. Оценка, сделанная в BC Аssessment, помогает риэлтору составить Current Market Evaluation (CMA). CMA основан на анализе продаж за последние 3-6 месяцев, поэтому сегодня, в середине февраля, это уже несколько устарело. Поэтому продавец жилья должен скорее фокусироваться на последней сравнительной информации, нежели на оценке из BC Аssessment.
Михаил Скворцов: Много вопросов касательно того, хорошая ли идея приглашать к продаже недвижимости риэлтора из One Percent realty. Наш читатель спрашивает: если я выставлю на продажу свой дом с риэлтором и     One Percent realty, то будут ли с ним сотрудничать риэлторы из других компаний с полной оплатой комиссионных? Какой вообще сервис оказывают риэлторы из One Percent realty?
Robert QLeeOne Percent realty ltd принадлежит к компаниям, которые оказывают полный спектр услуг (Full Service Real Estate conpany) на рынке недвижимости в Большом Ванкувере, ВС и уже почти по всей Канаде. Однако она оказывает эти услуги со значительными скидками. Multiple Listing Service (MLS) – это наиболее важная составляющая при продвижении жилья на рынок, которая через интернет делает доступной для публики всю информацию о продаваемом жилье. Покупатель сегодня через MLS имеет доступ ко всей информации, а всё, что продаётся через One Percent realty ltd , в полном объёме выставлено в Multiple Listing Service (MLS). Через One Percent realty ltd в год продаётся 3-4 тысячи объектов недвижимости, что было бы невозможно сделать без поддержки риэлторов из других компаний.
Большое спасибо Robert Q. Lee. Если у вас есть вопросы к Robert Q. Lee, Personal Real Estate Corporation прошу направлять их напрямую Robert Q. Lee (604.908.452) info@RobertQLee.com www.RobertQLee.com
А все новости – на новом блоге http://VancouverRealEstateFunClub.blogspot.com/. Мы уже давно на Facebook. Все вопросы просим также посылать наmike@onepercentrealty.com или по                  .
До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One percent realty ltd.

 

Михаил Скворцов: 
Read full post

ЧЕТВЕРГ, 23 ФЕВРАЛЯ 2012 Г.

 

 

Ванкуверский клуб любителей недвижимости. ЗаседаниеNo5  

 Продолжаем инвестировать в недвижимость родного города.Подарок.

 

  Mихаил Скворцов. One Percent realty ltd.

 
 
 
 
 

Уважаемые любители недвижимости нашего сланого города, сегодня нашим гостем будет Kyle GreenMortgage Broker, Mortgage Alliance. Этот молодой и очень энергичный человек стал известным благодаря уникальным способностям при строительстве портфолио для инвесторов в Ванкувере. Он пришёл к нам в гости не с пустыми руками. В конце Вас ждёт очень ценный подарок.

 1.Михаил Скворцов - Что же это означает, когда MORTGAGE SPECIALISTначинает работать с инвесторами в недвижимость. И какая вообще  разница между Вами иREGULAR MORTGAGE SPECIALIST?

 

Kyle Green – При сегоднешней экономической ситуации становится всё сложней найти финансирование для клиетов,  инвестирующих в нежвижимость.И без тщательной подготовки и совета специалиста  очень просто упереться в стену, особенно если у Вас уже есть 2 или 3 объекта недвижимости.  Я помогаю моим клиентам разобраться в том, что может привлечь внимание  lenders  к ним как инвесторам , и даю советы , как при этом избежать всяческих проколов  при финансировании слежующей покупке.Очень важно построить план, который бы работал как для моих клиентов, так и для lenders. БольшинствоMORTGAGE специалистов не работает с инвесторами и не разбирается во всех тонкостях при финансировании инвесторов, а вот это и есть моя снециализация.

2. Михаил Скворцов – С чего же следует начать новичку, желаюшему стать инвестором в недвижимость?

Kyle Green – Для тех, кто хотел бы стать инвестором, - очень важно построить отношения с профессионалами, кто разбирается в инвестировании, то есть связатся с хорошим риэлтором, mortgage broker, lawyer, бухалтером и другими  коллегами инвесторами. Многие мои клиенты – члены REAG (Real Estate Action Group, www.jurock.com) . На заседаниях этой группы можно почерпнуть много важных знаний, что помогло бы заложить серьёзный фундамент для успешного инвестирования. Там же можно повстречаться с людьми, заинтересованными в совместных проектах. И конечно, новичёк в инвестировании должен обратится  к mortgage broker , кто специализируется в инвестиронии , для выработки плана, как начать инвестирование.

3. Михаил Скворцов -  Как Вы считаете, сегодяшний день подходит для начала инвестирования, или лучше дождаться более спокойных в экономическом плане времён?

Kyle Green – Не важно, как рынок или экономика себя ведут, всегда можно найти счастливый случай. Следуя стратегии Warren Buffet , вы покупаете тогда, когда другие боятся. А боятся ли другие покупать сейчас?  О, безусловно боятся. Очень важно помнить: что бы не происходило, люди всегда вынуждены продавать недвижимость и делать это быстро. При этом открывается возможность приобрести недвижимость по цене, что гораздо ниже рыночной. Я рекомендую моим клиентам четко следовать основополагающим принципам, и тем самым мы сможем минимизировать риск, связанный с инвестированием в недвижимость.

4. Михаил Скворцов- Какие формы инвестирования возможны сейчас в ВС и Канаде?

Kyle Green – Сейчас представлена большая коллекция возможностей для инвестирования в ВС и Канаде. Это и квартиры, дома, дуплексы и многоквартиреые дома. Из-за того, что сейчас достаточно сложно найти в Большом Вснкувере недвижимость, даюшую  при её аренде positive cashflow, я получаю большое количество заявок на покупку недвижимости с positivecashflow в Edmonton и на севере ВС . Мы также можем видеть fully furnishedcondos (high and mid range) в Ванкувере, дающих хороший cashflow. Всё, конечно, зависит от конкретного случая.

5. Михаил Скворцов- Что Вы думакте об инвестировании в недвижимость в  США? Какие Вы можете назвать наиболее популярные места для инвестирования там?

Kyle Green – Сейчас большое количество инвесторов обращают своё внимание на Америку из-за очень низкой цены на недвижимость. Однако очень важно понимать, что финансирование нокупки жилья южнее канадской границы будет связано с большими от 30% down payment, что в свою очередь ведет к большим затратам при инвестировании. Кроме того, затраты на юридическое обслуживание (accounting, legal, etc) LLP ( форма организации бизнеса в Америке) могут съесть всю прибыль.Вы можете найти сейчас кондо по цене от $30,000 в таких местах как Phoenix и во  Florida. Я видел, как много моих клиентов покупают дома меньше чем за $100,000 в Vegas, California и Detroit.

6. Михаил Скворцов-Что же для Вас означает счастливый случай при инвестировании?

Kyle Green – Я всегда ищу недвижимость, которая могла бы при её ареде давать cashflow positive, что поможет минимизировать мой риск, когда цены на рынке иду вниз. Я согласен держать объект недвижимости долгий период и ждать, когда цены пойдут вверх, только при условии, что я получаю деньги в мой карман. Мне нравятся дома и дуплексы больше, чем квартиры, поскольку первые более устойчивы в цене. Если я нахожу недвижимость, которая показывает 18% - 20% ROI (Return on Investment) в год с достаточно сильным cashflow и устойчивой appreciation, я хватаюсь за неё. Я использую программу по оценке вариантов инвестирования, которой может воспользоватся любой, зайдя на мой сайт. При её помощи можно оценить около 50 объектов недвижимости в час.

        На этом мы заканчиваем наше очередное заседание Ванкуверовского клуба любителей недвижимости.  Мне хотелось бы  поблагодарить Kyle Green ,  а всем любителям Ванкуверовской  недвижимости рекомендуем посетить его  http://kylegreen.ca и воспользоваься его удивительной программой – щедрым подарком для всех инвесторов. Полный вариант статьи, как и все последние новости, вы сможете найти на нашем блоге http://vancouverrealestatefunclub.blogspot.com/.  На следующих заседаниях нашего клуба мы планируем  снова встретиться с  лидерами   инвесторского  сообщества в Ванкувере, REAG(Real Estate Action Group, www.jurock.com),поговорить о том, как и  во что инвестируют на Мауи и  Phoenix (причём всё- из первых рук). Нас ждёт встреча с home inspector . А так же мы начнём большой разговор, как жить в страте.   И , как всегда, всю Вашу кореспонденцию прошу навправлять на мой email  mike@onepercentrealty.com или позвонить на мой                  .

До скорого свидания. Ваш Михаил Слворцов – One percent realty ltd

Read full post

Секретное и всепобеждающее оружие при покупке жилья в Большом Ванкувере. EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT, или часть 2-ая – B ЧЁМ ПРАВДА, БРАТ?

 

9aug 
2011

Многоуважаемый читатель, в прошлый раз мы с Вами только прикоснулись к секретному и всепобеждающему оружию при покупке жилья в Большом Ванкувере – EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT – и ко всем мифам и легендам, его окружающим. И как бабахнуло, о, Боже – шквал вопросов, email’ов, догадок, комментариев, одним словом – горький опыт так и прёт. Значит, я, того не предполагая, наступил на мозоль. Ну что же, давайте разбираться.

Итак, в прошлой статье я только вскользь коснулся того, как сложно освободится от предвзятости и беспочвенной надуманности всякого рода мифов при покупке жилья на нашей новой и благословенной Родине (I mean CANADA, BC, VANCOUVER, BURNABY, NEW WESTMINSTER, COQUITLAM, PORT COQUITLAM, RICHMOND, SURREY, PORT MOODY и так далее). Так вот, хорошо бы стряхнуть для начала все эти мифы или почти сказки, что, как какие-то репьи на штанине, мы притащили из другой страны (пусть такой милой нашему сердцу) или уже здесь подцепили, не отдавая себе отчета в том, что не всё то золото, что блестит. Благодаря моим корреспондентам, я начал составлять свод мифов-сказок, которые окружают процесс покупки жилья в Ванкувере и тем самым осложняют его, закрывая проверенные пути к достижению главной цели – покупки жилья при минимальных затратах времени, сил и денег. И перед тем, как приступить к главной цели нашего разговора – EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT- давайте поговорим об этих злостных сказках.

Во-первых, поверьте, покупка жилья не сводится к поиску ответа на вопрос, какой тип mortgage (fixed или variable) наиболее приемлем для Вас. Сколько копий поломали, сколько претензий высказали – жуть. А почему? Да потому, что Вы не пошли и не проверили. Да, именно так: Вам банк сказал, а Вы поверили (не перепроверили, например, у mortgage broker). У меня был свой первый персональный опыт (с точностью до наоборот): mortgage broker сказал – нет, не годишься ты (в смысле, я, на всякий вообще mortgage), и я пошел, утирая скупую слезу, в свой родной банк – и, о, чудо, и денег дали, даже больше, чем было нужно на первое жильё, и не стали шлифовать условиями. И, как говорят сейчас в России, не парьтесь, а адресуйте этот вопросик специалистам. Лучше двум-трём. Обычно здравого смысла хватит, чтоб выбрать из предложенных вариантов Вас устраивающий. И мой совет, смотрите на 5-6 лет вперёд: конечно, развитие всякой там глобальной экономики или поведение процента на mortgage Вы не предугадаете, но хотя бы сможете представить себя и свои потребности в этом скором будущем. И уже на основе этого фантазирования плюс экспертных оценок Вы без труда решите казалось бы неразрешимый вопрос – какой mortgage взять.

Ух, пошли дальше.

Второй очень распространенный миф – Location, Location, Location. Все – риэлторы (увы), соседи, друзья и даже подруги об этом говорят, умно губки дуя, что даже не знаешь, как себя при этом вести. Ну да, Location, Location, Location,- и что мне при этом делать? А делать, на мой вэгляд, нужно только то, что в полной и совершенной форме отвечает Вашим сегодняшним потребностям плюс 5-6 лет проекция вперёд. И всё станет на свои места. Значит, этот самый крутой Location без Вашего, пусть скромного, ТIMING – просто пшик и полная иллюзия. Timing – в смысле конкретного сегодняшнего времени с поправкой на Ваше Большое Время (Вы в первый раз покупаете, или это Ваша инвестиция при подготовке пенсии (поверьте, первые 45-47 лет жизни об этом мало кто думает, и даже не в отсутствии воображения суть дела), или Вы решили поучаствовать а покупке жилья для Ваших деток или внучат). Вот видите – Location без ТIMING не вполне работает. Например, если Вы – недавно приехавшая семья из трёх-четырёх человек при двух работающих родителях, и, наконец, Вы решили бросить выплачивать чужой mortgage, арендуя чужую 2-bedroom квартиру, то Вы будете приятно удивлены, что, покупая себе жильё сейчас, ещё сможете сэкономить деньги для своего тугого бюджета. Если есть желание проверить – обращайтесь, засылайте вопросик на мike@onepercentrealty.com, и пойдём пить кофе со всей Вашей семьёй – фирма угощает. Ну а потом – и райончик подберём, и квартирку – закачаетесь. И от работы недалеко – полная экономия.

В остальном (увы, пунктирно) злобные сказки сводятся к тому, что весной хорошо продавать, а летом, осенью – плохо. Но, позвольте, а что же говорит иная народная мудрость: лучшее время для покупки – это лето, осень? И как тут концы с концами свести, ума не приложу? Как может быть успешной продажа без столь успешной покупки, и наоборот? Где тут связь?

Потом (и на этом – всё на сегодня, завязываем) кто сказал, что покупатель жилья не должен иметь никакого понятия о том, как зарабатывает себе на жизнь риэтор, помогающий купить Вам жильё? Мелочь, конечно, но можно и призадуматься. Но здесь мы с Вами, уважаемый Читатель, наконец подходим к объекту нашего рассмотрения – EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT.

Так в чём же сила этого пресловутого и столь таинственного контракта?! В правде. А правда в чём? В том, что впервые со времен MULTIPLE LISTING CONTRACT (когдa выставляем жильё на продaжу) в EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT чётко расписывается поведение сторон, где и когда Вы доверяете конкретной компании и только ей одной на определённое время (чётко расписывается, с какого по какое время) поиск своего жилья в определённом районе (чётко указывается, в каком). Тем самым Вы нанимаете на работу фирму. Риэлтор при этом представляет фирму. Это он будет выполнять все действия, отмеченные в Schedule ”A” (то есть стандартный набор плюс что-то специально с Вами оговоренное). Вы же обязуетесь на всё это время пользоваться услугами только этой компании и только этого риэлтора. Также Вы обязуетесь позаботится о финансировании сделки (mortgage), отдавая себе также отчет в том, что риэлторская фирма не является lawyer, tax advisor, lender, appraiser, surveyor, structural engineer, home inspector, услугами которых Вам рекомендовано воспользоваться. Это обусловлено тем, что фирма может иметь только ограниченную информацию об объекте купли-продажи, и Вы со своей стороны обязаны провести независимую инспекцию этого жилья. Всё это изложено в первых трёх из девяти пунктов нашего контракта.

Далее следует пункт, полностью посвященный вознаграждению, положенному фирме. Важный момент: компания перед тем, как сделать предложение о покупке (offer), сообщает покупателю о той доле вознаграждения, что ей обещает представитель продавца. Затем специально оговариваются варианты, при которых покупатель гарантирует оплату фирме за оказанную ей услугу. Очень важный момент и его рекомендовано специально обсудить с Вашим риэлтором, так же как и условия выхода из этого контракта.

Из оставшихся пяти пунктов EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT специального взимания требуют два: использование персональной информации (то есть как и для чего эта конфиденциальная информация собирается и, главным образом, используется) а также условия, при которых риэлтор может представлять Вас, как покупателя, так и продавца, то есть другую сторону. Но об этом мы с Вами, многоуважаемый Читатель, уже весьма подробно говорили в другой статье (LIMITED DUAL AGENCY).

Вот и всё. И как видите, в EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT нет ничего страшного, а наоборот, много полезных и совершенно непревзойдённых вещей.

И, как всегда, копию контракта можно получить по email (mike@onepercentrealty.com).

В последних четырёх статьях я в большинстве случаев говорил только о покупке жилья. Моя задача была прошерстить шаг за шагом весь пакет документов, сопровождающий покупку недвижимости в Большом Ванкувере. Вопросу эффективной продажи жилья не было – каюсь – уделено должного внимания. К этому я специально вернусь вскоре, как закончим с покупкой. Но для тех, кто уже сейчас думает продавать, я готов рассказать в приватной форме, как можно продать Ваше жильё с максимальной выгодой. Можно начать с предварительной рыночной оценки Вашей недвижимости (заявки направляйте на mike@onepercentrealty.com или звоните                   ).

Ваш Михаил Скворцов. ONE PERCENT REALTY

Read full post

Секретное оружие при покупке жилья в Большом Ванкувере. Exclusive Buyer’s Agency Contract, или часть 1-ая – В ТИСКАХ МИФОВ

 

7aug 
2011

В двух предыдущих статьях мы с Вами, многоуважаемый читатель, начали большой разговор о том, как сэкономить время и деньги при покупке жилья в Большом Ванкувере. Вначале были представлены базовые составляющие нашего арсенала – Buyers 30 questionnaire и брошюра WORKING WITH REALTOR. В двух словах, это то, без чего нельзя начинать поиск жилья, а также то, чему в большинстве случаев, к сожалению, вовсе не уделяется внимание. Действительно, как можно начинать поиск чего-то, не имея четкого представления о предмете нашего поиска? Вот где наш Buyers 30 questionnaire совершенно незаменим.

Пример из практики. Молодая пара ищет первое жильё. Меня долго мучают вопросами о том, какой лучше mortgage взять, в каком банке, напрямую или через mortgage broker, и, конечно, мне задаётся самый главный (Вы не поверите, но многие так считают) и почти философско-мифологический вопроc, – что лучше: fixed или variable mortgage? И по всему характеру разговора становится понятно – это всё, что по-настоящему их волнует, а остальное – это мелочи, которыми и займется нанятый риэлтор. Я настойчиво прошу заполнить наш вопросник, им не хочется; меня уверяют, что всё уже обговорено тысячу раз, что кому как не им самим лучше знать, что и где они хотят купить, и вообще, господин или как вас там риэлтор, найдите нам deal. (По поводу – найдите нам deal – это тема для целого романа в стихах о месте мифа в повседневной реальности). Однако (наверное, из жалости) соглашаются заполнить мой вопросник. И… О ужас, что мы видим!? В результате у меня в руках две совершенно прекрасные, но такие разные (с точностью до наоборот) картинки. Молодая жена хочет жить поближе к маме, а молодой супруг – поближе к пиву (фигурально) и подальше от естественного супервайзера (тёщи). И при таком подходе всё, что я ни предложу, будет не то. Вы скажете – саботаж и бардак. Я скажу – ну что ж, начинаем работать.

Да, да, дорогой читатель, работать, поскольку именно так это и называется – WORKING WITH REALTOR. Так же названа двухстраничная брошюра, чьё значение не только в том, как просто и в картинках расписываются в ней все возможные варианты отношений с риэлтором (коих  число – три), но также в том, что здесь наряду с полезной познавательной информацией говорится об ответственности, которую возлагает на себя любой желающий купить или продать жильё (ответственность в том, чтобы читать и понимать все документы, а если что-то неясно – искать совета у специалистов). Итак, покупка или продажа жилья – это работа, потому что предмет нашей купли-продажи весьма специфичен – не кофточка, а недвижимость. Особенность сего предмета такова, что требует от нас каких-то знаний и некоей подготовленности. И что же, приходится признать, что о покупке кофточки и связанном с ней ритуале (пошел, померил, купил, раздумал, вернул товар) мы знаем гораздо больше, чем о самой главной и самой ценной покупке всей нашей жизни – своего жилья.

Скажу сразу, недостаток знаний особенно при покупке недвижимости – дело, конечно, мало приятное, но поправимое. Главное – научиться отличать миф от реальности. В чём опасность мифов? Миф – это надуманное и искажённое представление о реальности происходяшего, отвлекающее нас от главного, когда место главного замещено второстепенным или вовсе никчёмным. При продаже жилья – проще, поскольку всё с самого начала идет согласно контракту, где всё расписано четко и ясно: что продаётся, кем, за какую стоимость, при каких условиях, кто и что делает, и сколько хозяин жилья готов за это заплатить. Видите, всё и с самого начала чётко расписано. А что мы видим при покупке жилья – сплошные живые законы диалектики: одно не стыкуется с другим, наши желания (если таковые вообще определились) не только не воплощаются в жизнь, но как-то даже вступают с ней в противоречие. В общем, Карл Маркс вместе Фридрихом Энгельсом – отдыхают.

Вот пример злостного мифотворчества: в среде покупателей, особенно у той её части, что готова внести большой downpayment (20% и больше),  получило широкое хождение представление о том, что себя никакими предварительными контрактами с риэлтором связывать не стоит. Более того, это даже как-то противоречит самой идее покупки жилья: мол, контракт – это обязаловка, а зачем себя как-то и чем-то ограничивать. Пусть он (риэлтор) сам сначала попляшет, а мы ещё посмотрим, а если чем-то не приглянулся – так мы другого найдём. Причём дело настолько запущено, что о содержании контракта (имеется в виду Exclusive Buyer’s Agency Contractвообще и речь не идёт. Таким образом, казалось бы, фундамент отношений между покупателем и нанятым им риэлтором теряет реальное содержание и приобретает характер злобной легенды. Такой вот запущенный случай. Сейчас я не стану выяснять причины происходящего, а сразу и без обиняков скажу: Exclusive Buyer’s Agency Contract – это секретное и непобедимое оружие в руках покупателя жилья в Большом Ванкувере. Судите сами. Вы нанимаете специалиста (риэлтора), который берётся найти для Вас жильё и который даже готов нести связанные с этим процессом накладные расходы (бензин, тонер для принтера, всякие там интернеты с телефонами, но главное – своё время), который будет с Вами во время ваших поисков и просмотров, и который будет представлять Ваши интересы в финальной стадии, помогая Вам выторговать лучшую цену, который будет осуществлять контроль за завершением всей документальной канители. Кстати, в большинстве случаев не Вы ему и заплатите (если всё пройдёт гладко, комиссионные Вашему риэлтору будут выплачены продавцом жилья). Так вот, с этим человеком при всём при этом Вы даже не хотите заключить никакое соглашение, ставя его в положение волонтёра, технически приравнивая его к остальным его собратьям по профессии, а их в большом Ванкувере без малого 11000 персон обоего пола. Деньги-то он за выполненную работу и так получит, с контрактом или без, а вот Вы в бесконтрактном режиме лишаетесь многих естественных привилегий и можете, в конечном итоге, упустить массу возможностей. А это не миф, это факт.

О содержании контракта мы поговорим во второй части нашей статьи, а сейчас лишь скажем, что Exclusive Buyer’s Agency Contract – это две страницы убористого текста плюс информационная страничка и также Schedule ”A”. В информационной преамбуле этого контракта чётко указываются, что подписавшие его стороны (покупатель и представляющая его фирма) тем самым берут на себя конкретные обязательства. Это в схожей степени напоминает отношения продавца жилья и нанятой им фирмы, причём указывается необходимость обсуждения вопроса о полагающемся вознаграждении фирме, выполнившей свою работу. Также приводятся все 10 видов предлагагаемых риэлтором услуг (смотри выше). И самое главное, что точно будет упущено покупателем без контракта, – в самом конце говорится о возможности дополнительных услуг со стороны риэлтора, которые могут быть обсуждены и задокументированы в Schedule ”A”. Содержание этих дополнительных услуг может варьироватся, но смысл понятен – у покупателя с контрактом появляется особый инструмент и дополнительные возможности. Например, моим клиентам я предлагаю проведение особой рекламной кампании в интересующем их районе города. А без контракта это просто невозможно, поскольку контракт – это обязательство клиента быть с фирмой определённое время, а также обязательство фирмы облуживать всё это время клиента должным образом.

Итак, на сегодня все. Остальное – во второй части. Как всегда для любителей и почитателей недвижимости в Большом Ванкувере – вышлю копии Buyers 30 questionnaire и брошюры WORKING WITH REALTOR, а также Exclusive Buyer’s Agency Contract. Заявки прошу направлять на email:mike@onepercentrealty.com.

Уже работает клиентский сайт www.Mike-onepercentrealty.com

Но за последними поступлениями по-прежнему рекомендовано ходить в www.FullServiceLessCommissions.ca

Если Вам потребуется устная справка – звоните                   ,

Read full post

ПЯТНИЦА, 6 ЯНВАРЯ 2012 Г.

 

Vancouver real estate fun club. 2.

 

 
Vancouver real estate fun club. 2.
 
 
 
                                            Pauline Tonkin
 
 
Mike Skvortsov -   WHAT DOES IT MEAN TO BE  A  REAL ESTATE INVESTOR? 
 IS ANY SPACE ON THE MARKET NOW FOR REGULAR PEOPLE WHO ARE  INDENTING TO BE REAL ESTATE INVESTOR? AND WHAT SHOULD I HAVE TO START REAL ESTATE INVESTING? MONEY, KNOWLEDGE -WHERE CAN I GET THEM? SOME GOOD EXAMPLES OF PEOPLE WHO ARE WORKING WITH YOU.

Pauline Tonkin - With the rule changes in 2010 all real estate investors are required to put a 20% down payment on all purchases or 20% equity position for a refinance.  This new requirement presented a challenge for investors previously putting as low as 5% down payment on a purchase.  Since most of my investor clients chose a cash flow strategy they were using a standard 20% down payment, so the rule changes didn’t affect them greatly.  Did this change in down payment eliminate the average person from investing in real estate?  Although it may have reduced the opportunity for some people, the market, as always, makes adjustments.  This actually created an opportunity for people to find new ways to do business.  Partnerships for ongoing purchases and joint ventures for one-off situations are being created.  For example, one person may bring the down payment while the other person locates the properties and negotiates the best price.  I have several clients with successful experiences in buying properties with a partner agreement.  Typically these are for rental purchases.  However, I also have investor clients buying to fix and flip where someone provides the money while the others provide the labour and project management.  In the end they split the profits 50/50. 
The first thing I tell people who come to me and new to real estate investing is to think about what they will and won’t do.  For example some people think they can be a landlord but once they consider what is involved they realize they can’t.  In that case maybe they need to get a partner who can handle the day to day operations and they simply provide the money or they find and negotiate the deals.  Or they may decide they want to buy and flip properties instead of hold and rent.  The more clear you are on your overall objective and goals the higher chance of success you have as your ability to focus and make informed decisions helps you connect with the best opportunities.  I always advise people to build a team of professionals around them – especially a realtor who is knowledgeable in the market area, and a financial planner and a mortgage broker who will help them set up an overall plan to invest. 
 


Mike Skvortsov -THE MEANING OF CREATING NETWORK OF REAL ESTATE PROFESSIONALS FOR BEGINNERS IN INVESTING?
Pauline Tonkin -  I recommend to all my investor clients – whether they are buying their first property or they have a portfolio that they keep connecting with other investors. I am a member of a couple of groups and I do several presentations a year to investors.  I learn something new each time I go to a meeting or even when I receive questions at presentations.  Just as every person is unique each buying opportunity is different and offers teachable moments.  You can never know everything.  Newcomers learn from the veterans and successful investors can learn something from a new investor.  There are great networking and educational resources in BC to gain knowledge and connections including, REAG (http://www.reag.ca/), Real Estate Joint Venture Club (http://www.realestatejvclub.com/), REIN (http://www.rein.ca/) and several meet up groups (search onhttp://www.meetup.com/).  The costs for membership vary but the access to people, their experiences and possible joint ventures is priceless.
 


Mike Skvortsov -WE ARE NOW LIVING IN A VERY UNSTABLE WORLD. IS IT A GOOD TIME TO START REAL ESTATE INVESTMENT?
Pauline Tonkin - I believe and my longer term real estate investor clients will agree – you can make money in any market- it is the “deal” that counts.  Even today when prices in BC are among the highest in Canada you can negotiate a good price on a property.  If you know what you need to make the deal work then you price accordingly.  If the offer is rejected then you revisit your numbers.  If it won’t work – you move on to the next deal.  I have clients who make several offers on different properties and then lock down 1-2.  In the end they may only finalize the purchase on 1 property but they learn alot in making several offers and negotiating.


Mike Skvortsov -WHAT KIND  FORM OF REAL ESTATE INVESTMENT AVAILABLE NOW IN BC AND CANADA? SOME EXAMPLES FROM YOUR PRACTICE.
Pauline Tonkin - I have clients who have purchased houses in Vancouver and multi-family buildings across BC.  For example, a client purchased a house on the west side last spring just at the beginning of the hot spring market.  The seller had listed the property a bit below market value possibly hoping for multiple offers.  Due to a holiday weekend there was little activity on the property.  My client made a low offer which was declined.  After 2 days of negotiating the client managed to lock down the property for $50,000 below asking price.  Over the next few weeks the market became quite hot with properties in the area selling for $150,000 over what my client had paid.  The client didn’t buy to flip the property but to rent.  With a small renovation in the basement they were able to create 2 suites.  Rental income for upper and lower floor is $3500 per month – creating $900 per month cash flow after expenses.  In the summer of this year I had had clients purchase a house in Langley.  They purchased a foreclosure property with the intention of renovating it for quick resale.  They made a low price offer which was declined, they negotiated and locked in a price below tax assessed value.  They went to court and no other offers were presented.  The court accepted the offer.  Over the next 60 days they renovated the house with a $20,000 budget.  They listed the property and sold within 2 days for $50,000 profit (after all expenses).  
A couple of months ago I have two clients purchase multi-family buildings in Prince George below market value.  In both cases all units were rented so the clients had no loss of revenue upon closing.  Each investment cash flows and little renovation work is required.  Personally I have been looking for multi-family buildings in the valley area.  Sellers are still asking for prices that do not allow cash flow and not accepting lower offers. However, time will tell. I suspect over the winter some of those sellers will see their market soften a bit more and some good deals will result.


Mike Skvortsov -.WHAT DO YOU THINK ABOUT INVESTMENT IN  US. REAL ESTATE MARKET? WHAT IS THE POPULAR PLACE FOR THIS INVESTMENT.
Pauline Tonkin - I currently do not invest in the US real estate market.  Although most of my clients invest in Canada I do have a few clients investing in the USA.  Typically they have purchased for a second home to share with family in the Phoenix or Palm Springs area.  I have one investor who purchased a few years ago and now with prices continuing to drop has to hang onto the property in Arizona.  If the plan is to hold the property and rent this could be a good investment because it is quite easy to cash flow in the house or condo market.  I have listened to tax specialists present on the longer term issues.  I am not convinced the capital gain opportunity will be sufficient to negate tax implications by the US government as I believe those rules are under review.   There are some real estate specialists within networking groups such as REAG who I would refer to for anyone wishing to look at investing in the USA. 
  
Mike Skvortsov -.WHAT DO YOU THINK IS THE REAL DEAL? WHAT KIND OF CHARACTERISTICS SHOULD THE DEALS  HAVE? EXAMPLE. MAYBE YOU PERSONAL DEALS.
Pauline Tonkin - When I look at a deal I begin with understanding the market.  If I am looking at purchasing a house with a suite for rental I need to know more about the geographic area.  Are there a lot of rentals, is it close to transportation, shops, a university, etc?  What is the market rent in the area?  What kind of renters – families, students, elderly people?  What have housing been selling for over the past 6-12 months and even longer?  Is there any development in the area or will a major road be coming into the neighbourhood that could negatively affect values? Research the area to be clear.   Then I consider the specific deal.  I run my numbers to determine how much income I can expect compared to my expenses – short term and long term for maintenance and renovations.  I must be able to cash flow the property.  I use a debt coverage ratio (like a lender would) to consider the investment potential.  For every $1 of expense I want to earn a minimum of $1.10 income.  This way I am more than covering my expenses and the capital appreciation is not part of my numbers – that is purely gravy.  For example I purchased a property where my debt coverage ratio was 1.2.  The property is in Port Coquitlam (a solid rental market), close to all amenities including schools- rented to a young couple.
Mike Skvortsov -WHAT DOES IT MEAN TO BE  A SUCCESSFUL REAL ESTATE INVESTOR?
Pauline Tonkin - I believe any real estate investor should treat each purchase and the management of their portfolio like a business.  You need to be clear on your goals and your objectives for being in business.  I have clients with a portfolio of 10 properties.  Their goal was to create a portfolio of $1M+ that they could hold for 10 years with potential to more than double.  Over the course of 5 years they purchased condominiums only in Western Canada.  They would only purchase for less than $100,000 so the units would cash flow.  They had paid off their house and used the equity to buy the properties.  As they purchased the markets continued to move upwards so after the first 5 years their portfolio was worth over $1.2M and growing.  These clients are very clear on the market, what they will and won’t buy, their objective on each purchase and their overall goal.  They have a recipe that works for them and they continue to be successful. 
Mike Skvortsov -.WHAT KIND OF SERVICE CAN GET FROM MORTGAGE SPECIALIST? WHAT KIND OF MORTGAGES AVAILABLE FOR REAL ESTATE INVESTOR (ESPECIALLY FOR BEGINNERS)? WHAT SHOULD I DO TO START INVESTING?
Pauline Tonkin - As an independent mortgage specialist I help my clients to review their objectives, goals and understand how to access financing.  I help them create a real estate kit which includes all the documentation required by the lenders to get financing approval.  By keeping all the property purchase details, taxes, strata information, rental agreements, etc in one place we are 100% aware of all the financial details with respect to the portfolio.  This enables myself and my clients to know the debt coverage ratio for each property and the entire portfolio.  So when my clients are ready to make another offer they can know before they make a move what price range will work and how to structure a deal with the highest chance of success.  In some cases we can go with a standard mortgage from a traditional source such as a bank.  In some cases we have to look at alternative financing options.  In the end if the numbers work for my client and the deal can be successful I have provided value for my client in helping them reach their overall objective.  I also have a network of professionals who can support my clients, from realtors, financial planners, insurance specialists, home inspectors, staging professionals, interior design and renovation specialists, accountants and lawyers.
 
About Pauline Tonkin, fully licensed, independent mortgage specialist, Innovative Mortgage Solutions-The Mortgage Centre. 
Originally from the United Kingdom, Pauline has lived in the lower mainland since she was a child.  She has been investing in real estate within BC for over 20 years.  She works with a range of investors who purchase single family homes, condominiums, multi-family buildings and commercial properties in the lower mainland, throughout BC and across Western Canada.  She is an active member and presents to real estate investors through REAG and REJVC.  Pauline is a proud member of the Mortgage Centre Network and the Accredited Mortgage Professionals Association (CAMP).  For more information on upcoming events or to sign up for the monthly newsletter, visithttp://www.mybcmortgage.ca/ or follow Pauline on Twitter PTonkinMortgage or on FaceBook at Pauline Innovative Mortgage Solutions or on LinkedIn. 
 
 
Read full post

Ванкуверский клуб любителей недвижимости. Заседание № 2 Инвестирование в недвижимость

 

23jan 
2012

 

Прежде всего хочу поздравить всех наших читателей с наступившим Новым годом и пожелать всего самого наилучшего! Пусть в Новом Году Вам сопутствуют удача, здоровье и счастье!

Большое спасибо всем нашим корреспондентам, кто с интересом встретил появление нашего Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Вы всегда можете найти нас на Facebook.com/ Vancouver-Real-Estate-Fun-Club, а все новости – на новом блоге http://VancouverRealEstateFunClub.blogspot.com/. Начиная с этого месяца для удобства наших читателей мы начинаем высылать расширенную версию блога по-email. В ней будут представлены: последняя статистика, полные версии интервью с лидерами real estate, специальные предложения ведущих банков по mortgage, горячие листинги, специальные материалы (как продать подороже и подешевле купить) и многое другое. Для получения этой расширенной версии блога достаточно отправить вашу заявку по-email на mike@onepercentrealty.com

Сегодня нашим гостем будет Pauline Tonkin, fully licensed, independent mortgage specialist, Innovative Mortgage Solutions-The Mortgage Centre. Родом из Великобритании, Pauline с детства живёт в Lower Mainland. Надо отметить, что Pauline Tonkin имеет 20-летний опыт инвестирования в real estate в BC. По долгу своей службы она постоянно связана с инвесторами, теми, кто покупает разные виды недвижимости в Большом Вансувере, ВС и Западной Канаде (single family homes, condominiums, multi-family buildings and commercial properties). Pauline активно участвует в жизни инвесторского сообщества в Ванкувере, являясь членом REAG and REJVC. Pauline также состоит в членстве в Mortgage Centre Network и the Accredited Mortgage Professionals Association (CAMP).

Михаил Скворцов:  Что, на Ваш взгляд, означает быть инвестором в недвижимость? И есть ли на сегодняшнем рынке недвижимости место для обычного человека, кто хотел бы стать инвестором? И вообще, с чего начинается (деньги, знания?) инвестор в недвижимость?

Pauline TonkinПо новым правилам, что были приняты в 2010 году, от инвесторов при покупке недвижимости требуется 20% down payment, и они могут рассчитывать на 20% equity position при рефинансировании. Это новое требование явилось своего рода вызовом для инвесторов, кто привык использовать 5% down payment при покупке. Так как большинство моих клиентов выбирает cash flow strategy с использованием стандартного 20% down payment, то это новое правило не сильно на них повлияло. Отстранило ли это новое требование от инвестирования в недвижимость обычного человека? Возможно, все эти изменения и стали преградами для кого-то, однако рынок, как и всегда, привнёс свои поправки. Появилась возможность найти новые пути, как делать дело. Стали активно создаваться разного вида партнёрства и joint ventures cо случаем ONE-OFF. Например, один из партнёров вносит всю сумму down payment, а другой берёт на себя все заботы по поиску недвижимости и договаривается о наилучшей (наиболее низкой) её цене. У меня есть несколько успешных клиентов, кто приобрёл недвижимость с использованием такого рода партнёрских соглашений. Обычно это происходит при покупке рентного жилья. Однако у меня есть также клиенты, покупающие жильё с целью его перепродажи после определённого ремонта (flip), когда одна сторона предоставляет финансирование, а другая отвечает за ход ремонта и осуществляет управление всем проектом. После чего они делят прибыль 50:50.

Первое, что я говорю приходящим ко мне людям, новичкам в инвестировании в недвижимость: подумайте, что вы готовы, а что не готовы будете делать. Например, одни люди думают, что смогли бы выполнять функцию лэндлорда, однако когда дело доходит до представления всего круга его обязанностей, то приходят к мысли, что эта роль не для них. В этом случае, возможно, они нуждаются в партнёре, кто смог бы каждодневно заботиться о рентном жилье, а они в свою очередь смогли бы предоставить деньги или проявить себя в удачном поиске недвижимости и достижении наиболее низкой цены при переговорах. Чем яснее ваша цель, тем выше шансы на успех. Я всегда советую моим клиентам строить команду профессионалов вокруг себя – особенно это касается поисков. Во-первых, риэлтора, который хорошо знал бы тот район, где вы собираетесь приобрести недвижимость, во-вторых, вам необходим financial planner и mortgage broker, которые смогли бы помочь вам в планировании данной инвестиции.

Михаил Скворцов:  Расскажите, пожалуйста, более подробно о том, как новичку в инвестировании строить эту команду профессионалов.

Pauline TonkinЯ рекомендую всем моим клиентам, только собирающимся приобрести первую недвижимость или уже имеющим солидный инвестиционный портфель, быть связанными с другими инвесторами. Я всегда узнаю что-то новое, когда посещаю инвесторские собрания. Каждый человек уникален, и каждый, приобретая недвижимость, вносит что-то своё, чему можно поучиться. Мы не можем знать всё. Новички учатся у ветеранов, а успешные инвесторы всегда найдут что-то интересное у новичков. В ВС существует несколько образовательных ресурсов: REAG (www.REAG.ca), Real Estate Joint Venture Club (www.realestatejvclub.com), REIN (www.REIN.ca) и несколько meet up groups (www.meetup.com).

Михаил Скворцов: Мы живём в очень нестабильном мире. Сeйчас хорошее время для инвестирования в недвижимость?

Pauline Tonkin: Я, как и многие мои клиенты, имеющие опыт долговременного инвестирования в недвижимость, считаю, что вы можете делать деньги при любом состоянии рынка. Даже сегодня, когда цены в ВС одни из самых высоких в Канаде, вы можете договориться о хорошей цене на недвижимость. У меня есть клиенты, кто делает оffer сразу на несколько объектов, выбирают один или два и, пройдя все этапы переговоров, покупают только то, что отвечает ценовым требованиям их проекта.

Михаил Скворцов: Что, по-вашему, можно назвать удачным вариантом (a deal)?

Pauline TonkinКогда я смотрю, удачен ли вариант инвестирования, я пытаюсь рассмотреть все рыночные составляющие. Например, при покупке дома с квартирой для рента я стараюсь собрать как можно больше информации о самом географическом районе: много ли рентного жилья вокруг, близко ли транспортные линии, магазины, университет, каков рыночный рент, что за люди потенциальные квартиросъемщики, можно ли будет продать с выгодой этот дом через 6-12 месяцев, как активно ведётся строительство в этом районе, собираются ли проложить новую дорогу через этот район, что может негативно отразиться на стоимости всего жилья.

Затем я смотрю на числа и пытаюсь выяснить, как велик будет мой доход в сравнении с краткосрочными и долгосрочными затратами, такими как содержание жилья и его ремонт. При каждом $1 расходов я надеюсь получить хотя бы $1.1 дохода. Так, недавно я приобрела жильё в Port Coquitlam (весьма солидный рентный рынок), где debt coverage ratio составило 1.2.

 

Михаил Скворцов: Что означает быть успешным инвестором?

Pauline TonkinЯ абсолютно уверена, что к покупке и управлению недвижимостью нужно относиться, как к бизнесу. Необходимо четко представлять свою цель и всячески придерживаться выбранных критериев.

 

На этом мы заканчиваем второе заседание нашего Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Мне хотелось бы поблагодарить Pauline Tonkin, а всем любителям Ванкуверской недвижимости рекомендуем посетить её www.MyBcMortgage.ca и проследить Pauline на Twitter PTonkinMortgage, а также заглянуть на её Faceвook в Pauline Innovative Mortgage Solutions или на LinkedIn. Полный вариант статьи, как и все последние новости, вы сможете найти на нашем блоге http://vancouverrealestatefunclub.blogspot.com/. На следующих заседаниях нашего клуба мы планируем встретиться с лидерами инвесторского сообщества в Ванкувере, поговорить о том, как и что инвестируют к югу от канадской границы (причём всё – из первых рук), вновь и вновь допытываться у mortgage-специалистов, занимающихся вопросами инвестирования, где добыть деньги для инвестиций. И, наконец, в преддверии весны – самой активной поры в жизни недвижимости, когда она начинает буквально по рукам ходить, мы проведём большой разговор о том, как же правильно и без ущерба себе назначить цену для продаваемого жилья. Так что, уважаемые господа продавцы, держитесь пока – помощь идёт! К этому разговору мы хотим подключить всех солидных дядек и тёток.

И, как всегда, всю Вашу корреспонденцию прошу направлять на мой e-mail mike@onepercentrealty.com или позвонить на мой телефон                  .

До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One percent realty ltd.

Read full post

Ванкуверский клуб любителей недвижимости. Заседание №1

 

29nov 
2011

Под звуки торжественного марша, когда стремительное та-ра-ра-ра-рам уже сменилось финальным и совершенно оглушительным бум-бу-рум-бум-бум, мы с Вами, Многоуважаемый читатель, открываем первое заседание нашего Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Давно уже хотелось, но как-то всё не моглось (по разным причинам) познакомить многоуважаемую публику со звёздами нашего Ванкуверского рынка недвижимости, и по ходу этого знакомства предоставить Вам чистое и незамутнённое знание из первых (во всех смыслах) рук о том, что же происходит с этим самым рынком. А с ним всё время что-то происходит, нужно сказать. Вот это “что-то происходит” и станет главной темой наших заседаний.

Сегодня нашим гостем будет Ozzie Jurock – автор популярных книг об инвестировании в рынок недвижимости:Forget About Location, Location, LocationWhat, When, Where, and How to Buy Real Estate in Canada и The Real Estate Action Book. Ozzie Jurock также является президентом Jurock Publishing Ltd. Donald Trump в своей книгеTrump: The Best Real Estate Advice I Ever Received: 100 Top Experts Share Their Strategies упоминает только одного канадского специалиста по вопросам недвижимости, и это – Ozzie Jurock. Лично мне очень нравится, как называет его Peter C. Newman в своей книге “Титаны” – Real Estate Guru. Вот этому Гуру, посвятившему всю свою жизнь работе с недвижимостью, и будут сегодня заданы мои вопросы. Вопросы эти начали копиться ещё с июня этого года, когда в “Ванкувер Экспресc” стали печататься мои статьи, главной идеей которых было обсуждение наиболее эффективных приёмов приобретения жилья в нашем городе. Мы смотрели на недвижимость со стороны покупателя, но вот пришло время подумать и о продавце. А что же больше всего заботит владельца жилья, думающего его продать – конечно, это то, как выручить за него максимально возможную цену! Надо сказать, что вопрос цены – это один из главных в сфере недвижимости.

1. Михаил Скворцов: – Что является основополагающим при определении правильной цены недвижимости при ее продаже и что нужно предпринять, выставляя жильё на рынок?

Ozzie Jurock: – Во-первых, нанять хорошего риэлтора. Во-вторых, необходимо понимать, в каком из своих циклов находится рынок недвижимости (сейчас  это так называемый ”рынок покупателя”). В-третьих, прочесть мою статью “26 ways to make your home sell faster” (“26 путей, как заставить ваш дом продаться быстрее”) на www.burdock.com

2. Михаил Скворцов:  - Какое место при определении цены жилья занимает BC ASSESSMENT?

Ozzie Burdock: – BC ASSESSMENT до 2009 года всегда отставал от рыночной цены оцениваемой недвижимости, но после 2009-го зачастую опережает действительную рыночную цену. Почему? Подождём 15 декабря, когда BC ASSESSMENT опубликует свои оценки на сайте www.bcassessments.ca

3. Михаил Скворцов: – Что является определяющим: местонахождение недвижимости или время выставления её на продажу?

Ozzie Burdock: – Хотя местонахождение является важным фактором, но время выставления жилья на рынок и поведение локального рынка в конкретно взятый месяц года всегда являются существенными факторами.

4. Михаил Скворцов: – Какова роль риэлтора при определении правильной цены на конкретную недвижимость?

Ozzie Burdock: – Это скорее не важность роли риэлтора вообще. Важно скорее правильно выбрать риэлтора, работающего на локальном рынке, важно найти того, кто знает свой рынок недвижимости. Того, кто сможет выставить на продажу конкретную недвижимость, причем обязательно с учётом состояния дел у конкурирующего жилья, также выставленного на продажу. Также важным является способность риэлтора разбираться в современных новых social media (CRAIGSLIST, KIJIJI, FACEBOOK, LINKEDIN, TWITTER), поскольку вы, как продавец жилья, для достижения наилучшей его цены хотели бы привлечь к нему максимальное число потенциальных покупателей.

Вот на этом мы и заканчиваем первое заседание нашего Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Мне осталось поблагодарить многоуважаемого Ozzie Jurockа всем любителям ванкуверской недвижимости рекомендовать для большего знакомства с его творчеством посетить интересный сайт www.ozziejurock.com, а также посмотреть его выступления в YouTube.

Мы планируем появляться на страницах “Ванкувер Экспресс” один раз в месяц, и были бы рады услышать Ваши комментарии или вопросы. Всю Вашу корреспонденцию прошу направлять на мой email mike@onepercentrealty.com или позвонить на телефон                   . До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One percent realty ltd.

Mихаил Скворцов

One Percent realty ltd.

Read full post

ВСЁ, ЧТО МЫ ВСЕГДА ХОТЕЛИ УЗНАТЬ О ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В БОЛЬШОМ ВАНКУВЕРЕ, НО ВСЕГДА СТЕСНЯЛИСЬ СПРОСИТЬ, или Всё о Contract of Purchase and Sale с прологом, тремя песнями и эпилогом

 

24dec 
2011

By I am I.A.M. (CC)Эпилог, или Новогоднее обращение

Ах, Многоуважаемый читатель, Вы помните, ну, конечно, помните бессмертные слова Ильфа и Петрова, вложенные в уста Остапа Б., когда Великий Комбинатор в знак высшей степени сарказма предлагал своему оппоненту “ключи от квартиры, где деньги лежат”, да ещё и на “блюдечке с голубой каёмочкой”. Оно, конечно, классики – люди серьёзные и не всегда обязаны каждому объяснять то, что сказали, или даже то, на что намекнули. Но всё равно интересно: что бы это могло значить – “квартира, где деньги лежат”? Ясно одно, здесь может быть намёк на высшую степень материального блаженства, а “блюдечко” с незамысловатым голубым узором должно было это подчеркнуть.

Глядя на ноябрьскую статистику real estate в Ванкувере, понимаешь правоту классиков: ванкуверское жильё – вот он апогей (не путать с апофигеем) этого материального счастья, что купленное когда-то само по себе со временем заполняется деньгами. Я бы сказал больше: ванкуверское жильё – эта какая-то скатерть-самобранка. Вот, не больше и не меньше. В последних статьях нашего цикла о Contract of Purchase and Sale мы как раз и обсуждали с Вами, как эту самобранку приобресть, и что не нужно плыть за моря и искать тридевятое царство, постоянно с какими-то чудищами контактируя, – всё рядом, и не надо даже особенно напрягаться.

В прошлый раз мы с Вами, Многоуважаемый читатель, не только закончили обсуждение самого Contract of Purchase and Sale, но и достаточно полно обсудили вопросы, связанные с финансированием покупки жилья, ЗА ЧТО БОЛЬШОЕ СПАСИБО Владимиру Фицко, Manager, Residential mortgages TD Canada Trust. И как я и обещал – ничего страшного или запутанного там нет, как и в самом контракте, так и с получением mortgage. Просто в первом случае необходима небольшая тренировка и потом можно подавать offer хоть каждый день, и с mortgage тоже всё ясно: нужно набраться, наконец, смелости и попросить недостающие для покупки жилья деньги.

Действительно, Contract of Purchase and Sale – это всего 5 страничек, включая вступление, плюс добавочные странички Addendum. И делая offer, Вы заполняете Contract of Purchase and Sale вместе с Вашим риэлтором, то есть Вы – не один, с Вами всегда поддержка опытного профессионала. Особенно важна его роль при составлении добавочных страничек Addendum. В Addendum расписываются условия, при которых Вы будете согласны приобрести указанное в контракте жильё. Вот об этих условия мы поговорим сегодня.

Итак, если OFFER подписан всеми сторонами, это означает лишь только то, что покупателю нужно некоторое время (обычно неделя, в случае с домом, и до двух недель – при покупке condo, townhouse включительно) для снятия своих условий при возможной покупке. При этом объект недвижимости в течение всего этого времени остаётся за Вами, никто другой, даже если очень хочет, не сможет подать offer. Этих условий в Addendum может быть сколько угодно, но советую не увлекаться и прислушаться к совету Вашего риэлтора. Первым условием обычно ставят успешное получение Вами финансирования этой покупки. Это означает, что банк готов помочь Вам с mortgage и предоставляет Вам соответствующую бумагу. Без этого шага нельзя снимать это условие, иначе вся ответственность за невыполнение договора всецело ляжет на Вас. Вторым условием обычно идет ознакомление с бумагами, подтверждающими право владения этим жильём. В-третьих, если покупаемое жильё находится в strata (широко распространённая форма совместного самоуправления жильём в Канаде), то Вам предстоит самостоятельно ознакомиться со всеми уставными документами strata, включая протoколы заседаний strata counsel (это выборный орган) за два последних года.

Широко бытующее представление, что документы strata читать сложно и потому – не нужно, глубоко ошибочно. Конечно, это не детектив какой-нибудь, но и ничего сложного в них нет. Смотрите на то, что там по существу обсуждается и какие планируются траты. Обратите внимание на резервный фонд. Не бойтесь величины maintenance fee (то, что ежемесячно платится), смотрите, куда используются деньги. И всегда, если Вы в чём-то не совсем уверены – спросите Вашего риэлтора. О жизни в страте мы планируем поговорить отдельно.

Затем я всем рекомендую поставить такое условиe, как успешное проведение home inspection. Без home inspection покупать жильё нельзя. Это отдельная большая тема, обещаю вернуться к ней позже.

Потом, если Вы покупаете дом старой застройки, то обязательно нужно вставить условие об удалении oil tank. Совершенно неприятное явление, но также обещаю позже рассказать, как с этим чудом бороться.

И ещё, чтобы не было никаких неприятных сюрпризов, рекомендую внести слова о том, что после того, как старые владельцы съедут, жильё должно быть в чистоте и порядке. Мелочь, конечно, но может Вам много денег сэкономить.

Вот и вся хитрость. И каждый, поверьте, каждый, живущий в нашем волшебном царстве-государстве, может позволить себе такую вот рождественскую сказку: взять и приобресть себе пожизненную скатерть-самобранку, которую и детям не грех завещать. Вот и всё моё Новогоднее обращение. Счастья Вам, Многоуважаемый читатель, счастья и здоровья в наступающем году. Самые наилучшие пожелания моим счастливым клиентам, кто покупал и продавал жильё со мной в проходящем году. Большое спасибо всем моим коллeгам из 21 CENTURE, REMAX, SUTTON, ONE PERCENT REALTY, ROYAL BANK, TD BANK, MERRIDIAN PUCIFIC, COAST CAPITAL SAVING за поддержку и взаимодействие. Огромное спасибо и Новогодние поздравления всей редакции ‘’Vancouver Express” с пожеланиями всего самого наилучшего.

А для всех любителей недвижимости в Большом Ванкувере – хорошая новость: Вы всегда можете найти нас на Facebook.com Vancouver-Real-Estate-Fun-Club, а все новости, включая статьи о Contract of Purchase and Sale – на новом блоге http://VancouverRealEstateFunClub.blogspot.com/. До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One Percent realty ltd., mike@onepercetrealty.com                   .

 

МИХАИЛ СКВОРЦОВ

One Percent realty

Read full post

ВСЁ, ЧТО МЫ ВСЕГДА ХОТЕЛИ УЗНАТЬ О ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В БОЛЬШОМ ВАНКУВЕРЕ, НО ВСЕГДА СТЕСНЯЛИСЬ СПРОСИТЬ, или всё о Contract of Purchase and Sale с прологом, тремя песнями и эпилогом

 

6dec 
2011

Владимир Фицко  Manager, Residential mortgages TD Canada Trust

Песнь ТРЕТЬЯ. Исполняется дуэтом с привлечением одного из лучших баритонов TD Canada Trust

В прошлой статье мы с Вами, Многоуважаемый читатель, закончили обсуждение Contract of Purchase and Sale. И как я и обещал – ничего страшного или запутанного в этом контракте нет, а всё чётко по полочкам разложено. Просто необходима небольшая тренировка, и потом можно подавать offer хоть каждый день.

Но вот что интересно: по ходу публикации этих статей я стал получать много вопросов, напрямую не связанных с Contract of Purchase and Sale, но непосредственно касающихся всего процесса приобретения недвижимости, это вопросы о финансировании самой покупки. Поскольку вопросы о финансировании напрямую связаны с получением mortgage, я решил собрать самые интересные и часто задаваемые и переадресовать их специалисту. Сегодня моим гостем будет Владимир Фицко,

Manager, Residential mortgages TD Canada Trust.

  1. Михаил Скворцов: При покупке квартиры или дома с mortgage, – кому принадлежит купленноё жильё?

Владимир Фицко: Жилье принадлежит покупателю, но с получением mortgage часть квартиры как бы отдаётся в залог банку. В момент выплаты всей mortgage-суммы банковские права на эту недвижимость аннулируются.

Михаил Скворцов: Каковы минимальные требования для получения mortgage?

Владимир Фицко: Необходим первоначальный взнос, как минимум 5%, и способность выплачивать помесячную сумму на протяжении долгого периода времени, т.к. mortgage-контракт может быть на срок от 1 года до 10 лет. В некоторых случаях возможно заключить mortgage-контракт без первоначального взноса. Это тема для отдельного разговора.

  1. Михаил Скворцов: Что такое кредитная история?

Владимир Фицко: Это своеобразный коэффициент, измеряющий кредитную способность человека. Его определяет Credit Bureau. Коэффициент (credit score) выше 700 считается очень хорошим, 620-680 – это средний, а ниже 600 – удовлетворительный. Тут всё просто, чем выше score – тем лучше.

  1. Михаил Скворцов: Сколько я должен заплатить, чтобы получить mortgage?

Владимир Фицко: Это ничего не стоит. Исключение – если получать mortgage от так называемого частного кредитора (private lender).

  1. Михаил Скворцов: Если банк согласен выдать мне mortgage, должен ли я получить какое-либо письменное тому подтверждение?

Владимир Фицко: При условии, что это pre-approval, а не rate hold, можно попросить подтверждающее письмо.

  1. Михаил Скворцов: Купив жильё с mortgage, могу ли я его продать через год?

Владимир Фицко: Безусловно.

  1. Михаил Скворцов: Какие виды mortgage существуют, и какие, на Ваш взгляд, наиболее приемлемы для людей, покупающих недвижимость первый раз?

Владимир Фицко: Существуют много видов mortgage-контрактов: fixed, variable, open, closed. Я всегда стараюсь подходить к клиенту индивидуально. И после полного анализа финансовой ситуации покупателя я обычно аргументированно предлагаю наиболее приемлемый вид контракта.

  1. Михаил Скворцов: Какие виды страхования mortgage существуют? Должен ли я покупать какую-либо страховку при получении mortgage?

Владимир Фицко: Существует два вида страхования.

1 – Mortgage Insurance. Если первоначальный взнос меньше 20%, такая страховка обязательна и сумма обычно добавляется к сумме mortgage.

2 – Credit Protection. Это уже страховка покупателя на случай потери способности выплачивать. Таких страховок много и они предлагаются различными финансовыми институтами, от банков до страховых агентов. Удобнее, а иногда и дешевле, держать страховку и mortgage в одной финансовой организации, но это не обязательно.

  1. Михаил Скворцов: Что такое down payment при получении mortgage, и какой существует минимальный down payment?

Владимир Фицко: Первоначальный взнос определяет долю собственности в покупаемой недвижимости. Минимальный – это 5%, хотя в исключительных ситуациях это может быть 2% или даже 0%. Но надо помнить, что чем меньше первоначальный взнос – тем дороже стоимость кредита. Тут срабатывают несколько факторов, но это тема для отдельного разговора.

  1. Михаил Скворцов: Я слышал, что для покупающих жильё в ВС в первый раз существует специальная система скидок при его оформлении.

Владимир Фицко: С 1994 года в BC существует программа First Time Home Buyer. Суть этой программы в том, что если человек никогда не владел недвижимостью, он может воспользоваться привилегией – когда при покупке аннулируется Property Transfer Tax. Если стоимость недвижимости от $425000 до $450000 – налог платится частично. А за покупки от $450000 и выше налог надо платить независимо от ситуации покупателя.

  1. Михаил Скворцов: Что такое Property Transfer Tax? Если я покупаю жильё не в пeрвый раз, сколько я дoлжен заплатить?

Владимир Фицко: Налоговая сетка простая: 1% с первых $200000 и 2% от оставшейся суммы. Больше информации можно найти здесь:http://www.sbr.gov.bc.ca/business/property_taxes/property_transfer_tax/exemptions.htm

На этом мы заканчиваем беседу, и мне остаётся с удовольствием поблагодарить Владимира Фицко за ясность и простоту ответов. А Вам, Многоуважаемый читатель, если у Вас есть вопросы насчёт финансирования покупки недвижимости или касательно рефинансирования уже существующего mortgage, могу порекомендовать задать их напрямую Владимиру: пожалуйста, звоните             604-562-7711       или пишитеVladimir.fitsko@td.com.

Хорошая новость для всех любителей недвижимости в Большом Ванкувере: Вы всегда можете найти нас на Facebook.com Vancouver-Real-Estate-Fun-Club, а все новости – на новом блоге http://VancouverRealEstateFunClub.blogspot.com/.

До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One Percent realty ltd.

Read full post

ВСЁ, ЧТО ВЫ ВСЕГДА ХОТЕЛИ УЗНАТЬ О ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В БОЛЬШОМ ВАНКУВЕРЕ, НО ВСЕГДА СТЕСНЯЛИСЬ СПРОСИТЬ, или всё о  Contract of Purchase and Sale с прологом, тремя песнями и эпилогом.

Песнь Вторая.

     Итак, Многоуважаемый читатель, продолжаем слегка прерванный разговор об особенностях Contract of Purchase and Sale, о том как делать offer при покупке жилья и ,главным образом, о том, как при этом всём  максимально сохранить деньги, здоровье и вреня (Ванкувер Экспресс No 37). Конечно, я прекрасно отдаю себе отчет в том, что  Contract of Purchase and Sale – это очень серьёзный юридический документ, но при этом хочу подчеркнуть его простоту и однозначность. И Вам , Многоуважаемый читатель, потребуется только время, чтобы согласиться с правотой моих слов. Вам потребуется немного времени, чтобы как-то освоиться и примерить все его  24 пункта к себе  ( всего – то 5 страничек, включая вступление, плюс добавочные странички Addendum, - вот и весь контракт).  Поэтому прошу рассматривать эту статью как своеобразное упражнение. Вот увидиде – прочивав эту статью до конца, Вы , когда в следующий раз будеде делать offer, почувствуете себя  во многом  более уверенней и не будеде так нервничать. А если так, то и  моя задача будет этим  выполнена .

  Действительно, Contract of Purchase and Sale – это всего 5 страничек, включая вступление, плюс добавочные странички Addendum. И делая offer, Вы заполняете Contract of Purchase and Sale вместе с Вашим риэлтором, то есть Вы – не один, с Вами всегда поддержка опытного профессионала. Особенно его роль проявит свою важность при составлении добавочных страничек Addendum. В Addendum расписываются условия, при которых Вы будете согласны приобрести указанное в контракте жильё. Во многом это достаточно стандартный набор, но конечно могут быть и спецефические условия. Обо всех этих деталях мы подробно поговорим в следующей рас. А сейчас вернёмся к тексту самого контракта.

   В прошлый мы выяснили, что ,поставив свои инициалы на информацинной страничке, признаёте тот факт, что покупая жильё, Вам предстоит нести некоторые расходы : Lawyer или Notary fee, Property Transfer Tax ( если Вы покупаете не в первый раз), Land Title Registration fee, расходы, связанные с получением mortgage. Количество этих расходов оговаривается зарание и потому не будет для Вас неприятным сюрпризом. Тут тоже, как ,впрочем, почти везде при покупке жилья, есть способы значительно сократить Ваши расходы.

  Далее мы плавно перешли к самому контракту и совершенно неожиданно обнаружили, что там всё ясно и чётко. Уже на первой страничке контретно изложены имена и адреса продавца  и покупателя, адрес и юридические данные недвижимости –предмета купли-продажи, предлагаемая Вами за это жильё цена, количество депозита. И это – всё. Несколько слов о депозите:  это обычно 5% от всей стоимости покупаемого жилья. Эту сумму в спечиально установленной  банком форме  чека покупатель  передаёт риэлторской компании на содержание до конца совершения сделки. Здесь обычно возникают вопросы. Отвечаем, во-первых, депозит  не путать с downpayment. Конечно, и то и другое – это всё Ваши деньги. Однако downpayment Вы показываете банку при получении mortgage, а депозит – это часть прелагаемой Вами цены, которая передаётся риэлторской компании. Во-вторых, когда дело доходит до депозита – это означает , что Вы снимаете все Ваши условия и на 100% готовы купить жильё.  Очень важно обдумать всё перед передачей депозита, поскольку отыграть назад можно будет в большинстве случает только через суд ,если, конечео,у Вас на то есть веские причины. В основном здесь имеется ввиду mortgage, мой совет – при переговорах с банком всегда просите писменное подтверждение их слов.  О этом достаточно подробно расписано на третьей страничке.

   На последней страничке , на что хотелось обратить Ваше внимание – это указание на время, до которого будут вестись переговоры. Поэтому, если в Ваших планах по-торговатся, имейте это ввиду, поскольку и offer , и  counter-offer ( бывает часто-и по нескольку раз ) требует время. Но об переговорах мы поговорим отдельно.

    Всё, заканчиваем, и как обычно, всем почитателям недвижимости в Большом Ванкувере -  обещаем выслать весь пакет перечисленных документов по email. Свои заявки прошу засылать на мой ну очень простой и легко запоминающийся  mike@onepercentrealty.com

   A если какой вопросик- то можно и по телефону – 604-644-6430. А так- все новости, милости просим, всё на www. FullServiceLessCommissions.ca

Ваш Михаил Скворцов ( One Percent Realty ).

 

Read full post

Все, что вы всегда хотели узнать о покупке жилья в Большом Ванкувере, но стеснялись спросить, или Все о Contract of Purchase and Sale с прологом, тремя песнями и эпилогом

 

10sep 
2011

ПРОЛОГ

В уже теперь далёком июне 2011 года (да, как ни грустно признавать, но лето уже прошло) мы с Вами, Многоуважаемый Читатель, начали откровенный разговор о том, как же на самом деле сохранить здоровье, время и деньги при покупке жилья в Большом Ванкувере. Сама покупка недвижимости была представлена как некий процесс или, для простоты, путешествие из пункта А в пункт Б, а для удобства нашей с Вами прогулки были предложены и обсуждены все связаные с этим удовольствием причиндалы.

Позволю себе напомнить Вам, что в начале пути мы с Вами предусмотрительно обсудили (причём со всей Вашей семьёй, чадами и домочадцами), главное направление нашего движения и, конечно, главный и конечный пункт нашего путешествия – покупку жилья, которое устраивало бы всех. Конечно, не всегда можно найти идеальный случай, устраивающий всех на 100%, но наша задача была хотя бы уклониться от деструктивной и такой популярной семейной ситуации, широко известной под кодовым названием ”лебедь, рак и щука”. И Вы, конечно, помните, как Ваш риэлтор предложил заполнить Buyers 30 QUESTIONNAIRE, а Вы, пыхтя над ответами, проклинали на чём свет стоит и вопросы эти дурацкие, будто для деток малых составленные, и риэлтора этого однопроцентного (я служу в One Percent realty). Не хотелось и вспоминать, но при сравнительном анализе ответов вскрылось ужасное несовпадение буквально всего и у всех. Однако, всё хорошо, что хорошо и желательно быстро заканчивается. А кончился этот предварительный этап тем, что Вы со всеми возможными компромиссами составили список необходимых и достаточных требований к тому жилью, которое и предстояло найти Вашему риэлтору. Тем самым Вы наняли риэлтора, и началась Ваша с ним работа (подробнее в “Ванкувер Экспресс” № 21).

Я опускаю весьма драматичный момент самого поиска подходящего Вам риэлтора и лишь скажу, что после ознакомления с двухстраничной брошюркой WORKING WITH REALTOR у Вас отпали все сомнения, в каком принципиальном варианте строить с ним отношения: Вы, конечно, помните, что у нас здесь существуют три формы взаимоотношений с риэлтором, когда он представляет только Вас, Вас и продавца одновременно, не Вас точно, а только продавца (подробнее в “Ванкувер Экспресс” № 23).

Итак, Вы выбрали риэлтора, который представляет только Вас. Здесь очень важно знать о существовании Exclusive Buyer’s Agency Contract. Риэлтор может представлять Вас и без контракта с Вами, но с контрактом Ваши с ним отношения будут носить более плодотворный характер. О всех перипетиях контрактных и неконтрактных отношений подробно изложено в статьях, посвящённых этому секретному оружию в руках покупателя жилья в Большом Ванкувере (подробнее в “Ванкувер Экспресс” № 26 и № 29).

Вот видите, Уважаемый Читатель, вроде и недолго были заняты, а как много и плодотворно мы с Вами поработали: у нас в руках карта нашего путешествия, где всё четко указано и всё ясно расписано. И самое главное – что от кого и когда ожидать. Если Вы этого ещё не сделали, то самое время пойти в Ваш банк или обратиться к Mortgage Broker (а можно и туда и сюда) с просьбой предоставить Вам Mortgage. И пусть они Вам свои обещания, обычная сила которых бывает до 90 дней, изложат на бумаге. Вот и всё, и начался поиск. Опуская подробности, можно сказать, что при поиске мы с Вами постарались свести к минимуму утомительные и неразборчивые посещения каких-то непонятных помещений. Нет, мы шли по плану, по ходу дела уточняя наши критерии и требования. А Ваш риэлтор был ну просто душка, всё организовал и предусмотрел. Самое главное, что уже с первого дня наших поисков мы были готовы подать offer и знали, как это сделать. Вот об этом offer и связанным с ним Contract of Purchase and Sale мы сейчас и начнём подробный разговор.

Коротенько можно представить сей документ таким образом: 5 страничек, где чёрным и по-английски расписано, что и у кого, однако же кем и за какую цену, и, конечно, при каких условиях покупается. Ну, там весь фарш прилагается: подписи сторон плюс свидетели (конечно, Ваш покорный слуга – риэлтор, а кто же ещё), и обязательно даты. Кстати о датах, коих может быть аж 7 штук, мы с Вами поговорим отдельно или споём вместе в одной из наших следующих песен.

Собственно offer и есть заполненный Вашим риэлтором Contract of Purchase and Sale, представленный для рассмотрения продавцу жилья, хотя технически offer являет собой только один из более чем 20 пунктов этого документа.

На что в первую очередь следует обратить внимание. Во-первых, контракт сам по себе достаточно стандартный документ, состоящий из трёх частей: собственно контракта, информационной странички и очень важной части – ADDENDUM. Ваши подписи или инициалы будут на всех этих страничках, а посему, отдельно и с пристрастием поговорим о них в следующих статьях (или – песнях, как Вам будет угодно).

Всё, заканчиваем, а то ПРОЛОГ какой-то значительный получился. И как обычно, всем почитателям недвижимости в Большом Ванкувере – на посошок – обещаем выслать весь пакет перечисленных документов по email. Свои заявки прошу засылать на мой ну очень простой и легко запоминающийся mike@onepercentrealty.com.

A если какой вопросик – то можно и по телефону:                   . А всё остальное, в том числе новости, на www.FullServiceLessCommissions.ca – милости просим.

Ваш Михаил Скворцов
One Percent Realty

Read full post

Все, что вы всегда хотели узнать о покупке жилья в Большом Ванкувере, но стеснялись спросить, или Все о Contract of Purchase and Sale с прологом, тремя песнями и эпилогом

 

21sep 
2011

Песнь Первая

Итак, многоуважаемый Читатель, в прошлый раз (Ванкувер Экспресс №35) мы с Вами уподобили покупку жилья своеобразному путешествию в Большом Ванкувере из пункта А в пункт Б, в котором главной нашей целью было приобретение недвижимости при сохранении здоровья, времени и денег.

Вот они – этапы большого пути. Вы, во-первых, ПРИНЯЛИ РЕШЕНИЕ приобрести своё собственное жильё, которое реально станет фундаментом Вашего дальнейшего благосостояния. Арендное жильё никогда таковым не станет, и что бы ни утверждали адепты жилья в рент, указывая на якобы эфемерное отличие аренды от жилья, купленного с mortgage, отличие это огромно: под арендуемое Вами жильё банки денег не дают. Вот и всё. Жирная точка. Хотя и за тот и за другой вид жилья Вам приходится ежемесячно платить, но в глазах банка, когда Вы арендуете – Вы выплачиваете чей-то (не Ваш) mortgage. Кроме того, плата за аренду во многих частях города уже превышает расходы по содержанию собственного жилья. Например, все выставленные мною на продажу 1-2 bdrm квартиры в Burnaby дешевле купить и содержать, чем арендовать (посмотрите наwww.FullServiceLessCommissions.ca 509-9890 Manchester Dr (V894704), 506-9890 Manchester Dr (V893216), 412-9890 Manchester Dr (V903045), 321-9857 Manchester Dr (V900959) , 308-7180 Linden Ave (V900418). Почему так – отвечу при встрече. Во-вторых, Вы перестали стесняться и ПОШЛИ в банк или к mortgage broker с предложением поучаствовать в Вашем большом проекте. Обычно если в семье есть люди с постоянным доходом, то получить mortgage – не проблема. Даже на downpaiment дадут, будут очень рады.

В-третьих, зная уже на какую сумму Вы можете рассчитывать при покупке, Вы НАНЯЛИ риэлтора, который и стал Вашим соратником, попутчиком и надёжным GPS на пути к Вашей недвижимости. Его услуги для покупателя бесплатны, но это не значит, что он какой-то волонтер: c риэлтором рекомендовано заключить письменное соглашение, с тем чтобы Ваша с ним работа как с профессионалом стала наиболее эффективной.

В-четвёртых, следуя разработанной Вашим риэлтором стратегии (что это за штука такая – оговорим отдельно, лучше при встрече), Вы наконец НАЧАЛИ смотреть потенциальные варианты жилья. При этом очень важно, чтобы Ваш риэлтор был постоянно осведомлён о всех изменениях, которые происходят с Вашими ожиданиями, требованиями, критериями и т.д. по отношению к искомой недвижимости (да, Ваши требования к потенциальному жилью обычно меняются в ходе поисков – это нормально, главное информировать Вашего риэлтора и строить с ним позитивные отношения; всё это вернётся к Вам только с положительным знаком).

И вот именно на этой столь положительной ноте мы с Вами и вступаем с нашей песней о Contract of Purchase and Sale. Мой совет: выбирайте тщательно, но выбрав, полностью доверяйте Вашему риэлтору. Хороший риэлтор – это такая хорошо отлаженная машина для покупки и продажи жилья. К чему это я?! Да к тому, что уже через несколько дней после начала Вашей работы с риэлтором он может показать Вам вариант, о котором Вы давно мечтали. Поэтому очень важно быть готовым к этой встрече. Очень часто мне приходится слышать один и тот же вопрос: – Сколько времени нужно для нормальных поисков жилья в Большом Ванкувере? Скажу из своего опыта: при поиске жилья без риэлтора это занимает от 6 до 12 месяцев, с риэлтором этот путь можно пройти от нескольки дней до пары месяцев. Как и почему так происходит – расскажу при встрече. Обычно уже с первых дней наших поисков я обучаю своих клиентов тому, как делать OFFER. Как это обычно происходит: после очередного дня просмотров (обычно не больше 4 или 5 в один день) мы обсуждаем всё, что видели. И если увиденное подходит под наши критерии, пусть хотя бы в общих чертах, тогда уместно дать offer. Почему нужно этот offer вообще давать? Потому что без него жилья не купишь, однако сам по себе offer – это только прилюдия к покупке, это ещё не заключительный контракт, которым наш OFFER сможет стать только при выполнении всех условий и кондиций. Об этом поговорим отдельно и в другой раз, а пока отметим, что если OFFER подписан всеми сторонами, это означает лишь только то, что покупателю нужно некоторое время (обычно неделя в случае с домом и до двух недель при покупке condo, townhouse включительно) для снятия своих условий при возможной покупке. При этом объект недвижимости в течение всего этого времени остаётся зарезервированным за Вами, никто другой, даже если очень хочет, не сможеть подать offer. Вот видите – подали OFFER и тем самым как бы сымитировали ситуацию приобретения жилья, оставили себе время подумать и изучить всё и вся об этой недвижимости. Как и что делать, когда offer уже принят, мы поговорим отдельно. А сейчас вернёмся к тому, что уже обещано: что мы подписываем и под чем ставим свои инициалы.

Уже на информационной страничке Вас попросят поставить свои инициалы в знак согласия с тем, что при заключении сделки Вам придётся нести некоторые затраты. Для покупателя это, конечно, Lawyer или Notary fee. В чём их отличие и как сэкономить при этом достаточно серьёзную сумму – рассказываю уже при первой встрече с моим клиентом. Затем идут затраты при получении mortgage, fire insurance и разные там taxes. Как их избежать или хотя бы минимизировать – также специально обсудим уже в самом начале нашей с Вами работы. Далее Вам придётся поставить свои инициалы под первой страничкой самого Contract of Purchase and Sale. Это будет означать, что Вы в курсе, кто и у кого (имена и адреса) и что (адрес и legal description) покупается, и, конечно, за какую цену, и какой при этом вносится депозит. Внесение депозита – через фирму, что Вас представляет, т.е. где работает Ваш риэлтор – это уже заключительная стадия, когда все Ваши условия (subjects) сняты (removed), Вы подписываете соответствующую бумагу, и всё – остаётся ожидать заключения сделки. После этого этапа отыграть назад обычно можно только через суд, если у Вас, конечно, есть весомые условия.

Наиболее богатой всякими Вашими инициалами станет вторая страничка контракта. Главное здесь – точно представлять, когда произойдёт заключение сделки через Вашего Lawyer или Notary, то есть Completion Day, и когда – Possession Day, то есть день, когда Вы получите ключи от своего нового жилья. Possession Day обычно следует за Completion Day через пару дней. На что ещё следует обратить своё внимание на этой страничке контракта – это пункт №7. Здесь указывается то, что Вы получите с покупкой жилья: плита, холодильник, стиралка, сушка и так далее. Рекомендовано уже при контрольном просмотре жилья составить списочек всего переходящего Вам наследства, с именем модели и названием производителя.

Всё, заканчиваем, а то ПЕСНЯ какой-то длинной получается. И как обычно, всем почитателям недвижимости в Большом Ванкувере – обещаю выслать весь пакет перечисленных документов по email. Свои заявки прошу засылать на мой ну очень простой и легко запоминающийсяmike@onepercentrealty.com

A если какой вопросик, то можно и по телефону –                   . А за новостями милости просим на www.FullServiceLessCommissions.ca

Ваш Михаил Скворцов (One Percent Realty)

Read full post

O том, как сэкономить время и деньги при покупке жилья в Большом Ванкувере, или С какой стороны к риэлтору подъехать

 

5aug 
2011

Хотелось бы вначале поблагодарить уважаемых читателей, кто с таким интересом отозвался на мою статью о значении просто дурацких по своей простоте вопросов при покупке недвижимости в Ванковере (см. 29 июля). Надеюсь, что мои комментарии к отосланным по еmail вопросникам помогли Вам разобраться в калейдоскопе ваших желаний и, что самое важное, сделать их более понятными для Вашего помощника при покупке жилья – я имею в виду Вашего риэлтора.

Нужно сказать, что этот вопросник, несмотря на своё принципиальное, на мой взгляд, значение, всё же имеет исключительно предварительный характер в Вашей работе с риэлтором. А сама работа с риэлтором (не суть – покупаете Вы или продаёте) начинается, когда риэлтор предлагает Вам ознакомиться с брошюрой, всего-то два листочка, WORKING WITH REALTOR ®, выпущенной BRITISH COLOMBIA REAL ESTATE ACCOCIATION. Более того, он обязан это сделать, а Вам рекомендовано её внимательно прочитать и, как знак Вашего понимания, подписать; причём подписать нужно всем, чьи подписи будут в контракте (Сontract of Purchase and Sale). Эта брошюра не является контрактом, однако прошу отнестись к ней с большим вниманием. Иногда, чего таить, мы достаточно формально относимся к подобной процедуре, позволяя нашему сытому воображению додумывать ситуацию самому, когда мы даже не можем представить себе, что может быть и иначе, чем мы себе сами навоображали.

Так вот, эта брошюра как раз про это: по-другому бывает и, более того, в ней расписаны все возможные ВАРИАНТЫ, подчеркиваю, ВАРИАНТЫ работы с риэлтором. После ознакомления с брошюрой у Вас уже не должно остаться широко распространённого заблуждения о том, что риэлтор – это существо глубоко от Вас зависимое (просто так, от начала времён) и в чём-то (если не во всём) Вам обязанное. Так же рекомендовано пересмотреть идею о том, что любой риэлтор и при любой ситуации на Вашей стороне. Сказанное вовсе не означает, что риэлтор – это что-то по определению чуждое или ещё хуже – враждебное. Напротив, дружелюбие и готовность помочь как раз и являются главными качествами успешного риэлтора. Просто для всего есть свои ограничения, и хорошо, если они юридически определены и Вы о них знаете. Так вот, не существует какой-то одной формы отношений или работы с риэлтором. Этих форм как минимум ТРИ.

Он точно с Вами

Для простоты примера будем говорить только о ситуации, где Вы – покупатель. Итак, Вы хотите купить жильё и приглашаете фирму (Brokerage) представлять Ваши интересы при покупке. Это означает, что фирма (Brokerage) в лице своего агента-риэлтора представляет Вас (principal) в сделке с другими. Обычно все услуги фирмы при покупке жилья БЕСПЛАТНЫ.

В этом случае фирма (Brokerage) зашищает Ваши интересы как минимум в пяти направлениях. Фирма предоставляет Вам свою полную лояльность. Вашу позицию всё время будут ЗАЩИЩАТЬ на переговорах, указывая на факты, которые могут повлиять на Ваше решение. Вам гарантировано абсолютное следование Вашим инструкциям и при этом будет соблюдаться конфиденциальность, включая все действия относительно Ваших денег и недвижимости.

 

Он с Вами и с кем-то ещё

Это вторая форма работы с риэлтором. Вы хотите его нанять, а он уже представляет интересы продавца. Вы-то хотели напрямую, без посредников, но уверяю Вас, это не тот случай. Объем комиссионных для агента/агентов – это неизменяемая величина, а вот результативность будет определённым образом ограничена. Судите сами: он расскажет Вам всё, за исключением того, какую цену в конце концов готов принять продавец (правда, и продавцу не скажет, сколько же Вы готовы заплатить). Кроме того, не ждите от него никаких откровений о мотивации продавца. Хотя и продавцу лишнего о Вас не скажет, особенно личную информацию. Но при этом (вздох облегчения) он обязательно расскажет всё о дефектах жилья, если они ему известны. Одним словом, слуга двух господ. Нет, поймите меня правильно: я не против получить двойной гонорар, но и мой клиент имеет право знать, что он покупает и в каких отношениях с риэлтором он находится. Тем не менее, все это регулируется контрактом о DUEL AGENCY.

 

Он точно не с Вами

Да, он не с Вами. Поскольку по всей совокупности причин Вы (подчёркиваю, именно Вы) решили не связывать себя никакими отношениями с риэлтором. Но покупать-то надо, и вот этот бедолага, почти что Ваш агент, сделает всё, что надо. Однако, он, что к сожалению, не сможет рекомендовать или предположить Вам цену. Также он не сможет поведать о верхней (нижней) ценовой планке продавца, поскольку продавец – его командир. И наконец, этот почти Ваш риэлтор не откроет Вам никакую скрытую информацию о продавце и его намерениях. Вот такая вот история, буквально леденящая кровь.

Это, пожалуй, все основные формы отношений с риэлтором. Их, как видите, не много, однако всегда полезно отдавать себе отчет в том, на что можно надеяться и в какой позиции при покупке жилья Вы находитесь.

И в заключение, вдруг вспомнились мне слова великого нашего соотечественника, более того – нашего ванкуверского земляка – Ozzie Jurock- непревзойдённого гуру от недвижимости: помните, что именно в день покупки жилья (оно же, кстати, и недвижимость, и REAL ESTATE, и Investment, и что-то к пенсии, и основа открыть своё дело И Т.Д. и Т.П.) Вы зарабатываете все связанные с недвижимостью деньги. Так вот, желаю Вам этот момент встретить не одному, а с поддержкой верных Вам друзей-суверенов (риэлторa, mortgage broker , home inspector, insurance consultant ), с кем бы Вы могли разделить радость покупки своего жилья в самом лучшем городе на Земле.

И как всегда, для любителей недвижимости – мой бонус: пришлю Вам эту важную брошюрку вместе с вопросником с дурацкими вопросами, который сможет сэкономить Вам много денег при покупке жилья в Большом Ванкувере. Присылайте Ваши заявки на мой email: mike@onepercentrealty.com.

Если какие вопросы – звоните                    или заходите на мой сайт: www.FullServiceLessCommissions.ca

Ваш Михаил Скворцов (One Percent Realty)

Read full post
Categories:   Ambleside, West Vancouver Real Estate | Annieville, N. Delta Real Estate | Bolivar Heights, North Surrey Real Estate | Boyd Park, Richmond Real Estate | Brentwood Park, Burnaby North Real Estate | Bridgeview, North Surrey Real Estate | Brighouse South, Richmond Real Estate | Brighouse, Richmond Real Estate | BURNABY Real Estate | Capitol Hill BN, Burnaby North Real Estate | Cariboo, Burnaby North Real Estate | Central BN, Burnaby North Real Estate | Central Coquitlam, Coquitlam Real Estate | Central Park BS, Burnaby South Real Estate | Central Pt Coquitlam, Port Coquitlam Real Estate | College Park PM, Port Moody Real Estate | Coquitlam East, Coquitlam Real Estate | COQUITLAM Real Estate | Coquitlam West, Coquitlam Real Estate | Cottonwood MR, Maple Ridge Real Estate | Downtown NW, New Westminster Real Estate | Downtown VW, Vancouver West Real Estate | Eagle Ridge CQ, Coquitlam Real Estate | East Newton, Surrey Real Estate | False Creek, Vancouver West Real Estate | Fleetwood Tynehead, Surrey Real Estate | Forest Glen BS, Burnaby South Real Estate | Fraserview VE, Vancouver East Real Estate | GlenBrooke North, New Westminster Real Estate | Glenwood PQ, Port Coquitlam Real Estate | Government Road, Burnaby North Real Estate | Greentree Village, Burnaby South Real Estate | Guildford, North Surrey Real Estate | Harbour Chines, Coquitlam Real Estate | Hastings East, Vancouver East Real Estate | Hastings, Vancouver East Real Estate | Heritage Mountain, Port Moody Real Estate | Highgate, Burnaby South Real Estate | King George Corridor, South Surrey White Rock Real Estate | Lower Lonsdale, North Vancouver Real Estate | Lynnmour, North Vancouver Real Estate | Mary Hill, Port Coquitlam Real Estate | Metrotown, Burnaby South Real Estate | Mission BC, Mission Real Estate | Mount Pleasant VE, Vancouver East Real Estate | NEW WESTMINSTER Real Estate | North Surrey Real Estate | Port Coquitlan Real Estate | PORT MOODY Real Estate | Quay, New Westminster Real Estate | Queensborough, New Westminster Real Estate | Renfrew VE, Vancouver East Real Estate | Royal Heights, North Surrey Real Estate | Sapperton, New Westminster Real Estate | Sardis Real Estate | Silver Valley, Maple Ridge Real Estate | Simon Fraser Hills, Burnaby North Real Estate | Simon Fraser Univer., Burnaby North Real Estate | Sullivan Heights, Burnaby North Real Estate | Sullivan Station, Surrey Real Estate | Sunnyside Park Surrey, South Surrey White Rock Real Estate | Sunshine Hills Woods, N. Delta Real Estate | The Crest, Burnaby East Real Estate | Upper Eagle Ridge, Coquitlam Real Estate | Uptown NW, New Westminster Real Estate | Vancouver Heights, Burnaby North Real Estate | West End NW, New Westminster Real Estate | West Newton, Surrey Real Estate | Westwood Plateau, Coquitlam Real Estate | Whalley, North Surrey Real Estate | Willingdon Heights, Burnaby North Real Estate | Willoughby Heights, Langley Real Estate | Woodwards, Richmond Real Estate
Listing Resources

Interactive search using google maps

Whether you are buying or selling your home, using a real estate agent is a smart decision. Take the stress out of  your transaction...

Selling Resources

COMMITTED TO SELLING YOUR HOME FAST!

When selling, my goal is to sell your home at top market value, quickly and painlessly. See how I can help you get an offer...

BUYING RESOURCES

FIRST TIME OR RETIREMENT HOME

Buying a home is the largest financial transaction most people will make. I can help guide you through this difficult decision...

Search Listings From Your Phone
Blogs
Posts By Date
Categories
Contact Info:
Direct:604-644-6430
Fax:604-564-0633
One Percent Realty Ltd
202-505 Hamilton Street
Vancouver, BC
V6B 2R1 CA
GET ADVANTAGE TO USE ONE PERCENT REALTY http://fullservicelesscommissions.ca/selling.html

for clients

202-505 Hamilton Street, Vancouver, BC V6B 2R1 CA