Прежде всего хочу поздравить всех наших читателей с наступившим Новым годом и пожелать всего самого наилучшего! Пусть в Новом Году Вам сопутствуют удача, здоровье и счастье!

Большое спасибо всем нашим корреспондентам, кто с интересом встретил появление нашего Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Вы всегда можете найти нас на Facebook.com/ Vancouver-Real-Estate-Fun-Club, а все новости – на новом блоге http://VancouverRealEstateFunClub.blogspot.com/. Начиная с этого месяца для удобства наших читателей мы начинаем высылать расширенную версию блога по-email. В ней будут представлены: последняя статистика, полные версии интервью с лидерами real estate, специальные предложения ведущих банков по mortgage, горячие листинги, специальные материалы (как продать подороже и подешевле купить) и многое другое. Для получения этой расширенной версии блога достаточно отправить вашу заявку по-email на mike@onepercentrealty.com

Сегодня нашим гостем будет Pauline Tonkin, fully licensed, independent mortgage specialist, Innovative Mortgage Solutions-The Mortgage Centre. Родом из Великобритании, Pauline с детства живёт в Lower Mainland. Надо отметить, что Pauline Tonkin имеет 20-летний опыт инвестирования в real estate в BC. По долгу своей службы она постоянно связана с инвесторами, теми, кто покупает разные виды недвижимости в Большом Вансувере, ВС и Западной Канаде (single family homes, condominiums, multi-family buildings and commercial properties). Pauline активно участвует в жизни инвесторского сообщества в Ванкувере, являясь членом REAG and REJVC. Pauline также состоит в членстве в Mortgage Centre Network и the Accredited Mortgage Professionals Association (CAMP).

Михаил Скворцов:  Что, на Ваш взгляд, означает быть инвестором в недвижимость? И есть ли на сегодняшнем рынке недвижимости место для обычного человека, кто хотел бы стать инвестором? И вообще, с чего начинается (деньги, знания?) инвестор в недвижимость?

Pauline Tonkin: По новым правилам, что были приняты в 2010 году, от инвесторов при покупке недвижимости требуется 20% down payment, и они могут рассчитывать на 20% equity position при рефинансировании. Это новое требование явилось своего рода вызовом для инвесторов, кто привык использовать 5% down payment при покупке. Так как большинство моих клиентов выбирает cash flow strategy с использованием стандартного 20% down payment, то это новое правило не сильно на них повлияло. Отстранило ли это новое требование от инвестирования в недвижимость обычного человека? Возможно, все эти изменения и стали преградами для кого-то, однако рынок, как и всегда, привнёс свои поправки. Появилась возможность найти новые пути, как делать дело. Стали активно создаваться разного вида партнёрства и joint ventures cо случаем ONE-OFF. Например, один из партнёров вносит всю сумму down payment, а другой берёт на себя все заботы по поиску недвижимости и договаривается о наилучшей (наиболее низкой) её цене. У меня есть несколько успешных клиентов, кто приобрёл недвижимость с использованием такого рода партнёрских соглашений. Обычно это происходит при покупке рентного жилья. Однако у меня есть также клиенты, покупающие жильё с целью его перепродажи после определённого ремонта (flip), когда одна сторона предоставляет финансирование, а другая отвечает за ход ремонта и осуществляет управление всем проектом. После чего они делят прибыль 50:50.

Первое, что я говорю приходящим ко мне людям, новичкам в инвестировании в недвижимость: подумайте, что вы готовы, а что не готовы будете делать. Например, одни люди думают, что смогли бы выполнять функцию лэндлорда, однако когда дело доходит до представления всего круга его обязанностей, то приходят к мысли, что эта роль не для них. В этом случае, возможно, они нуждаются в партнёре, кто смог бы каждодневно заботиться о рентном жилье, а они в свою очередь смогли бы предоставить деньги или проявить себя в удачном поиске недвижимости и достижении наиболее низкой цены при переговорах. Чем яснее ваша цель, тем выше шансы на успех. Я всегда советую моим клиентам строить команду профессионалов вокруг себя – особенно это касается поисков. Во-первых, риэлтора, который хорошо знал бы тот район, где вы собираетесь приобрести недвижимость, во-вторых, вам необходим financial planner и mortgage broker, которые смогли бы помочь вам в планировании данной инвестиции.

Михаил Скворцов:  Расскажите, пожалуйста, более подробно о том, как новичку в инвестировании строить эту команду профессионалов.

Pauline Tonkin: Я рекомендую всем моим клиентам, только собирающимся приобрести первую недвижимость или уже имеющим солидный инвестиционный портфель, быть связанными с другими инвесторами. Я всегда узнаю что-то новое, когда посещаю инвесторские собрания. Каждый человек уникален, и каждый, приобретая недвижимость, вносит что-то своё, чему можно поучиться. Мы не можем знать всё. Новички учатся у ветеранов, а успешные инвесторы всегда найдут что-то интересное у новичков. В ВС существует несколько образовательных ресурсов: REAG (www.REAG.ca), Real Estate Joint Venture Club (www.realestatejvclub.com), REIN (www.REIN.ca) и несколько meet up groups (www.meetup.com).

Михаил Скворцов: Мы живём в очень нестабильном мире. Сeйчас хорошее время для инвестирования в недвижимость?

Pauline Tonkin: Я, как и многие мои клиенты, имеющие опыт долговременного инвестирования в недвижимость, считаю, что вы можете делать деньги при любом состоянии рынка. Даже сегодня, когда цены в ВС одни из самых высоких в Канаде, вы можете договориться о хорошей цене на недвижимость. У меня есть клиенты, кто делает оffer сразу на несколько объектов, выбирают один или два и, пройдя все этапы переговоров, покупают только то, что отвечает ценовым требованиям их проекта.

Михаил Скворцов: Что, по-вашему, можно назвать удачным вариантом (a deal)?

Pauline Tonkin: Когда я смотрю, удачен ли вариант инвестирования, я пытаюсь рассмотреть все рыночные составляющие. Например, при покупке дома с квартирой для рента я стараюсь собрать как можно больше информации о самом географическом районе: много ли рентного жилья вокруг, близко ли транспортные линии, магазины, университет, каков рыночный рент, что за люди потенциальные квартиросъемщики, можно ли будет продать с выгодой этот дом через 6-12 месяцев, как активно ведётся строительство в этом районе, собираются ли проложить новую дорогу через этот район, что может негативно отразиться на стоимости всего жилья.

Затем я смотрю на числа и пытаюсь выяснить, как велик будет мой доход в сравнении с краткосрочными и долгосрочными затратами, такими как содержание жилья и его ремонт. При каждом $1 расходов я надеюсь получить хотя бы $1.1 дохода. Так, недавно я приобрела жильё в Port Coquitlam (весьма солидный рентный рынок), где debt coverage ratio составило 1.2.

Михаил Скворцов: Что означает быть успешным инвестором?

Pauline Tonkin: Я абсолютно уверена, что к покупке и управлению недвижимостью нужно относиться, как к бизнесу. Необходимо четко представлять свою цель и всячески придерживаться выбранных критериев.

На этом мы заканчиваем второе заседание нашего Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Мне хотелось бы поблагодарить Pauline Tonkin, а всем любителям Ванкуверской недвижимости рекомендуем посетить её www.MyBcMortgage.ca и проследить Pauline на Twitter PTonkinMortgage, а также заглянуть на её Faceвook в Pauline Innovative Mortgage Solutions или на LinkedIn. Полный вариант статьи, как и все последние новости, вы сможете найти на нашем блоге http://vancouverrealestatefunclub.blogspot.com/. На следующих заседаниях нашего клуба мы планируем встретиться с лидерами инвесторского сообщества в Ванкувере, поговорить о том, как и что инвестируют к югу от канадской границы (причём всё – из первых рук), вновь и вновь допытываться у mortgage-специалистов, занимающихся вопросами инвестирования, где добыть деньги для инвестиций. И, наконец, в преддверии весны – самой активной поры в жизни недвижимости, когда она начинает буквально по рукам ходить, мы проведём большой разговор о том, как же правильно и без ущерба себе назначить цену для продаваемого жилья. Так что, уважаемые господа продавцы, держитесь пока – помощь идёт! К этому разговору мы хотим подключить всех солидных дядек и тёток.

И, как всегда, всю Вашу корреспонденцию прошу направлять на мой e-mail mike@onepercentrealty.com или позвонить на мой телефон                  .

До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One percent realty ltd.