Многоуважаемый читатель, в прошлый раз мы с Вами только прикоснулись к секретному и всепобеждающему оружию при покупке жилья в Большом Ванкувере – EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT – и ко всем мифам и легендам, его окружающим. И как бабахнуло, о, Боже – шквал вопросов, email’ов, догадок, комментариев, одним словом – горький опыт так и прёт. Значит, я, того не предполагая, наступил на мозоль. Ну что же, давайте разбираться.

Итак, в прошлой статье я только вскользь коснулся того, как сложно освободится от предвзятости и беспочвенной надуманности всякого рода мифов при покупке жилья на нашей новой и благословенной Родине (I mean CANADA, BC, VANCOUVER, BURNABY, NEW WESTMINSTER, COQUITLAM, PORT COQUITLAM, RICHMOND, SURREY, PORT MOODY и так далее). Так вот, хорошо бы стряхнуть для начала все эти мифы или почти сказки, что, как какие-то репьи на штанине, мы притащили из другой страны (пусть такой милой нашему сердцу) или уже здесь подцепили, не отдавая себе отчета в том, что не всё то золото, что блестит. Благодаря моим корреспондентам, я начал составлять свод мифов-сказок, которые окружают процесс покупки жилья в Ванкувере и тем самым осложняют его, закрывая проверенные пути к достижению главной цели – покупки жилья при минимальных затратах времени, сил и денег. И перед тем, как приступить к главной цели нашего разговора – EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT- давайте поговорим об этих злостных сказках.

Во-первых, поверьте, покупка жилья не сводится к поиску ответа на вопрос, какой тип mortgage (fixed или variable) наиболее приемлем для Вас. Сколько копий поломали, сколько претензий высказали – жуть. А почему? Да потому, что Вы не пошли и не проверили. Да, именно так: Вам банк сказал, а Вы поверили (не перепроверили, например, у mortgage broker). У меня был свой первый персональный опыт (с точностью до наоборот): mortgage broker сказал – нет, не годишься ты (в смысле, я, на всякий вообще mortgage), и я пошел, утирая скупую слезу, в свой родной банк – и, о, чудо, и денег дали, даже больше, чем было нужно на первое жильё, и не стали шлифовать условиями. И, как говорят сейчас в России, не парьтесь, а адресуйте этот вопросик специалистам. Лучше двум-трём. Обычно здравого смысла хватит, чтоб выбрать из предложенных вариантов Вас устраивающий. И мой совет, смотрите на 5-6 лет вперёд: конечно, развитие всякой там глобальной экономики или поведение процента на mortgage Вы не предугадаете, но хотя бы сможете представить себя и свои потребности в этом скором будущем. И уже на основе этого фантазирования плюс экспертных оценок Вы без труда решите казалось бы неразрешимый вопрос – какой mortgage взять.

Ух, пошли дальше.

Второй очень распространенный миф – Location, Location, Location. Все – риэлторы (увы), соседи, друзья и даже подруги об этом говорят, умно губки дуя, что даже не знаешь, как себя при этом вести. Ну да, Location, Location, Location,- и что мне при этом делать? А делать, на мой вэгляд, нужно только то, что в полной и совершенной форме отвечает Вашим сегодняшним потребностям плюс 5-6 лет проекция вперёд. И всё станет на свои места. Значит, этот самый крутой Location без Вашего, пусть скромного, ТIMING – просто пшик и полная иллюзия. Timing – в смысле конкретного сегодняшнего времени с поправкой на Ваше Большое Время (Вы в первый раз покупаете, или это Ваша инвестиция при подготовке пенсии (поверьте, первые 45-47 лет жизни об этом мало кто думает, и даже не в отсутствии воображения суть дела), или Вы решили поучаствовать а покупке жилья для Ваших деток или внучат). Вот видите – Location без ТIMING не вполне работает. Например, если Вы – недавно приехавшая семья из трёх-четырёх человек при двух работающих родителях, и, наконец, Вы решили бросить выплачивать чужой mortgage, арендуя чужую 2-bedroom квартиру, то Вы будете приятно удивлены, что, покупая себе жильё сейчас, ещё сможете сэкономить деньги для своего тугого бюджета. Если есть желание проверить – обращайтесь, засылайте вопросик на мike@onepercentrealty.com, и пойдём пить кофе со всей Вашей семьёй – фирма угощает. Ну а потом – и райончик подберём, и квартирку – закачаетесь. И от работы недалеко – полная экономия.

В остальном (увы, пунктирно) злобные сказки сводятся к тому, что весной хорошо продавать, а летом, осенью – плохо. Но, позвольте, а что же говорит иная народная мудрость: лучшее время для покупки – это лето, осень? И как тут концы с концами свести, ума не приложу? Как может быть успешной продажа без столь успешной покупки, и наоборот? Где тут связь?

Потом (и на этом – всё на сегодня, завязываем) кто сказал, что покупатель жилья не должен иметь никакого понятия о том, как зарабатывает себе на жизнь риэтор, помогающий купить Вам жильё? Мелочь, конечно, но можно и призадуматься. Но здесь мы с Вами, уважаемый Читатель, наконец подходим к объекту нашего рассмотрения – EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT.

Так в чём же сила этого пресловутого и столь таинственного контракта?! В правде. А правда в чём? В том, что впервые со времен MULTIPLE LISTING CONTRACT (когдa выставляем жильё на продaжу) в EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT чётко расписывается поведение сторон, где и когда Вы доверяете конкретной компании и только ей одной на определённое время (чётко расписывается, с какого по какое время) поиск своего жилья в определённом районе (чётко указывается, в каком). Тем самым Вы нанимаете на работу фирму. Риэлтор при этом представляет фирму. Это он будет выполнять все действия, отмеченные в Schedule ”A” (то есть стандартный набор плюс что-то специально с Вами оговоренное). Вы же обязуетесь на всё это время пользоваться услугами только этой компании и только этого риэлтора. Также Вы обязуетесь позаботится о финансировании сделки (mortgage), отдавая себе также отчет в том, что риэлторская фирма не является lawyer, tax advisor, lender, appraiser, surveyor, structural engineer, home inspector, услугами которых Вам рекомендовано воспользоваться. Это обусловлено тем, что фирма может иметь только ограниченную информацию об объекте купли-продажи, и Вы со своей стороны обязаны провести независимую инспекцию этого жилья. Всё это изложено в первых трёх из девяти пунктов нашего контракта.

Далее следует пункт, полностью посвященный вознаграждению, положенному фирме. Важный момент: компания перед тем, как сделать предложение о покупке (offer), сообщает покупателю о той доле вознаграждения, что ей обещает представитель продавца. Затем специально оговариваются варианты, при которых покупатель гарантирует оплату фирме за оказанную ей услугу. Очень важный момент и его рекомендовано специально обсудить с Вашим риэлтором, так же как и условия выхода из этого контракта.

Из оставшихся пяти пунктов EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT специального взимания требуют два: использование персональной информации (то есть как и для чего эта конфиденциальная информация собирается и, главным образом, используется) а также условия, при которых риэлтор может представлять Вас, как покупателя, так и продавца, то есть другую сторону. Но об этом мы с Вами, многоуважаемый Читатель, уже весьма подробно говорили в другой статье (LIMITED DUAL AGENCY).

Вот и всё. И как видите, в EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT нет ничего страшного, а наоборот, много полезных и совершенно непревзойдённых вещей.

И, как всегда, копию контракта можно получить по email (mike@onepercentrealty.com).

В последних четырёх статьях я в большинстве случаев говорил только о покупке жилья. Моя задача была прошерстить шаг за шагом весь пакет документов, сопровождающий покупку недвижимости в Большом Ванкувере. Вопросу эффективной продажи жилья не было – каюсь – уделено должного внимания. К этому я специально вернусь вскоре, как закончим с покупкой. Но для тех, кто уже сейчас думает продавать, я готов рассказать в приватной форме, как можно продать Ваше жильё с максимальной выгодой. Можно начать с предварительной рыночной оценки Вашей недвижимости (заявки направляйте на mike@onepercentrealty.com или звоните                   ).

Ваш Михаил Скворцов. ONE PERCENT REALTY