Многоуважаемый читатель, в прошлый раз мы с Вами только прикоснулись к секретному и всепобеждающему оружию при покупке жилья в Большом Ванкувере – EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT – и ко всем мифам и легендам, его окружающим. И как бабахнуло, о, Боже – шквал вопросов, email’ов, догадок, комментариев, одним словом – горький опыт так и прёт. Значит, я, того не предполагая, наступил на мозоль. Ну что же, давайте разбираться.

Итак, в прошлой статье я только вскользь коснулся того, как сложно освободится от предвзятости и беспочвенной надуманности всякого рода мифов при покупке жилья на нашей новой и благословенной Родине (I mean CANADA, BC, VANCOUVER, BURNABY, NEW WESTMINSTER, COQUITLAM, PORT COQUITLAM, RICHMOND, SURREY, PORT MOODY и так далее). Так вот, хорошо бы стряхнуть для начала все эти мифы или почти сказки, что, как какие-то репьи на штанине, мы притащили из другой страны (пусть такой милой нашему сердцу) или уже здесь подцепили, не отдавая себе отчета в том, что не всё то золото, что блестит. Благодаря моим корреспондентам, я начал составлять свод мифов-сказок, которые окружают процесс покупки жилья в Ванкувере и тем самым осложняют его, закрывая проверенные пути к достижению главной цели – покупки жилья при минимальных затратах времени, сил и денег. И перед тем, как приступить к главной цели нашего разговора – EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT- давайте поговорим об этих злостных сказках.

Во-первых, поверьте, покупка жилья не сводится к поиску ответа на вопрос, какой тип mortgage (fixed или variable) наиболее приемлем для Вас. Сколько копий поломали, сколько претензий высказали – жуть. А почему? Да потому, что Вы не пошли и не проверили. Да, именно так: Вам банк сказал, а Вы поверили (не перепроверили, например, у mortgage broker). У меня был свой первый персональный опыт (с точностью до наоборот): mortgage broker сказал – нет, не годишься ты (в смысле, я, на всякий вообще mortgage), и я пошел, утирая скупую слезу, в свой родной банк – и, о, чудо, и денег дали, даже больше, чем было нужно на первое жильё, и не стали шлифовать условиями. И, как говорят сейчас в России, не парьтесь, а адресуйте этот вопросик специалистам. Лучше двум-трём. Обычно здравого смысла хватит, чтоб выбрать из предложенных вариантов Вас устраивающий. И мой совет, смотрите на 5-6 лет вперёд: конечно, развитие всякой там глобальной экономики или поведение процента на mortgage Вы не предугадаете, но хотя бы сможете представить себя и свои потребности в этом скором будущем. И уже на основе этого фантазирования плюс экспертных оценок Вы без труда решите казалось бы неразрешимый вопрос – какой mortgage взять.

Ух, пошли дальше.

Второй очень распространенный миф – Location, Location, Location. Все – риэлторы (увы), соседи, друзья и даже подруги об этом говорят, умно губки дуя, что даже не знаешь, как себя при этом вести. Ну да, Location, Location, Location,- и что мне при этом делать? А делать, на мой вэгляд, нужно только то, что в полной и совершенной форме отвечает Вашим сегодняшним потребностям плюс 5-6 лет проекция вперёд. И всё станет на свои места. Значит, этот самый крутой Location без Вашего, пусть скромного, ТIMING – просто пшик и полная иллюзия. Timing – в смысле конкретного сегодняшнего времени с поправкой на Ваше Большое Время (Вы в первый раз покупаете, или это Ваша инвестиция при подготовке пенсии (поверьте, первые 45-47 лет жизни об этом мало кто думает, и даже не в отсутствии воображения суть дела), или Вы решили поучаствовать а покупке жилья для Ваших деток или внучат). Вот видите – Location без ТIMING не вполне работает. Например, если Вы – недавно приехавшая семья из трёх-четырёх человек при двух работающих родителях, и, наконец, Вы решили бросить выплачивать чужой mortgage, арендуя чужую 2-bedroom квартиру, то Вы будете приятно удивлены, что, покупая себе жильё сейчас, ещё сможете сэкономить деньги для своего тугого бюджета. Если есть желание проверить – обращайтесь, засылайте вопросик на мike@onepercentrealty.com, и пойдём пить кофе со всей Вашей семьёй – фирма угощает. Ну а потом – и райончик подберём, и квартирку – закачаетесь. И от работы недалеко – полная экономия.

В остальном (увы, пунктирно) злобные сказки сводятся к тому, что весной хорошо продавать, а летом, осенью – плохо. Но, позвольте, а что же говорит иная народная мудрость: лучшее время для покупки – это лето, осень? И как тут концы с концами свести, ума не приложу? Как может быть успешной продажа без столь успешной покупки, и наоборот? Где тут связь?

Потом (и на этом – всё на сегодня, завязываем) кто сказал, что покупатель жилья не должен иметь никакого понятия о том, как зарабатывает себе на жизнь риэтор, помогающий купить Вам жильё? Мелочь, конечно, но можно и призадуматься. Но здесь мы с Вами, уважаемый Читатель, наконец подходим к объекту нашего рассмотрения – EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT.

Так в чём же сила этого пресловутого и столь таинственного контракта?! В правде. А правда в чём? В том, что впервые со времен MULTIPLE LISTING CONTRACT (когдa выставляем жильё на продaжу) в EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT чётко расписывается поведение сторон, где и когда Вы доверяете конкретной компании и только ей одной на определённое время (чётко расписывается, с какого по какое время) поиск своего жилья в определённом районе (чётко указывается, в каком). Тем самым Вы нанимаете на работу фирму. Риэлтор при этом представляет фирму. Это он будет выполнять все действия, отмеченные в Schedule ”A” (то есть стандартный набор плюс что-то специально с Вами оговоренное). Вы же обязуетесь на всё это время пользоваться услугами только этой компании и только этого риэлтора. Также Вы обязуетесь позаботится о финансировании сделки (mortgage), отдавая себе также отчет в том, что риэлторская фирма не является lawyer, tax advisor, lender, appraiser, surveyor, structural engineer, home inspector, услугами которых Вам рекомендовано воспользоваться. Это обусловлено тем, что фирма может иметь только ограниченную информацию об объекте купли-продажи, и Вы со своей стороны обязаны провести независимую инспекцию этого жилья. Всё это изложено в первых трёх из девяти пунктов нашего контракта.

Далее следует пункт, полностью посвященный вознаграждению, положенному фирме. Важный момент: компания перед тем, как сделать предложение о покупке (offer), сообщает покупателю о той доле вознаграждения, что ей обещает представитель продавца. Затем специально оговариваются варианты, при которых покупатель гарантирует оплату фирме за оказанную ей услугу. Очень важный момент и его рекомендовано специально обсудить с Вашим риэлтором, так же как и условия выхода из этого контракта.

Из оставшихся пяти пунктов EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT специального взимания требуют два: использование персональной информации (то есть как и для чего эта конфиденциальная информация собирается и, главным образом, используется) а также условия, при которых риэлтор может представлять Вас, как покупателя, так и продавца, то есть другую сторону. Но об этом мы с Вами, многоуважаемый Читатель, уже весьма подробно говорили в другой статье (LIMITED DUAL AGENCY).

Вот и всё. И как видите, в EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT нет ничего страшного, а наоборот, много полезных и совершенно непревзойдённых вещей.

И, как всегда, копию контракта можно получить по email (mike@onepercentrealty.com).

В последних четырёх статьях я в большинстве случаев говорил только о покупке жилья. Моя задача была прошерстить шаг за шагом весь пакет документов, сопровождающий покупку недвижимости в Большом Ванкувере. Вопросу эффективной продажи жилья не было – каюсь – уделено должного внимания. К этому я специально вернусь вскоре, как закончим с покупкой. Но для тех, кто уже сейчас думает продавать, я готов рассказать в приватной форме, как можно продать Ваше жильё с максимальной выгодой. Можно начать с предварительной рыночной оценки Вашей недвижимости (заявки направляйте на mike@onepercentrealty.com или звоните                   ).

Ваш Михаил Скворцов. ONE PERCENT REALTY

В двух предыдущих статьях мы с Вами, многоуважаемый читатель, начали большой разговор о том, как сэкономить время и деньги при покупке жилья в Большом Ванкувере. Вначале были представлены базовые составляющие нашего арсенала – Buyers 30 questionnaire и брошюра WORKING WITH REALTOR. В двух словах, это то, без чего нельзя начинать поиск жилья, а также то, чему в большинстве случаев, к сожалению, вовсе не уделяется внимание. Действительно, как можно начинать поиск чего-то, не имея четкого представления о предмете нашего поиска? Вот где наш Buyers 30 questionnaire совершенно незаменим.

Пример из практики. Молодая пара ищет первое жильё. Меня долго мучают вопросами о том, какой лучше mortgage взять, в каком банке, напрямую или через mortgage broker, и, конечно, мне задаётся самый главный (Вы не поверите, но многие так считают) и почти философско-мифологический вопроc, – что лучше: fixed или variable mortgage? И по всему характеру разговора становится понятно – это всё, что по-настоящему их волнует, а остальное – это мелочи, которыми и займется нанятый риэлтор. Я настойчиво прошу заполнить наш вопросник, им не хочется; меня уверяют, что всё уже обговорено тысячу раз, что кому как не им самим лучше знать, что и где они хотят купить, и вообще, господин или как вас там риэлтор, найдите нам deal. (По поводу – найдите нам deal – это тема для целого романа в стихах о месте мифа в повседневной реальности). Однако (наверное, из жалости) соглашаются заполнить мой вопросник. И… О ужас, что мы видим!? В результате у меня в руках две совершенно прекрасные, но такие разные (с точностью до наоборот) картинки. Молодая жена хочет жить поближе к маме, а молодой супруг – поближе к пиву (фигурально) и подальше от естественного супервайзера (тёщи). И при таком подходе всё, что я ни предложу, будет не то. Вы скажете – саботаж и бардак. Я скажу – ну что ж, начинаем работать.

Да, да, дорогой читатель, работать, поскольку именно так это и называется – WORKING WITH REALTOR. Так же названа двухстраничная брошюра, чьё значение не только в том, как просто и в картинках расписываются в ней все возможные варианты отношений с риэлтором (коих  число – три), но также в том, что здесь наряду с полезной познавательной информацией говорится об ответственности, которую возлагает на себя любой желающий купить или продать жильё (ответственность в том, чтобы читать и понимать все документы, а если что-то неясно – искать совета у специалистов). Итак, покупка или продажа жилья – это работа, потому что предмет нашей купли-продажи весьма специфичен – не кофточка, а недвижимость. Особенность сего предмета такова, что требует от нас каких-то знаний и некоей подготовленности. И что же, приходится признать, что о покупке кофточки и связанном с ней ритуале (пошел, померил, купил, раздумал, вернул товар) мы знаем гораздо больше, чем о самой главной и самой ценной покупке всей нашей жизни – своего жилья.

Скажу сразу, недостаток знаний особенно при покупке недвижимости – дело, конечно, мало приятное, но поправимое. Главное – научиться отличать миф от реальности. В чём опасность мифов? Миф – это надуманное и искажённое представление о реальности происходяшего, отвлекающее нас от главного, когда место главного замещено второстепенным или вовсе никчёмным. При продаже жилья – проще, поскольку всё с самого начала идет согласно контракту, где всё расписано четко и ясно: что продаётся, кем, за какую стоимость, при каких условиях, кто и что делает, и сколько хозяин жилья готов за это заплатить. Видите, всё и с самого начала чётко расписано. А что мы видим при покупке жилья – сплошные живые законы диалектики: одно не стыкуется с другим, наши желания (если таковые вообще определились) не только не воплощаются в жизнь, но как-то даже вступают с ней в противоречие. В общем, Карл Маркс вместе Фридрихом Энгельсом – отдыхают.

Вот пример злостного мифотворчества: в среде покупателей, особенно у той её части, что готова внести большой downpayment (20% и больше),  получило широкое хождение представление о том, что себя никакими предварительными контрактами с риэлтором связывать не стоит. Более того, это даже как-то противоречит самой идее покупки жилья: мол, контракт – это обязаловка, а зачем себя как-то и чем-то ограничивать. Пусть он (риэлтор) сам сначала попляшет, а мы ещё посмотрим, а если чем-то не приглянулся – так мы другого найдём. Причём дело настолько запущено, что о содержании контракта (имеется в виду Exclusive Buyer’s Agency Contract) вообще и речь не идёт. Таким образом, казалось бы, фундамент отношений между покупателем и нанятым им риэлтором теряет реальное содержание и приобретает характер злобной легенды. Такой вот запущенный случай. Сейчас я не стану выяснять причины происходящего, а сразу и без обиняков скажу: Exclusive Buyer’s Agency Contract – это секретное и непобедимое оружие в руках покупателя жилья в Большом Ванкувере. Судите сами. Вы нанимаете специалиста (риэлтора), который берётся найти для Вас жильё и который даже готов нести связанные с этим процессом накладные расходы (бензин, тонер для принтера, всякие там интернеты с телефонами, но главное – своё время), который будет с Вами во время ваших поисков и просмотров, и который будет представлять Ваши интересы в финальной стадии, помогая Вам выторговать лучшую цену, который будет осуществлять контроль за завершением всей документальной канители. Кстати, в большинстве случаев не Вы ему и заплатите (если всё пройдёт гладко, комиссионные Вашему риэлтору будут выплачены продавцом жилья). Так вот, с этим человеком при всём при этом Вы даже не хотите заключить никакое соглашение, ставя его в положение волонтёра, технически приравнивая его к остальным его собратьям по профессии, а их в большом Ванкувере без малого 11000 персон обоего пола. Деньги-то он за выполненную работу и так получит, с контрактом или без, а вот Вы в бесконтрактном режиме лишаетесь многих естественных привилегий и можете, в конечном итоге, упустить массу возможностей. А это не миф, это факт.

О содержании контракта мы поговорим во второй части нашей статьи, а сейчас лишь скажем, что Exclusive Buyer’s Agency Contract – это две страницы убористого текста плюс информационная страничка и также Schedule ”A”. В информационной преамбуле этого контракта чётко указываются, что подписавшие его стороны (покупатель и представляющая его фирма) тем самым берут на себя конкретные обязательства. Это в схожей степени напоминает отношения продавца жилья и нанятой им фирмы, причём указывается необходимость обсуждения вопроса о полагающемся вознаграждении фирме, выполнившей свою работу. Также приводятся все 10 видов предлагагаемых риэлтором услуг (смотри выше). И самое главное, что точно будет упущено покупателем без контракта, – в самом конце говорится о возможности дополнительных услуг со стороны риэлтора, которые могут быть обсуждены и задокументированы в Schedule ”A”. Содержание этих дополнительных услуг может варьироватся, но смысл понятен – у покупателя с контрактом появляется особый инструмент и дополнительные возможности. Например, моим клиентам я предлагаю проведение особой рекламной кампании в интересующем их районе города. А без контракта это просто невозможно, поскольку контракт – это обязательство клиента быть с фирмой определённое время, а также обязательство фирмы облуживать всё это время клиента должным образом.

Итак, на сегодня все. Остальное – во второй части. Как всегда для любителей и почитателей недвижимости в Большом Ванкувере – вышлю копии Buyers 30 questionnaire и брошюры WORKING WITH REALTOR, а также Exclusive Buyer’s Agency Contract. Заявки прошу направлять на email:mike@onepercentrealty.com.

Уже работает клиентский сайт www.Mike-onepercentrealty.com

Но за последними поступлениями по-прежнему рекомендовано ходить в www.FullServiceLessCommissions.ca

Если Вам потребуется устная справка – звоните                   ,

Прежде всего хочу поздравить всех наших читателей с наступившим Новым годом и пожелать всего самого наилучшего! Пусть в Новом Году Вам сопутствуют удача, здоровье и счастье!

Большое спасибо всем нашим корреспондентам, кто с интересом встретил появление нашего Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Вы всегда можете найти нас на Facebook.com/ Vancouver-Real-Estate-Fun-Club, а все новости – на новом блоге http://VancouverRealEstateFunClub.blogspot.com/. Начиная с этого месяца для удобства наших читателей мы начинаем высылать расширенную версию блога по-email. В ней будут представлены: последняя статистика, полные версии интервью с лидерами real estate, специальные предложения ведущих банков по mortgage, горячие листинги, специальные материалы (как продать подороже и подешевле купить) и многое другое. Для получения этой расширенной версии блога достаточно отправить вашу заявку по-email на mike@onepercentrealty.com

Сегодня нашим гостем будет Pauline Tonkin, fully licensed, independent mortgage specialist, Innovative Mortgage Solutions-The Mortgage Centre. Родом из Великобритании, Pauline с детства живёт в Lower Mainland. Надо отметить, что Pauline Tonkin имеет 20-летний опыт инвестирования в real estate в BC. По долгу своей службы она постоянно связана с инвесторами, теми, кто покупает разные виды недвижимости в Большом Вансувере, ВС и Западной Канаде (single family homes, condominiums, multi-family buildings and commercial properties). Pauline активно участвует в жизни инвесторского сообщества в Ванкувере, являясь членом REAG and REJVC. Pauline также состоит в членстве в Mortgage Centre Network и the Accredited Mortgage Professionals Association (CAMP).

Михаил Скворцов:  Что, на Ваш взгляд, означает быть инвестором в недвижимость? И есть ли на сегодняшнем рынке недвижимости место для обычного человека, кто хотел бы стать инвестором? И вообще, с чего начинается (деньги, знания?) инвестор в недвижимость?

Pauline Tonkin: По новым правилам, что были приняты в 2010 году, от инвесторов при покупке недвижимости требуется 20% down payment, и они могут рассчитывать на 20% equity position при рефинансировании. Это новое требование явилось своего рода вызовом для инвесторов, кто привык использовать 5% down payment при покупке. Так как большинство моих клиентов выбирает cash flow strategy с использованием стандартного 20% down payment, то это новое правило не сильно на них повлияло. Отстранило ли это новое требование от инвестирования в недвижимость обычного человека? Возможно, все эти изменения и стали преградами для кого-то, однако рынок, как и всегда, привнёс свои поправки. Появилась возможность найти новые пути, как делать дело. Стали активно создаваться разного вида партнёрства и joint ventures cо случаем ONE-OFF. Например, один из партнёров вносит всю сумму down payment, а другой берёт на себя все заботы по поиску недвижимости и договаривается о наилучшей (наиболее низкой) её цене. У меня есть несколько успешных клиентов, кто приобрёл недвижимость с использованием такого рода партнёрских соглашений. Обычно это происходит при покупке рентного жилья. Однако у меня есть также клиенты, покупающие жильё с целью его перепродажи после определённого ремонта (flip), когда одна сторона предоставляет финансирование, а другая отвечает за ход ремонта и осуществляет управление всем проектом. После чего они делят прибыль 50:50.

Первое, что я говорю приходящим ко мне людям, новичкам в инвестировании в недвижимость: подумайте, что вы готовы, а что не готовы будете делать. Например, одни люди думают, что смогли бы выполнять функцию лэндлорда, однако когда дело доходит до представления всего круга его обязанностей, то приходят к мысли, что эта роль не для них. В этом случае, возможно, они нуждаются в партнёре, кто смог бы каждодневно заботиться о рентном жилье, а они в свою очередь смогли бы предоставить деньги или проявить себя в удачном поиске недвижимости и достижении наиболее низкой цены при переговорах. Чем яснее ваша цель, тем выше шансы на успех. Я всегда советую моим клиентам строить команду профессионалов вокруг себя – особенно это касается поисков. Во-первых, риэлтора, который хорошо знал бы тот район, где вы собираетесь приобрести недвижимость, во-вторых, вам необходим financial planner и mortgage broker, которые смогли бы помочь вам в планировании данной инвестиции.

Михаил Скворцов:  Расскажите, пожалуйста, более подробно о том, как новичку в инвестировании строить эту команду профессионалов.

Pauline Tonkin: Я рекомендую всем моим клиентам, только собирающимся приобрести первую недвижимость или уже имеющим солидный инвестиционный портфель, быть связанными с другими инвесторами. Я всегда узнаю что-то новое, когда посещаю инвесторские собрания. Каждый человек уникален, и каждый, приобретая недвижимость, вносит что-то своё, чему можно поучиться. Мы не можем знать всё. Новички учатся у ветеранов, а успешные инвесторы всегда найдут что-то интересное у новичков. В ВС существует несколько образовательных ресурсов: REAG (www.REAG.ca), Real Estate Joint Venture Club (www.realestatejvclub.com), REIN (www.REIN.ca) и несколько meet up groups (www.meetup.com).

Михаил Скворцов: Мы живём в очень нестабильном мире. Сeйчас хорошее время для инвестирования в недвижимость?

Pauline Tonkin: Я, как и многие мои клиенты, имеющие опыт долговременного инвестирования в недвижимость, считаю, что вы можете делать деньги при любом состоянии рынка. Даже сегодня, когда цены в ВС одни из самых высоких в Канаде, вы можете договориться о хорошей цене на недвижимость. У меня есть клиенты, кто делает оffer сразу на несколько объектов, выбирают один или два и, пройдя все этапы переговоров, покупают только то, что отвечает ценовым требованиям их проекта.

Михаил Скворцов: Что, по-вашему, можно назвать удачным вариантом (a deal)?

Pauline Tonkin: Когда я смотрю, удачен ли вариант инвестирования, я пытаюсь рассмотреть все рыночные составляющие. Например, при покупке дома с квартирой для рента я стараюсь собрать как можно больше информации о самом географическом районе: много ли рентного жилья вокруг, близко ли транспортные линии, магазины, университет, каков рыночный рент, что за люди потенциальные квартиросъемщики, можно ли будет продать с выгодой этот дом через 6-12 месяцев, как активно ведётся строительство в этом районе, собираются ли проложить новую дорогу через этот район, что может негативно отразиться на стоимости всего жилья.

Затем я смотрю на числа и пытаюсь выяснить, как велик будет мой доход в сравнении с краткосрочными и долгосрочными затратами, такими как содержание жилья и его ремонт. При каждом $1 расходов я надеюсь получить хотя бы $1.1 дохода. Так, недавно я приобрела жильё в Port Coquitlam (весьма солидный рентный рынок), где debt coverage ratio составило 1.2.

Михаил Скворцов: Что означает быть успешным инвестором?

Pauline Tonkin: Я абсолютно уверена, что к покупке и управлению недвижимостью нужно относиться, как к бизнесу. Необходимо четко представлять свою цель и всячески придерживаться выбранных критериев.

На этом мы заканчиваем второе заседание нашего Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Мне хотелось бы поблагодарить Pauline Tonkin, а всем любителям Ванкуверской недвижимости рекомендуем посетить её www.MyBcMortgage.ca и проследить Pauline на Twitter PTonkinMortgage, а также заглянуть на её Faceвook в Pauline Innovative Mortgage Solutions или на LinkedIn. Полный вариант статьи, как и все последние новости, вы сможете найти на нашем блоге http://vancouverrealestatefunclub.blogspot.com/. На следующих заседаниях нашего клуба мы планируем встретиться с лидерами инвесторского сообщества в Ванкувере, поговорить о том, как и что инвестируют к югу от канадской границы (причём всё – из первых рук), вновь и вновь допытываться у mortgage-специалистов, занимающихся вопросами инвестирования, где добыть деньги для инвестиций. И, наконец, в преддверии весны – самой активной поры в жизни недвижимости, когда она начинает буквально по рукам ходить, мы проведём большой разговор о том, как же правильно и без ущерба себе назначить цену для продаваемого жилья. Так что, уважаемые господа продавцы, держитесь пока – помощь идёт! К этому разговору мы хотим подключить всех солидных дядек и тёток.

И, как всегда, всю Вашу корреспонденцию прошу направлять на мой e-mail mike@onepercentrealty.com или позвонить на мой телефон                  .

До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One percent realty ltd.