Your Local Real Estate Experts

Experience, Integrity, Results

Congratulation!!!!

The New Real Estate 2026 season has already started. Usually, at this time of the year, I receive the four most popular questions.

Q1: One Percent Realtor-* How does it work for the sellers?

Q2: Would this One Percent commission model be profitable for the sellers?

Q3: Why do you take this cost-effective commission model?

Q4: Will the realtors with the different pay structure show my property?

 These are my answers.

A1. Yes. You can get full-service with less commission by working with an experienced Realtor (in my case, with 15 years of experience + 6 years with the Medallion Club, 2016-2022) in the Greater Vancouver area.

A2. Yes. I offer full MLS® representation with transparent fees — helping you save thousands compared to traditional percentage-based commissions*.*"Compared with a broker charging 7% on the first $100,000 and 2.5% on the balance, not all brokers charge the same".

A.3. The real estate business in Canada is a very expensive one to run. We cut expenses and, as a result, we use a cost-effective commission model.You can save 30% up to 70% on commission, and your property gets full marketing exposure and professional support while reducing total commission.

A4. Yes, they will. Almost 99% of the properties that I sold (I have more than 500 happy clients over the past 15 years) were sold in cooperation with other agencies.I am happy to introduce you to our new cost-effective commission model.

          What do you save with One Percent Realty?

Your House      1%       Traditional       HOME    Sold               Realty    MLS® Broker* Sellers's    Price               1%+1%    7%+2.5%      $Savings$500,000          $10,000     $17,000       $7,000 $750,000  $15,000    $23,250       $8,250$1,000,000  $20,000    $29,500       $9,500$1,250,000  $25,000    $35,750       $10.750$1,500,000  $30,000    $42,000       $12,000$1,750,000  $35,000    $48.250       $13,250$2,000,000  $40,000    $ 54,500      $14,500$2,250,000  $45,000    $60,750       $15,750$2,500,000  $50,000    $67,000       $17,000$3,000,000  $60,000    $79,500       $19,500*Compared with a broker charging 7% on the first $100,000 and 2.5% on the balance, not all brokers charge the same.

I will be happy to answer all your questions. Please call me at 604-644-6430 or email me at miskvortsov@gmail.com

Contact us now for a free consultation and personalized commission savings estimate.

https://fullservicelesscommissions.ca/selling.html

Ans as usual. This communication is not intendedto solicit a person under contract. Please refer to your agent.

RSS

Posted on by

Ванкуверский клуб любителей недвижимости. Заседание № 10.

13may 
2012

Инвестирование в недвижимость Нанаймо, ВС - это вообще хорошая идея?

Сегодняшний гость нашего клуба в представлении не нуждается. Недюжинный литературный талант и высокий профессионализм снискали ему большую известность среди читателей нашей газеты. Итак, Виктор Кириченко – первый говорящий на русском языке риэлтор на острове Ванкувер.

Михаил Скворцов: Что сейчас определяет привлекательность Нанаймо в инвестиционном смысле? Есть ли будущее у Нанаймо?

Виктор Кириченко: Я бы начал с ответа на вторую часть вопроса. Есть ли будущее? Еще какое! Это один из самых быстро растущих городов Канады в силу своей близости к Ванкуверу, и в то же время отдаленности от известных проблем – перенаселенности, проблем с транспортом, криминальной обстановки, и конечно, высоких цен на недвижимость. Мало кто знает, что по численности населения наш город уже обогнал Викторию как таковую, не считая пригородов. Где, кстати, цены на недвижимость недалеко ушли от ванкуверских.

Мы расположены на перекрестке всех островных дорог, имеем 2 паромных терминала, международный аэропорт, прекрасные океанские, озерные, горные парки с пляжами, большие торговые центры. А главное – ну уж очень у нас красиво и просторно.

Еще одно косвенное, но убедительное доказательство преимущества жизни в нашем городе – его русскоязычное население за последние 8 лет выросло на 900 %. А уж наш-то народ знает, куда ехать!

Подробнее о жизни на острове и в Нанаймо – на моем сайте www.victor-k.com.

Михаил Скворцов: Могли бы Вы привести примеры инвестиционных возможностей в Нанаймо и вокруг него?

Виктор Кириченко: Примеры цен на недвижимость: кондо с 2 спальнями в хорошем районе можно купить за 130000 и сдать его в рент за $ 1000. На днях я продал кондо с одной спальней возле университета и парка за… $64000.

Понятно, его нужно было красить-чистить, но также понятно, что при таких ценах вы получите позитивный cash flow. Если говорить о домах, то даже новый дом все еще можно купить дешевле $300000.

Думаете, эти кондо на воде стоят миллион? Ничего подобного! В четыре раза меньше!

Михаил Скворцов: Что отличает рынок недвижимости в Нанаймо, есть ли у вас что-то специфическое?

Виктор Кириченко: Спецификой нашего рынка являются практически одинаковые цены на жилье в очень хороших и …”так себе” районах, в то время как в Ванкувере эта разница просто огромна.

Говоря другими словами, “мерседесы” и “Жигули” продаются у нас почти по одной цене. Понятно, что разумные люди, то есть меньшинство, покупают “мерседесы” – недвижимость в лучшей, северной части Нанаймо. Здесь же живут и почти все русскоязычные “нанаймцы”.

На этом мы заканчиваем наше очередное заседание Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Мне хотелось бы от души поблагодаритьВиктора Кириченко. В скором будущем ждем его отчёт о творческой командировке во Флориду.

Смотрите нас в YouTube на MyHomeInMotion. Все последние новости на www. FullServiceLessCommissions.ca. Заходите к нам в гости на Facebook – Vancouver Real Estate Fun Club, желательно, всё-таки полюбив. Слушайте нас по радио CKNW в 2 часа дня May 26, June 30, Aug 4, Sept 8, Oct 13, Nov 17, Dec 15. И, как всегда, всю Вашу корреспонденцию прошу направлять на мой email mike@onepercentrealty.com или позвонить на мой            604-644-6430      .

До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One percent realty ltd

“Наша служба и опасна и трудна…”
Виктор изучает рынок недвижимости Флориды со своим ассистентом. Не подумайте хорошего, она же – его жена!

Read

Posted on by
 

Strategic information for REBGV REALTORS®

April 5, 2012

1) Home Buyers’ Plan

 

Qualifying home buyers can withdraw up to $25,000 (couples can withdraw up to $50,000) from their RRSPs for a down payment. Home buyers who have repaid their RRSP may be eligible to use the program a second time. 
Canada Revenue Agency www.cra.gc.cbannera. Enter ‘Home Buyers’ Plan’ in the search box.

            1.800.959.8287      

2) GST Rebate on New Homes

 

New home buyers can apply for a rebate of the federal portion of the HST (the 5% GST) if the purchase price is less than $350,000. The rebate is up to 36% of the GST to a maximum rebate of $6,300. There is a proportional GST rebate for new homes costing between $350,000 and $450,000. 
Canada Revenue Agency www.cra.gc.ca. Enter ‘RC4028’ in the search box.
            1.800.959.8287      

3) BC New Housing Rebate (HST)

 

Buyers of new or substantially renovated homes priced up to $850,000 are eligible for a provincial enhanced New Housing Rebate of 71.43% of the provincial portion (7%) of the 12% HST paid to a maximum rebate of $42,500. Homes priced at $850,000+ are eligible for a flat rebate of $42,500.
www.hstinbc.ca
            1.800.959.8287      

4) BC New Housing Rebate (HST) for Secondary Vacation or Recreational Homes

 

Buyers of new or substantially renovated secondary or recreational homes outside the Greater Vancouver and Capital Regional District priced up to $850,000 are eligible for a provincial enhanced New Housing Rebate of 71.43% of the provincial portion (7%) of the 12% HST paid to a maximum rebate of $42,500. Homes priced at $850,000+ are eligible for a flat rebate of $42,500.
www.hstinbc.ca/buying_goods/buying_a_home/new_ home_tax_calculator 
            1.800.959.8287      

5) BC New Rental Housing Rebate (HST)

 

Landlords buying new or substantially renovated homes are eligible for a rebate of 71.43% of the provincial portion (7%) of the 12% HST, up to $42,500. 
www.hstinbc.ca 
            1.800.959.8287      

6) BC First-Time New Home Buyers’ Bonus

 

First-time new home buyers may be eligible for a one-time grant equal to 5% of the purchase price of the home, or if you are building a home, 5% of the land and construction costs, up to $10,000. The bonus is based on the net income of the home buyer. This program ends March 31, 2013. 
www.sbr.gov.bc.ca/documents_library/notices /FTHB_Bonus.pdf
            1.877.387.3332      

7) BC Property Transfer Tax (PTT) First-Time Home Buyers’ Program

 

Qualifying first-time buyers may be exempt from paying the PTT of 1% on the first $200,000 and 2% on the remainder of the purchase price of a home priced up to $425,000. There is a proportional exemption for homes priced up to $450,000.
BC Ministry of Small Business and Revenue
www.sbr.gov.bc.ca/business/Property_ Taxes/Property_Transfer_Tax/ptt.htm
            250.387.0604      

8) First-Time Home Buyers’ Tax Credit (HBTC)

 

This federal non-refundable income tax credit is for qualifying buyers of detached, townhome, apartment condominiums, mobile homes or shares in a cooperative housing corporation. The calculation: multiply the lowest personal income tax rate for the year (15% in 2011) x $5,000. For the 2011 tax year, the maximum credit is $750. 
Canada Revenue Agency
www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/ncm-tx/rtrn/cmpltng/ddctns/lns360-390/369/menu-eng.html
            1.800.959.8281      

9) BC Home Owner Grant

 

Reduces property taxes for home owners with an assessed value of up to $1,285,000. The basic grant gives home owners:

  • a maximum reduction of $570 in property taxes on principal residences in the Capital, Greater Vancouver and Fraser Valley regional districts;

  • an additional grant of $770 to rural homeowners elsewhere in the province; and

  • an additional grant of $275 to seniors aged 65+, those who are permanently disabled and war veterans of certain wars.

BC Ministry of Small Business and Revenue www.rev.gov.bc.ca/hog or contact your municipal tax office.

10) BC Property Tax Deferment Programs

 


Property Tax Deferment Program for Seniors.

 

Qualifying home owners aged 55+ may be eligible to defer property taxes.

Financial Hardship Property Tax Deferment Program.

 

Qualifying low-income home owners may be eligible to defer property taxes.

Property Tax Deferment Program for Families with Children.

 

Qualifying low-income home owners who financially support children under age 18 may be eligible to defer property taxes.

BC Ministry of Small Business and Revenue
www.sbr.gov.bc.ca/individuals/Property_ Taxes/Property_Tax_Deferment/ptd.htm

11) Canada Mortgage and Housing (CMHC) Residential Rehabilitation Assistance Program (RRAP) Grants.

 

This federal program provides financial aid to qualifying low-income home owners to repair substandard housing. Eligible repairs include heating, structural, electrical, plumbing and fire safety. Grants are available for seniors, persons with disabilities, owners of rental properties and owners creating secondary and garden suites.
www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/prfinas/prfinas_001.cfm
            1.800.668.2642       |             604.873.7408      

12) Home Adaptations for Independence (HAFI)

 

A new program jointly sponsored by the provincial and federal governments provides up to $20,000 to help eligible low-income seniors and disabled home owners and landlords to finance modifications to their homes to make them accessible and safer.

BC Housing www.bchousing.org/Options/Home_Renovations
            604.646.7055       or toll-free             1.800.407.7757       extension 7055

13) CMHC Mortgage Loan Insurance Premium Refund

 

Provides home buyers with CMHC mortgage insurance, a 10% premium refund and possible extended amortization without surcharge when buyers purchase an energy efficient mortgage or make energy saving renovations. 
www.cmhc.ca/en/co/moloin/moloin_008.cfm#reno 
            604.731.5733      

14) Energy Saving Mortgages

 

Financial institutions offer a range of mortgages to home buyers and owners who make their homes more energy efficient. For example, home owners who have a home energy audit within 90 days of receiving an RBC Energy Saver™ Mortgage, may qualify for a rebate of $300 to their RBC account. 
www.rbcroyalbank.com/products/mortgages/ energy-saver-mortgage.html 
            1.800.769.2511      

15) Low Interest Renovation Loans

 

Financial institutions offer ‘green’ loans for home owners making energy efficient upgrades. Vancity’s Bright Ideas personal loan offers home owners up to $20,000 at prime + 1% for up to 10 years for ‘green’ renovations. RBC’s Energy Saver loan offers 1% off the interest rate for a fixed rate installment loan over $5,000 or a $100 rebate on a home energy audit on a fixed rate installment loan over $5,000. 
For information visit your financial institution.

www.vancity.com/Loans/BrightIdeas

www.rbcroyalbank.com/ products/personalloans/energy-saver-loan.html

16) LiveSmart BC: Efficiency Incentive Program

 

Home owners improving the energy efficiency of their homes may qualify for cash incentives through this provincial program provided in partnership with FortisBC and BC Hydro. Rebates are for energy efficient products which replace gas and oil furnaces, pumps, water heaters, wood stoves, insulation, windows, doors, skylights and more. The LiveSmart BC program also covers $150 of the cost of a home energy assessment, directly to the service provider.
www.livesmartbc.ca/rebates 
            1.866.430.8765      

17) BC Residential Energy Credit

 

Home owners and residential landlords buying heating fuel receive a BC government point-of-sale rebate on utility bills equal to the provincial component of the HST.
www.sbr.gov.bc.ca/business/consumer_taxes/residential_ energy/residential_energy.htm 
            1.877.388.4440      

18 BC Hydro Appliance Rebates

 

Mail-in rebates for purchasers of ENERGY STAR clothes washers, refrigerators, dishwashers, or freezers. 
www.bchydro.com/rebates_savings/appliance_rebates.html
            1.800.224.9376      

19) BC Hydro Fridge Buy-Back Program

 

This ongoing program rebates BC Hydro customers $30 to turn in spare fridges in working condition.
www.bchydro.com/rebates_savings/fridge_buy_back.html
            604.881.4357      

20) BC Hydro Windows Rebate Program

 

Pay no HST when you buy ENERGY STAR high-performance windows and doors.
www.bchydro.com/rebates_savings/windows_ offers/current_offers.htm
            604.759.2759       for a free in-home estimate.

21) BC Hydro Mail-in Rebates/Savings Coupons

 

To save energy, BC Hydro offers rebates including 10% off an ENERGY STAR cordless phone. Check for new offers and for deadlines. 
www.bchydro.com/rebates_savings/coupons.html
            1.800.224.9376      

22) FortisBC Rebate Program

 

A range of rebates for home owners include a $50 rebate for upgrading a hot water tank, $300 rebate on an Ener-Choice fireplace and a $1,000 rebate for switching to natural gas (from oil or propane) and installing an ENERGY STAR heating system. 
www.fortisbc.com/NaturalGas/Homes/Offers /Pages/default.aspx 
            1.888.224.2710      

23) FortisBC Efficient Boiler Program

 

For commercial buildings, provides a cash rebate of up to 75% of the purchase price of an energy efficient boiler, for new construction or retrofits.
www.fortisbc.com/NaturalGas/Business/ Offers/Pages/default.aspx
            1.888.477.0777      

24) City of Vancouver Rain Barrel Subsidy Program

 

The City of Vancouver provides a subsidy of 50% of the cost of a rain barrel for Vancouver residents. With the subsidy, the rain barrel costs $75. Buy your rain barrel at the Transfer Station at 377 W. North Kent Ave., Vancouver, BC. Limit of two per resident. Bring proof of residency.
http://vancouver.ca/engsvcs/watersewers/water/ conservation/programs/rainbarrel.htm
            604.736.2250      
Other municipalities have similar offers.

25) City of Vancouver Greenest City 2020 Pilot Home Energy Loan Program

 

The City of Vancouver in cooperation with Vancity, FortisBC, BC Hydro and Natural Resources Canada offers access to loans for energy retrofits including heating systems, insulation and air sealing. The Home Energy Loan from Vancity is a 12 month pilot program that will end October 21, 2012. For more information attend a workshop (see third link below). The goal is 500 homes, and loans are offered at 4.5% fixed rate over 10 years. The program also helps with accessing grants from the federal ecoENERGY program, the provincial LiveSmart BC program and FortisBC.

www.vancouver.ca/energyloan

www.vancity.com/Loans/homeenergy

http://energyloan.eventbrite.com

Email: energyloan@vancouver.ca
            604.374.0507      

26) Vancity Green Building Grant

 

In partnership with the Real Estate Foundation of BC, Vancity provides grants up to $50,000 each to qualifying charities, not-for-profit organizations and co-operatives for projects which focus on building renovations/retrofits, regulatory changes that advance green building development, and education to increase the use of practical green building strategies. The deadline for applications was January 23, 2012. If you are still interested in this grant, open the link and consider contacting Vancity to express your interest.
www.vancity.com/MyCommunity/NotForProfit/Grants /ActingOnClimateChange/GreenBuildingGrant
            604.877.7000      

27) Local Government Water Conservation Incentives

 

Your municipality may provide grants and incentives to residents to help save water. For example, the City of Coquitlam offers residents a $100 rebate and the City of North Vancouver, District of North Vancouver, and District of West Vancouver offer a $50 rebate when residents install a low-flush toilet. Visit your municipality’s website and enter ‘toilet rebate’ to see if there is a program.

28) Local Government Water Meter Programs

 

Your municipality may provide a program for voluntary water metering, so that you pay only for the amount of water that you use. Delta, Richmond and Surrey have programs and other municipalities may soon follow. Visit your municipality’s website and enter ‘water meter’ to find out if there is a program.

CLICK HERE to download a printable .pdf of this document.

 

© Real Estate Board of Greater Vancouver. Contact us.

 

Read

Posted on by

Полная ALOHA, дорогие господа-товарищи!

 

16mar 
2012

Ванкуверский клуб любителей недвижимости. Заседание № 6.

Итак, дорогие любители недвижимости в большом и славном городе Ванкувере, поздравляю Вас – дождались! Весна, скоро и в отпуск – поближе к чему-то совершенно горячему, пряному и одновременно освежающему и дурманяще приятному. Вот видите, как занесло – это всё от дождичков наших заколбасило. Да, заколбасило, а потом, бах – глядишь, уже и на песочке, и всё вокруг – один бесконечный праздник. Одним словом – магия, прости, Господи! Поэтому нет ничего удивительного в том, что как-то сам собой материализовался на нашем заседании мой коллега – человек оттуда, где всегда праздник. Итак, прошу любить и жаловать: Randolph “Randy” Antonio – риэлтор, работающий в KELLER WLLIAMS на Maui, Hawaii. (The Randy Antonio Real Estate Team Voted Realtor Associate of the Year 2002, by the Realtors Assn. of Maui (RAM) RAM Board Director 2004-2007. Accredited Buyer’s Representative Certified Residential Specialist).

Mихаил Скворцов: Почему инвестиции в недвижимость на Maui, Hawaii – это хорошая идея?

Randy Antonio: Сейчас лучшее время, потому что MAUI IS ON SALE! На Maui покупатель властвует на рынке недвижимости с 2007 года, и сейчас у нас можно найти недвижимость cо сниженной в 30-50% ценой от спрашиваемой ранее цены. Кроме того, остров Maui в течение десятилетий является для канадцев излюбленным туристическим направлением, а также местом для приобретения второго дома. К тому же многие строительные компании, возводящие кондо-комплексы, имеют канадских владельцев.

Mихаил Скворцов: Так всё же почему Maui, а не Phoenix, не Miami, не Florida, Las Vegas или California?

Randy Antonio: Почему Maui? Maui – это не БОЛЬШОЙ ГОРОД, здесь нет freeways, high-rise buildings, нет рекламных щитов, куда ни посмотри. На острове вы найдёте много видов проживания в совершенно различной природной среде – от пасторалий Upcountry (the highlands) Maui до густых джунглей на севере (the North Shore) и прибрежных курортов. Бирюзово-изумрудная вода в океане чиста и идеально располагает к купанию круглый год напролёт. Добавьте к тому погодные условия и температурный режим, которые можно назвать просто идеальными. Всё это формирует своеобразный расслабленный стиль жизни и культуру поведения, которые отлично вписаны в наши природные красоты. Вот несколько интересных фактов: около 2 миллионов туристов за год (второе место после Honolulu) при достаточно низкой плотности постоянно проживающего на острове населения (около 140000 человек). Сотни миль прекрасных пляжей с белым, черным и красным песком. Температура зимой 21-26оС, а летом – 24-28оС. Около 300 солнечных дней в году. Средняя температура воды в океане – 23,8оС.

Остров Maui признаётся читателями Conde Nast Travel Magazine “№ 1 Island in the World” уже 14 лет подряд! Канадцы инвестируют в недвижимость на острове с 70-х годов прошлого века.

Mихаил Скворцов: А какие виды инвестиций в недвижимость распространены сейчас на острове?

Randy Antonio: Многие канадцы покупают второй дом. Это либо single family home или turnkey vacation rental. Канадцы также любят квартиры resort coastal communities. Из-за того, что у нас небольшое число многоквартирных домов, они продаются очень быстро.

Mихаил Скворцов: В Канаде у нас хорошо действует MLS. Есть ли что-то похожее у вас?

Randy Antonio: Да, конечно. Мой вебсайт соединён с Maui MLS, и им очень легко пользоваться. Вы можете видеть всё, что продаётся, и сайт обновляется ежедневно. Там представлены все категории – BANK OWNED, SHORT SALE, OCEAN FRONT, LUXURY HOMES и BEST BUYS. Также там вы найдёте последнюю статистику, сравнительные продажи, новости экономики и информацию о всех местных событиях.

Mихаил Скворцов: Один их главных вопросов – как избежать двойного налогообложения.

Randy Antonio: Этот вопрос несколько выходит за рамки моей компетенции, но я работаю с большим количеством консультантов во всех областях, связанных с налогами. Думаю, что этот вопрос легко можно переадресовать им. Из моего опыта знаю – канадцы в этих целях используют limited partnership entity.

Mихаил Скворцов: На какие услуги может рассчитывать канадец, покупающий недвижимость на острове?

Randy Antonio: У меня большой выбор специалистов, готовых помочь – это property management, maintenance и cleaning services, general inspectors, contractors, escrow и title companies, real estate attorneys и accountants, mortgage lenders и т.д. Вообще у нас на Hawaii property management companies за свои услуги берут 10% от gross income для long-term rentals и 20-40% от rental revenues для vacation rental properties. На Hawaii мы используем escrow companies для проведения оформления сделки, и они берут за это околo 1% от цены покупки. Банки при оформлении финансирования берут от 1% до 3% от цены покупки и просят downpayment обычно в размере 35% с разными условиями выплаты до 30 лет .

Mихаил Скворцов: Можно ли привести пример того, во что можно уже сегодня инвестировать?

Randy Antonio: Информация на 1 Марта. MlS № 350413, 198 W. Papa St, Kahului BANK OWNED! 3bedm + 1.5 bath, house/cottage, approx 1,025 sq ft., land 7,993 sq ft, Price $284,900. Дом построен в 1968 году.

•Rental income: main house $1600, cottage $900 = $2500

•35% down: $99,715 Loan: $185,185k

•Taxes = $100/mo Insurance: $100/mo

•Payment = $925/mo , 30 YEAR FIXED, 6% P&I

•Cash Flow = $2,500 – $1125 = $1,375/ month

 

 

 

Второй пример: 151 Hoano St, Kihei….COMING SOON! Ещё не выставлен на продажу .

3 units. Mainhouse 3 beds, 2 bath remodeled tiled floors, new counter tops in kitchen & bath. New appliances. Painted exterior & interior in 2006. Located in resort community of Kihei, and minutes from white sand beaches, golf courses, shops/dining, movies, library, and schools. Asking price $469,000.

Fully rented: Main home $1800/mo. Studio unit behind garage may be non-conforming-studio 250 sf., bath & kitchen for $800, detached Cottage studio with A/C, and tiled floors rents for $1000./mo. Total income $3600/month. Cash flow potential of approx $1,100/month….monthly payment $1827/month, based on 35% downpayment, 6% interest 30 year fixed, less $400 for management fees, prop taxes, insurance, etc.

Randolph “Randy” Antonio

На этом мы заканчиваем наше очередное заседание Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Мне хотелось бы поблагодарить Randolph“Randy” Antonio, а всем любителям ванкуверской недвижимости рекомендуем посетить его www.RandyAntonio.com. Полный вариант статьи, как и все последние новости, вы сможете найти на нашем блоге http://vancouverrealestatefunclub.blogspot.com/. Смотрите нас в YouTube на MyHomeInMotion. Заходите к нам в гости на Facebook -Vancouver Real Estate Fun Club. Слушайте нас по радио CKNW в 2 часа дня March 17, April 21, May 26, June 30, Aug 4, Sept 8, Oct 13, Nov 17, Dec 15. И, как всегда, всю Вашу кореспонденцию прошу направлять на мой email mike@onepercentrealty.com или позвонить на мой                   .

До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One percent realty ltd

 


Read

Posted on by

Marc Jurock is the General Manager of the Real Estate Action Group. Born and raised in Vancouver ,
Marc enjoys boating, skiing and Real Estate investing. He would be happy to discuss the Real Estate
Action Group or Real Estate investing in general.
604-683-1111 / marc@reag.ca

 

 

1.Mike Skvortsov -  What does it mean Real Estate Action Group ? Tell us about its history and about its place in
Vancouver real estate investor's community.|


Marc Jurock - The Real Estate Action Group (REAG) started in 2003. Since then REAG’s strong focus on personal
growth through Real Estate investment training has achieved strong positioning in Canada’s major and
minor Real Estate Training organizations. Thus, to that extent that REAG has accumulated substantial
goodwill in the eyes of the public and is a major force in the Real Estate Training Marketplace

2.Mike Skvortsov - How does it work? What does it mean to be a member of REAG? What kind of things are
available for members ? Examples, please.


Marc Jurock -Being a REAG Member means:
ñCreating a new belief system. Yes, it is possible to create wealth quickly.
ñUnderstanding money.
ñCreating a laser beam focus on our own FUTURE BEST SELF.
ñCreating a commitment to action.
ñUnderstanding to FIRST create a plan, commit to it, perform to it and measure the results.
ñLearning all the secrets, targeted actions, and necessary nuts and bolts of real estate investment.
ñCreating a real estate investment money machine - making money while asleep.

Finding out: What kind of investor are you? A flipper, a shark, a creator of unearned income? All three
or will a combination of one or two will work? Which is best for you? We teach how to flip for fast
profit or how to create passive income for life, in any market.

REAG also provides Real Estate workshops, Real Estate Action Weekends, Weekly Thought Starter
newsletters, monthly REAG meetings plus much more.

3. Mike Skvortsov -WHAT DOES IT MEAN TO BE A REAL ESTATE INVESTOR?

Marc Jurock -A Real Estate investor is someone who actively or passively invests in real estate. An active investor
may buy a property, make repairs and/or improvements to the property, and sell it later for a profit.
A passive investor might hire a firm to find and manage an investment property for him. Typically,
investors choose Real Estate for several reasons: cash flow, appreciation, depreciation, tax benefits
and leverage.

4. Mike Skvortsov -WHAT SHOULD I HAVE TO START REAL ESTATE INVESTING? MONEY,
KNOWLEDGE -WHERE CAN I GET THEM? SOME GOOD EXAMPLES OF PEOPLE WHO
ARE WORKING WITH YOU.

Of course I will answer that you should join the Real Estate Action Group. You need a system to create
wealth through income producing properties. You also need access to like minded individual that you
can strike joint ventures with. Enter the Real Estate Action Group.

We have many members who just choose to work an area or a type of property. We have one member
who specializes only in tri-plexes. You have to want what you own. There is not just one kind of Real
Estate to invest in.

I have seen people start with nothing and who now enjoy Real Estate investing as a career. They
found deal. If have a great deal, the money will find you. Of course, nothing is easy and there is work
involved but it sure can be rewarding.

5. Mike Skvortsov -WHAT KIND FORM OF REAL ESTATE INVESTMENT AVAILABLE NOW IN BC AND
CANADA?


Marc Jurock -There are all kinds available at any time in BC and Canada. It is the actual deal that matters. Always
the deal and knowing what are your personal goals and does this investment fit into your goals.
6.WHAT DO YOU THINK ABOUT INVESTMENT IN US. REAL ESTATE MARKET? WHAT
IS THE POPULAR PLACE FOR THIS INVESTMENT.

Certainly there are oportunites all over the USA but buyer beware. As Canadians, we are foreigners
there and every state treats us differently. My clients ask me mostly about Las Vegas, Nevada and
Phoenix, Arizona.
I have personally invested in Phoenix, Arizona as well know many investors that are in Phoenix.

6.Mike Skvortsov -WHAT DO YOU THINK IS THE REAL DEAL? WHAT KIND OF CHARACTERISTICS
SHOULD THE DEALS HAVE? EXAMPLE. MAYBE YOU PERSONAL DEALS.

Marc Jurock -Once again, everything is personal. I had deal recently were the owner accepted 35% down, carried the
remaining 65% of the financing and is willing to let me pay interest only payments for 5 years with a
balloon payment of the rest owning coming due at that time. This was a good deal for me personally
because I wanted to be in that market for 5 years and I did not have to use a bank or joint venture
partners.
7.Mike Skvortsov -WHAT DOES IT MEAN TO BE A SUCCESSFUL REAL ESTATE INVESTOR?|

Marc Jurock -I would think a successful Real Estate Investor is one who had achieved his or her goals.
An example be would someone that was not a flipper but and an investor meaning buying low priced
Real Estate in a low vacancy, good employment town and letting the renter pay off the units. After 10 -
15 this investor would own these units and be making a very healthy passive income.


Marc Jurock is the General Manager of the Real Estate Action Group. Born and raised in Vancouver ,
Marc enjoys boating, skiing and Real Estate investing. He would be happy to discuss the Real Estate
Action Group or Real Estate investing in general.
604-683-1111 / marc@reag.ca

 

Read

Posted on by

Why investing now in Real Estate in Phoenix, AZ is a good idea?

 

 Mike Skvortsov, One Percent realty , Vancouver

1.Mike Skvortsov -Why investing now in Real Estate in Phoenix, AZ is a good idea?

 

Linda Gerchick - The Phoenix market is primed for investment:

 

· WE ARE IN THE SUNBELT

· WE HAVE POPULATION GROWTH

· WE HAVE ECONOMIC GROWTH

· WE HAVE NO NATURAL DISASTERS

 

Our real estate market is the prime target for investing,  NOW is the time!  Our population is expected to double between the year 2000 and 2030.  Take advantage of this extraordinary Buyer's Market!  Right now prices are a fraction of what it actually costs to build.  Not only will you be getting an excellent month to month cash flow return on your investment (5-10% on average) you will have considerable appreciation gains in a few years when real estate is selling for what it actually costs to build.

 

2.Mike Skvortsov - Why Phoenix,  not Hawaii, not Miami. not Florida or Las Vegas, not California? 

Linda Gerchick - The growth that Arizona will experience in the three key areas of population growth, income growth and job growth will be unmatched by any other state except for that of Nevada.  And there are two reasons why we don’t like Nevada… they have limited amounts of water and are on a water restricting program.  Here in Arizona we have a 100 year water supply, even with all the future planned growth and the doubling of our population by 2030.  We also have a diversified economy and are not solely focused on gambling, entertainment or hospitality.

 

3.Mike Skvortsov - What kind of investments are available in Phoenix ( flip, long term), what kind of properties are available there (townhouses, single residential houses, duplexes, maybe multyfamelies).

 

 Linda Gerchick -  While there are fix and flip opportunities available, the margins are small and it’s really a great buy and hold market.  We have condos, townhomes, regular homes, duplexes, fourplexes and even apartments that are all great types of property to buy today.

 

4. Mike Skvortsov -Give me please 2 example of hot deal available in Phoenix now .

 

Linda Gerchick - We have a nice 3 bedroom 2 bathroom home with a 2 car garage in a good neighborhood that is tenant occupied at $950/month providing the investor with $11,400 in yearly gross rents and we figure a 5% vacancy rate equates to an effective income of $10,830. Yearly expenses of $2,506 gives you a net operating income of $8,324 which equates to an 8.41% Cap Rate.

 

We have an amazing deal on a tenant occupied large 1,240SF 3 Bedroom 2 bath condo. Just $28/SF! This community has a pool and nice walking paths. The condo is rented for $843/month and after expenses the net income is $4,591/yr. with a CAP rate of 13%. HOA Dues (included in expenses) are $250/unit/month. This garden-style condominium community is located in a strong rental area of north central Phoenix.

  

5. Mike Skvortsov -In Canada we got very good informational system for locate real estate properties  - MLS, does in the USA similar system available, similar souses? Where we can get last information ( the  internet , maybe webinars, or even real seminars in Phoenix, and who organized them ). 

 

Linda Gerchick - In the US, there are a couple sources for real estate here in Arizona. Arizona has the Arizona Regional Multiple Listing Service (ARMLS). This information is provided by Realtor’s and is the most accurate information on property available in Arizona. There are other internet sources such as Zillow.com, Realtor.com and Loopnet.com.

 

6.Mike Skvortsov -Many question about double taxation. Is any way how to avoid it? What is a most popular form of business organization for foreign investors you can recommend?

 

Linda Gerchick -  As a Realtor, when it comes to tax issues, we recommend talking with a CPA that knows tax related benefits and consequences that come up with owning real estate in the US. It is their knowledge that helps the investor pay the least amount of taxes. The CPA that is used though does not form the entity that will hold the property in. It is the lawyer that does this. It is the combination of the tax advice from the CPA and the liability advice from the lawyer that will tell you what entity to form to hold an investor’s property.

 

7.Mike Skvortsov -What kind  of services available for Canadian investors in Phoenix ( maintenance companies, lawyers, mortgages?, Realtor). What is cost for those services? 

 

Linda Gerchick - Team Gerchick has put together a one-stop shop for the Canadian investor looking to buy in Phoenix. There are maintenance companies, CPAs, lawyers, property inspectors, termite inspectors, lenders, property managers, insurance companies, home warranties and many others that deal in real estate. A realtor’s services for a buyer come at no charge to the buyer as the seller pays commissions.  Property managers generally charge 7-10% of rents collected as their management fee.  Setting up an entity with a lawyer averages around $500.

   

 

  

Linda Gerchick, CCIM 

Associate Broker, Team Gerchick 

Office:              602-256-1415  

 Cell:              602-688-9279       

Fax:  602-396-2033

 

Linda@justsoldit.com

 


Read

Posted on by

  

No 6. Ванкуверский клуб любителей недвижимости. Заседание No 6.

Полная ALOHA, дорогие господа –товарищи.

  Mихаил  Скворцов.  One   Percent  realty ltd.

 

 

     Итак, Дорогие  любители недвижимости в большом и славном городе Ванкувере, поздравляю Вас - дождались, скоро и в отпуск – поближе к чему-то совершеннр горячему,  пряному и одновременно освежающему  и  дурманяще приятному. Вот видите, как  занесло- это всё от дождичков наших – заколбасило. Да , заколбасило  , а потом, бах- глядишь уже и на песочке- и всё вокруг - один бесконечный праздник. Одним словом – магия, прости, Господи. Поэтому нет ничего удивительного в том, что как-то сам собой материализовался  на нашем заседании  мой коллега - человек оттуда, где всегда праздник. Итак, прошу любить и жаловать Randolph  “Randy” Antonio – риэлтор, работающий в KELLER  WLLIAMS на Maui, Hawaii. (The Randy Antonio Real Estate Team

Voted Realtor Associate of the Year 2002, by the Realtors Assn. of Maui (RAM) RAM Board Director 2004-2007.Accredited Buyer's Representative Certified Residential Specialist )

   Mихаил  Скворцов –    Почему  всё же   инвестиции в недвижимость на Maui, Hawaii - это хорошая идея?

   Randy Antonio –   Сейчас лучшее время, потому что MAUIISONSALE! На Maui покупатель властвует на рынке недвижимости с 2007 года, и сейчас у нас можно найти недвижимость  cо сниженной ценой  в 30-50 % от спрашиваемой тогда цены. Кроме того, остров Maui в течении десятилетий является  для канадцев излюбленным туристическим направлентем и также местом для приобретения второго дома. К тому же многие строительные компании, возводящие кондо комплексы, имеют канадских владельцев.

   Mихаил Скворцов – Так всё же , почему Maui, а не Phoenix,   не Miami, не  Florida , Las Vegas или California.

  Randy Antonio –   Почему Maui?  Maui   –   это   Вам не  БОЛЬШОЙ   ГОРОД, здесь   нет   freeways, high-rise buildings, нет  рекламных шитов, куда ни посмотри.  На острове вы найдёте много видов проживания в совершенно различной природной среде – от пасторалой Upcountry (the highlands) Maui до густых джунглей на севере (the North Shore) и прибрежных курортов. Бирюзово-изумрудная вода в океане чиста и идеально располагает к купанию круглый год напролёт. Добавте к тому погодные условия и температурный режим, которые можно назвать просто идеальными. Всё это формирует своебразный расслабленный стил жизни и культуру поведения, которые отлично вписаны в наши природные красоты.Вот несколько интересных фактов:около 2  миллионов туристов за год ( второе место после Honolulu) при достаточно низкой  плотности постоянно проживающего на острове населения ( около 140,000 человек). Сотни миль прекрасных пляжей с белым, черным и красным песком. Погода зимой -21С-26С, а летом 24С-28С. Около 300  солнечных дней в году. Средняя теппература воды в океане – 23.8С.

Остров Maui признаётся “No 1 Island in the World” уже 14 лет подряд читателями Conde Nast Travel Magazine! Канадцы  инвестирут в недвижимость на острове с 70-ых годов прошлого века.

  Mихаил Скворцов –А  какие виды инвестиций в недвижимость распространены сейчас на острове?

 

  Randy Antonio –  Многие  канадцы покупают дторой дом. Это либо   single family home или turnkey vacation rental. Канадцы также любят квартиры resort coastal communities. Из за того, что  у нас достаточно небольшое число могоквартирных домов, они продаются очень быстро.

  Mихаил Скворцов – В Канаде у нас  хорошо действуед MLS. Есть ли что-то похожие и у вас.

   Randy Antonio – Да, конечно. Мой вебсайт соединён Maui MLS и им очень легко пользоватся. Вы можете витель всё, что продаётся, и он обновляется ежедневно. Там представлены все категории- BANK OWNED, SHORT SALE, OCEAN FRONT, LUXURY HOMES и BEST BUYS. Также там вы найдёте последную статистику, сравнительные продажи, новости экономики и информацию о всех местных событиях.

  Mихаил Скворцов – Один их главных вопросов- как избежать двойного налогообложения.

 

  Randy Antonio –Этот вопрос несколько выходит за рамки моей компетенции, но я работая с большим количеством консультантов во всех обласнях, спязанных с налогами. Думаю, что этот вопрос легко можно переадресовать им. Из моего опыта - канадцы используёт limited partnership entity в этих целях.

  Mихаил Скворцов – На  какие услуги может расчитывать канадец, покупающий недвмжимость на острове

  Randy Antonio – У меня большой выбор специалистов, кто говов помочь – это property management, maintenance и cleaning services, general inspectors, contractors, escrow и title companies, real estate attorneys и accountants, mortgage lenders и т.д. Вообще у нас на Hawaii property management companies за свои услуги берут 10% от  gross income для long-term rentals и 20% to 40% от rental revenues для vacation rental properties. На Hawaii мы используем  escrow companies для проведения  оформления сделки и они берут за это околo 1%  от цены покупки. Банки при оформлении финансирования берут от 1% до 3%  от цены покупки и просят downpayment обычно в размере 35%  с разными условиями  выплаты до 30 лет .

 

Mихаил Скворцов – Можно ли привести пример того, во что можно уже сегодня инвестировать.

 Randy Antonio- Информация на 1 Марта. MlS No 350413, 198 W. Papa St, Kahului  BANK OWNED! 3bedm + 1.5 bath, house/cottage, approx 1,025 sq ft., land 7,993 sq ft, Price $284,900. Дом построен  1968,

•Rental income:  main house $1600, cottage $900 = $2500

•35% down:  $99,715  Loan: $185,185k

•Taxes = $100/mo    Insurance:  $100/mo

•Payment =  $925/mo , 30 YEAR FIXED, 6% P&I

•Cash Flow = $2,500 - $1125 = $1,375/ month

 

 

 

 Второй пример 151 Hoano St, Kihei....COMING SOON!  Ещё не выставлен на продажу .

3 units. Mainhouse 3 beds, 2 bath remodeled tiled floors, new counter tops in kitchen & bath. New appliances. Painted exterior & interior in 2006. Located in resort community of Kihei, and minutes from white sand beaches, golf courses, shops/dining, movies, library, and schools.  Asking price $469,000.

 

Fully rented:  Main home $1800/mo. Studio unit behind garage may be non-conforming-studio 250 sf., bath & kitchen for $800, detached Cottage studio with A/C, and tiled floors rents for $1000./mo.   Total income $3600/month.  Cash flow potential of approx $1,100/month....monthly payment $1827/month, based on 35% downpayment, 6% interest 30 year fixed, less $400 for management fees, prop taxes, insurance, etc.

   

 

 

 Randolph "Randy" Antonio

 

На этом мы заканчиваем наше очередное заседание Ванкуверовского клуба любителей недвижимости.  Мне хотелось бы  поблагодарить Randolph "Randy" Antonio,  а всем любителям Ванкуверовской  недвижимости рекомендуем посетить его www.RandyAntonio.com. Полный вариант статьи, как и все последние новости, вы сможете найти на нашем блоге http://vancouverrealestatefunclub.blogspot.com/. Смотрите нас в YouTube на MyHomeInMotion.  Заходите к нам в гости на Facebook  -Vancouver Real Estate Fun Club. Слушайте нас по радио  CKNW в 2 часа дня  March 17,April 21, May26, June 30,Aug 4,Sept 8,Oct 13,Nov 17,Dec 15.  И , как всегда, всю Вашу кореспонденцию прошу навправлять на мой email  mike@onepercentrealty.com или позвонить на мой 604-644-6430.

До скорого свидания. Ваш Михаил Слворцов – One percent realty ltd

Read

Posted on by

Hi Mike

Reminder to   Please Join Us March 31 & April 1, 2012

Come to beautiful Phoenix, AZ to learn firsthand and from the Best in the Arizona Marketplace.  We'll cover hot topics about investing and the current commercial real estate market. We’ll teach you to analyze investment opportunities yourself with free of charge software and you’ll be among the first to obtain our new real estate investment book also at no charge!    

Saturday is action packed with guest speakers and facts & figures about Arizona’s current market conditions.  We will provide lunch and beverages so just bring a laptop if you can. Sunday - via luxury motor coach, we will tour available properties in the Phoenix Metro area.

Click the link to our Custom Event Website for all specific details and to register today. 

TeamGerchick - Seminar Details

REGISTER for our Phoenix 2 Day Real Estate Seminar

The Cost is $199 per person. 

Linda Gerchick, CCIM
Associate Broker, Team Gerchick 
Office:             602-953-5180      
Cell:                602-688-9279       
Fax:    602-953-5183
Linda@justsoldit.com 

 

 

 

Team Gerchick - March 2012 - 2 Day Real Estate Seminar Phoenix, AZ

 

Read

Posted on by
 
 
My Mortgage Broker 
Pauline Tonkin
  Mortgage Update
                                                                                                                                       Mar 2012
In This Issue
 
 
Strata Act Changes
12 Ways to Get Out of Debt
Real Estate Investing - Interview with local realtor
Do you need to learn more about managing your money?
www.MyMoneyCoach.ca
KUDOS

Thanks for allowing me to help you!

We thank you for your incredible service. I always appreciate working with people who make things happen and have a can do attitude. You certainly have that and the process was clear and uncomplicated.
 
PG - Surrey 
  

 
I love helping my clients and giving them them power to choose.

Only a few weeks still spring! 

Visit my blog, join me on Facebook, Linkedin or Twitter for up to date information on mortgages and other items of interest to home owners and buyers.

As always I appreciate your sharing each issue with friends and family.  If you have any items of interest that you would like to see in future issues please email me at pauline@mybcmortgage.ca.
Changes to the Strata Property Act

As part of the Buyer Beware seminar in January sponsored by John Grasty of Prudential Realty in Coquitlam, he provided updates on the recent changes to the Strata Property Act.   We received plenty of questions so we have collected more information over the past couple of months specific to depreciation reporting and how it may impact financing, strata fees and buying or selling your condo.  Our next Buyer Beware expert panel is set for Wednesday March 7th at 7pm - Douglas College. 

 

On December 13, 2011, the provincial government changed several important strata requirements.

 

The changes mainly concern depreciation reports and contributions to a strata corporation's contingency reserve fund (CRF). Some changes are immediate, while others come into effect at different times over the next two years. After speaking with some local engineering firms we have learned more about the depreciation reporting process.  For those strata groups with a strong contingency fund in place and a maintenance plan the costs of repairs will be clear to owners and buyers.  Those with limited planning in place may see a rise in strata fees to allow a build up of funds allocated towards maintenance.  For more details  visit my blog atwww.MyBcMortgage.ca or call me directly at             604 813 8402      . 
 

 
12 of the Most Effective Ways to Get Out of Debt

Many people would love to pay down their debt or get rid of it altogether, but they aren't quite sure of the best way to do it. There really isn't any one "best way" that works perfectly for everyone. So here are a dozen suggestions to get you started. The more of these that you can apply, the faster you will get out of debt.

 

 

http://www.mymoneycoach.ca/my_budget/out_of_debt.html

Note from Pauline - This website was created by the Credit Counselling Society.  They are a non-profit credit counselling group who help people to get control of their budget, repay their debt through repayment programs and how to deal with collection companies.  I have referred clients to them who say they appreciate how they were treated and the help they received.

 
Interview on real estate investing 

Thank you to Mikhail Skvortsov, local realtor for interviewing me on what investors should consider before investing in real estate.  I am not a huge fan of being interviewed on camera - so I was a bit nervous.  I think I needed to sit closer to the microphone so you could hear me - but we will do better next time.  
Bottom line - the message was to consider the cost of financing, vacancy and maintenance when you make an offer on a purchase for investment.  Talk to your mortgage specialist, tax accountant and realtor to ensure you have all the information you need in order to purchase at the right price to maximize your return on investment.
Upcoming Events - I will be a guest speaker.

Buyer Beware  (with John Grasty of Prudential Real Estate)
March 7,2012   7pm
Douglas College Coquitlam
RSVP to Pauline             604 813 8402      

Building Wealth Through Real Estate (with Susan Hubele of REMAX) 
April 19,2012    7pm 
27th Floor 1850 Comox St, Vancouver 
RSVP Robert             (604) 813-8897        

More events in May - to be announced.

If you are part of an association or company that provides educational programs to your members and want to book a presentation or panel of experts at your next event - call Pauline at             604 813 8402       or email at pauline@mybcmortgage.ca

 

 

 
Thank you for your testimonials and referrals
I really enjoy what I do each day in helping people.  I also appreciate the testimonials and referrals to family, friends and colleagues.  
Read

Posted on by

 Do you have clients buyingt home their first home?  RBC Royal Bank® could help them save thousands!

 

Are your clients buying their first home? Let RBC Royal Bank make their first mortgage payment – up to $4,000*!

 

These days everybody could use a little cash. For first-time homebuyers, this is especially true. Whether it’s new furniture, flooring or new appliances there’s no shortage of things that your clients need to turn their new house into a home. With the money saved with this special offer, those things are now within reach.

 

Here’s how it works:

 

RBC Royal Bank will pay your client’s first month’s mortgage payment — principal and interest — when they finance their mortgage with RBC Royal Bank.  Applications must be made between March 1st and May 31st 2012 and funded within 120 days from the date the application is taken.

 

There’s really no downside because all RBC Royal Bank mortgages come complete with great rates and flexible payment features, including Double-Up® payment and Skip-A-Payment® options and up to a 30-year amortization.

 

But that’s not all!

 

Your clients can also enter the RBC $25,000 Downpayment™ Giveaway Contest for a chance to win**$25,000 or 1 of 20 $1,000 secondary prizes. Visit www.rbc.com/downpayment to find out more.

 

Talk to your RBC mortgage specialist today for complete details about this exciting offer.

 

 

Your new home doesn't come with mortgage advice. I do.

Contact me today:
Tania Thomas
Mobile Mortgage Specialist
RBC Royal Bank
(604)961-3512

tetyana.thomas@rbc.com

 

 

* This offer is available for new mortgages only. The price is limited to a maximum $4000.. The client is still required to pay HomeProtector® insurance premiums and the realty portion of their tax payment if it applies.  HomeProtector insurance is a creditor’s group insurance underwritten by The Canada Life Assurance Company.  Please see the HomeProtector booklet for full details.

 

**No purchase necessary. Contest starts from March 1 to June 28, 2012 .Correct answer to skill-testing question required. Odds of winning depend on the number of eligible entries received. For complete contest rules, please visit: www.rbc.com/downpayment.

 

Personal lending products and residential mortgages are provided by Royal Bank of Canada and are subject to its standard lending criteria. 

 

® / ™ Trademark(s) of Royal Bank of Canada. RBC and Royal Bank are registered trademarkes of Royal Bank of Canada. 

 

 

 

Read

Posted on by

СРЕДА, 29 ФЕВРАЛЯ 2012 Г.

 

 

Ванкуверский клуб любителей недвижимости. Заседание № 4.

 

24feb 
2012

Пришла весна – пора звать риэлтора (народная ванкуверская примета)
Mихаил Скворцов. One Percent realty ltd.




 
Robert Q. Lee
 


 Ну вот и дождались наконец: всё как-то вдруг зашевелилось, распрямилось и вздрогнуло – одним словом, весна пришла, скворцы прилетели. Конечно, про то, что вдруг ну буквально всё скинуло “зимние наряды” – это пусть какой-нибудь альбертский риэлтор нам сказки рассказывает, мы – ванкуверцы – люди серьёзные и в это не верим, хотя и нам наши зимние дожди порядком надоели. Так вот: приход весны мы с Вами точно определяем лишь по тому, что наша возлюбленная недвижимость вдруг начинает, как сумасшедшая, ходить по рукам, пренебрегая иногда даже простыми законами здравого смысла и правилами предосторожности. Тянет её, что ли, куда? Ну просто, как птица-тройка какая-нибудь, двухбедрумная + ден с двумя туалетами и видами на все красоты нашего сказочного города сразу. Ну тянет – и пусть, так нет, она ещё и нас за собой тянет, лишая сна и превращая нас то в покупателей, то в продавцов, а зачастую и в тех и других одновременно. Ну а в том случае “я к врачу обращаться не стану’’, а позвоню-ка я напрямую риэлтору.
Последние полгода, встречаясь на страницах многоуважаемой газеты “Ванкувер Экспресс“ мы с Вами, Дорогой Читатель, порядком поднаторели, как покупать жильё без стресса, экономя при этом большие деньги. А для тех, кто пропустил, мы всю эту батальную сцену разместили на нашем блогеhttp://VancouverRealEstateFunClub.blogspot.com/. Всё в открытом доступе. А вот про продавца недвижимости мы так толком и не поговорили. Вот и время пришло – пора.
И попросил я ответить на вопросы наших читателей и поделиться своими мыслями по этому поводу человека во всех смыслах удивительного – моего коллегу-риэлтора Robert Q. Lee, снискавшего в нашем риэлторском сообществе большую славу не только большими профессиональными познаниями и умениями (Experience – 18 years Real Estate Professional Results – REBGV Presidents Club 2010/ 2008/ 2007 (Top 1% of all REBGV Realtors) Master Medallion Club – 2011-2004 (Top 10% of all REBGV Realtors), но и своими поистине удивительными человеческими качествами.
Михаил Скворцов: Что, по Вашему мнению, означает market price на недвижимость в Большом Ванкувере?
: Правильная рыночная цена на жильё основывается на сравнительном анализе информации, которая доступна риэлтору. Вот 3 фактора, наиболее важных при определении правильной цены:
  1. Недавние продажи сравнительно похожего жилья.
  2. Уже выставленное на продажу жильё, которое будет конкурентом нашей недвижимости.
  3. Сегодняшнее состояние рынка недвижимости (тенденция – вниз или вверх).
Рыночная цена – это, конечно, наиболее сложная вещь для оценки, вот почему предлагаемая риэлтором цена – это своего рода оценка, отражающая спрос и предложение.
Михаил Скворцов: Хорошая ли это идея – пригласить риэлтора при покупке жилья в новостройке? Может ли риэлтор помочь договориться с developer? Нужно ли проводить home inspection при покупке новостройки?
Robert Q. Lee: Пригласить риэлтора – очень хорошая идея. При этом developer платит риэлтору, а для покупателя услуги риэлтора бесплатны. Он поможет не только договориться о цене, но и об условиях покупки. Его опыт и совет будут очень полезны во время всего процесса покупки вплоть до закрытия сделки.
Для собственного спокойствия building inspection – это всегда хорошая идея, однако при покупке strata property у хорошо известной компании с хорошей репутацией home inspection обычно во многих случаях не нужна. А вот при покупке single family new home инспекция всегда желательна.
Михаил Скворцов: Наш читатель задаёт вопрос – “Мой дом сейчас продаётся, должен ли я изменить цену на него, когда в январе я получил BC Fssessment на него с гораздо более высокой, по сравнению с прошлым годом, ценой?”
Robert Q. Lee: В BC Аssessment, что владельцы недвижимости обычно получают в начале января, отражена ценность жилья с точки зрения налогообложения. Предполагаемая оценка обычно основана на сравнительном анализе всего жилья, что было продано к июлю прошлого года. Оценка, сделанная в BC Аssessment, помогает риэлтору составить Current Market Evaluation (CMA). CMA основан на анализе продаж за последние 3-6 месяцев, поэтому сегодня, в середине февраля, это уже несколько устарело. Поэтому продавец жилья должен скорее фокусироваться на последней сравнительной информации, нежели на оценке из BC Аssessment.
Михаил Скворцов: Много вопросов касательно того, хорошая ли идея приглашать к продаже недвижимости риэлтора из One Percent realty. Наш читатель спрашивает: если я выставлю на продажу свой дом с риэлтором и     One Percent realty, то будут ли с ним сотрудничать риэлторы из других компаний с полной оплатой комиссионных? Какой вообще сервис оказывают риэлторы из One Percent realty?
Robert Q. Lee: One Percent realty ltd принадлежит к компаниям, которые оказывают полный спектр услуг (Full Service Real Estate conpany) на рынке недвижимости в Большом Ванкувере, ВС и уже почти по всей Канаде. Однако она оказывает эти услуги со значительными скидками. Multiple Listing Service (MLS) – это наиболее важная составляющая при продвижении жилья на рынок, которая через интернет делает доступной для публики всю информацию о продаваемом жилье. Покупатель сегодня через MLS имеет доступ ко всей информации, а всё, что продаётся через One Percent realty ltd , в полном объёме выставлено в Multiple Listing Service (MLS). Через One Percent realty ltd в год продаётся 3-4 тысячи объектов недвижимости, что было бы невозможно сделать без поддержки риэлторов из других компаний.
Большое спасибо Robert Q. Lee. Если у вас есть вопросы к Robert Q. Lee, Personal Real Estate Corporation прошу направлять их напрямую Robert Q. Lee (604.908.452) info@RobertQLee.com www.RobertQLee.com
А все новости – на новом блоге http://VancouverRealEstateFunClub.blogspot.com/. Мы уже давно на Facebook. Все вопросы просим также посылать наmike@onepercentrealty.com или по                  .
До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One percent realty ltd.

 

Михаил Скворцов: 
Read

Posted on by

ЧЕТВЕРГ, 23 ФЕВРАЛЯ 2012 Г.

 

 

Ванкуверский клуб любителей недвижимости. ЗаседаниеNo5  

 Продолжаем инвестировать в недвижимость родного города.Подарок.

 

  Mихаил Скворцов. One Percent realty ltd.

 
 
 
 
 

Уважаемые любители недвижимости нашего сланого города, сегодня нашим гостем будет Kyle Green. Mortgage Broker, Mortgage Alliance. Этот молодой и очень энергичный человек стал известным благодаря уникальным способностям при строительстве портфолио для инвесторов в Ванкувере. Он пришёл к нам в гости не с пустыми руками. В конце Вас ждёт очень ценный подарок.

 1.Михаил Скворцов - Что же это означает, когда MORTGAGE SPECIALISTначинает работать с инвесторами в недвижимость. И какая вообще  разница между Вами иREGULAR MORTGAGE SPECIALIST?

 

Kyle Green – При сегоднешней экономической ситуации становится всё сложней найти финансирование для клиетов,  инвестирующих в нежвижимость.И без тщательной подготовки и совета специалиста  очень просто упереться в стену, особенно если у Вас уже есть 2 или 3 объекта недвижимости.  Я помогаю моим клиентам разобраться в том, что может привлечь внимание  lenders  к ним как инвесторам , и даю советы , как при этом избежать всяческих проколов  при финансировании слежующей покупке.Очень важно построить план, который бы работал как для моих клиентов, так и для lenders. БольшинствоMORTGAGE специалистов не работает с инвесторами и не разбирается во всех тонкостях при финансировании инвесторов, а вот это и есть моя снециализация.

2. Михаил Скворцов – С чего же следует начать новичку, желаюшему стать инвестором в недвижимость?

Kyle Green – Для тех, кто хотел бы стать инвестором, - очень важно построить отношения с профессионалами, кто разбирается в инвестировании, то есть связатся с хорошим риэлтором, mortgage broker, lawyer, бухалтером и другими  коллегами инвесторами. Многие мои клиенты – члены REAG (Real Estate Action Group, www.jurock.com) . На заседаниях этой группы можно почерпнуть много важных знаний, что помогло бы заложить серьёзный фундамент для успешного инвестирования. Там же можно повстречаться с людьми, заинтересованными в совместных проектах. И конечно, новичёк в инвестировании должен обратится  к mortgage broker , кто специализируется в инвестиронии , для выработки плана, как начать инвестирование.

3. Михаил Скворцов -  Как Вы считаете, сегодяшний день подходит для начала инвестирования, или лучше дождаться более спокойных в экономическом плане времён?

Kyle Green – Не важно, как рынок или экономика себя ведут, всегда можно найти счастливый случай. Следуя стратегии Warren Buffet , вы покупаете тогда, когда другие боятся. А боятся ли другие покупать сейчас?  О, безусловно боятся. Очень важно помнить: что бы не происходило, люди всегда вынуждены продавать недвижимость и делать это быстро. При этом открывается возможность приобрести недвижимость по цене, что гораздо ниже рыночной. Я рекомендую моим клиентам четко следовать основополагающим принципам, и тем самым мы сможем минимизировать риск, связанный с инвестированием в недвижимость.

4. Михаил Скворцов- Какие формы инвестирования возможны сейчас в ВС и Канаде?

Kyle Green – Сейчас представлена большая коллекция возможностей для инвестирования в ВС и Канаде. Это и квартиры, дома, дуплексы и многоквартиреые дома. Из-за того, что сейчас достаточно сложно найти в Большом Вснкувере недвижимость, даюшую  при её аренде positive cashflow, я получаю большое количество заявок на покупку недвижимости с positivecashflow в Edmonton и на севере ВС . Мы также можем видеть fully furnishedcondos (high and mid range) в Ванкувере, дающих хороший cashflow. Всё, конечно, зависит от конкретного случая.

5. Михаил Скворцов- Что Вы думакте об инвестировании в недвижимость в  США? Какие Вы можете назвать наиболее популярные места для инвестирования там?

Kyle Green – Сейчас большое количество инвесторов обращают своё внимание на Америку из-за очень низкой цены на недвижимость. Однако очень важно понимать, что финансирование нокупки жилья южнее канадской границы будет связано с большими от 30% down payment, что в свою очередь ведет к большим затратам при инвестировании. Кроме того, затраты на юридическое обслуживание (accounting, legal, etc) LLP ( форма организации бизнеса в Америке) могут съесть всю прибыль.Вы можете найти сейчас кондо по цене от $30,000 в таких местах как Phoenix и во  Florida. Я видел, как много моих клиентов покупают дома меньше чем за $100,000 в Vegas, California и Detroit.

6. Михаил Скворцов-Что же для Вас означает счастливый случай при инвестировании?

Kyle Green – Я всегда ищу недвижимость, которая могла бы при её ареде давать cashflow positive, что поможет минимизировать мой риск, когда цены на рынке иду вниз. Я согласен держать объект недвижимости долгий период и ждать, когда цены пойдут вверх, только при условии, что я получаю деньги в мой карман. Мне нравятся дома и дуплексы больше, чем квартиры, поскольку первые более устойчивы в цене. Если я нахожу недвижимость, которая показывает 18% - 20% ROI (Return on Investment) в год с достаточно сильным cashflow и устойчивой appreciation, я хватаюсь за неё. Я использую программу по оценке вариантов инвестирования, которой может воспользоватся любой, зайдя на мой сайт. При её помощи можно оценить около 50 объектов недвижимости в час.

        На этом мы заканчиваем наше очередное заседание Ванкуверовского клуба любителей недвижимости.  Мне хотелось бы  поблагодарить Kyle Green ,  а всем любителям Ванкуверовской  недвижимости рекомендуем посетить его  http://kylegreen.ca и воспользоваься его удивительной программой – щедрым подарком для всех инвесторов. Полный вариант статьи, как и все последние новости, вы сможете найти на нашем блоге http://vancouverrealestatefunclub.blogspot.com/.  На следующих заседаниях нашего клуба мы планируем  снова встретиться с  лидерами   инвесторского  сообщества в Ванкувере, REAG(Real Estate Action Group, www.jurock.com),поговорить о том, как и  во что инвестируют на Мауи и  Phoenix (причём всё- из первых рук). Нас ждёт встреча с home inspector . А так же мы начнём большой разговор, как жить в страте.   И , как всегда, всю Вашу кореспонденцию прошу навправлять на мой email  mike@onepercentrealty.com или позвонить на мой                  .

До скорого свидания. Ваш Михаил Слворцов – One percent realty ltd

Read

Posted on by

Секретное и всепобеждающее оружие при покупке жилья в Большом Ванкувере. EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT, или часть 2-ая – B ЧЁМ ПРАВДА, БРАТ?

 

9aug 
2011

Многоуважаемый читатель, в прошлый раз мы с Вами только прикоснулись к секретному и всепобеждающему оружию при покупке жилья в Большом Ванкувере – EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT – и ко всем мифам и легендам, его окружающим. И как бабахнуло, о, Боже – шквал вопросов, email’ов, догадок, комментариев, одним словом – горький опыт так и прёт. Значит, я, того не предполагая, наступил на мозоль. Ну что же, давайте разбираться.

Итак, в прошлой статье я только вскользь коснулся того, как сложно освободится от предвзятости и беспочвенной надуманности всякого рода мифов при покупке жилья на нашей новой и благословенной Родине (I mean CANADA, BC, VANCOUVER, BURNABY, NEW WESTMINSTER, COQUITLAM, PORT COQUITLAM, RICHMOND, SURREY, PORT MOODY и так далее). Так вот, хорошо бы стряхнуть для начала все эти мифы или почти сказки, что, как какие-то репьи на штанине, мы притащили из другой страны (пусть такой милой нашему сердцу) или уже здесь подцепили, не отдавая себе отчета в том, что не всё то золото, что блестит. Благодаря моим корреспондентам, я начал составлять свод мифов-сказок, которые окружают процесс покупки жилья в Ванкувере и тем самым осложняют его, закрывая проверенные пути к достижению главной цели – покупки жилья при минимальных затратах времени, сил и денег. И перед тем, как приступить к главной цели нашего разговора – EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT- давайте поговорим об этих злостных сказках.

Во-первых, поверьте, покупка жилья не сводится к поиску ответа на вопрос, какой тип mortgage (fixed или variable) наиболее приемлем для Вас. Сколько копий поломали, сколько претензий высказали – жуть. А почему? Да потому, что Вы не пошли и не проверили. Да, именно так: Вам банк сказал, а Вы поверили (не перепроверили, например, у mortgage broker). У меня был свой первый персональный опыт (с точностью до наоборот): mortgage broker сказал – нет, не годишься ты (в смысле, я, на всякий вообще mortgage), и я пошел, утирая скупую слезу, в свой родной банк – и, о, чудо, и денег дали, даже больше, чем было нужно на первое жильё, и не стали шлифовать условиями. И, как говорят сейчас в России, не парьтесь, а адресуйте этот вопросик специалистам. Лучше двум-трём. Обычно здравого смысла хватит, чтоб выбрать из предложенных вариантов Вас устраивающий. И мой совет, смотрите на 5-6 лет вперёд: конечно, развитие всякой там глобальной экономики или поведение процента на mortgage Вы не предугадаете, но хотя бы сможете представить себя и свои потребности в этом скором будущем. И уже на основе этого фантазирования плюс экспертных оценок Вы без труда решите казалось бы неразрешимый вопрос – какой mortgage взять.

Ух, пошли дальше.

Второй очень распространенный миф – Location, Location, Location. Все – риэлторы (увы), соседи, друзья и даже подруги об этом говорят, умно губки дуя, что даже не знаешь, как себя при этом вести. Ну да, Location, Location, Location,- и что мне при этом делать? А делать, на мой вэгляд, нужно только то, что в полной и совершенной форме отвечает Вашим сегодняшним потребностям плюс 5-6 лет проекция вперёд. И всё станет на свои места. Значит, этот самый крутой Location без Вашего, пусть скромного, ТIMING – просто пшик и полная иллюзия. Timing – в смысле конкретного сегодняшнего времени с поправкой на Ваше Большое Время (Вы в первый раз покупаете, или это Ваша инвестиция при подготовке пенсии (поверьте, первые 45-47 лет жизни об этом мало кто думает, и даже не в отсутствии воображения суть дела), или Вы решили поучаствовать а покупке жилья для Ваших деток или внучат). Вот видите – Location без ТIMING не вполне работает. Например, если Вы – недавно приехавшая семья из трёх-четырёх человек при двух работающих родителях, и, наконец, Вы решили бросить выплачивать чужой mortgage, арендуя чужую 2-bedroom квартиру, то Вы будете приятно удивлены, что, покупая себе жильё сейчас, ещё сможете сэкономить деньги для своего тугого бюджета. Если есть желание проверить – обращайтесь, засылайте вопросик на мike@onepercentrealty.com, и пойдём пить кофе со всей Вашей семьёй – фирма угощает. Ну а потом – и райончик подберём, и квартирку – закачаетесь. И от работы недалеко – полная экономия.

В остальном (увы, пунктирно) злобные сказки сводятся к тому, что весной хорошо продавать, а летом, осенью – плохо. Но, позвольте, а что же говорит иная народная мудрость: лучшее время для покупки – это лето, осень? И как тут концы с концами свести, ума не приложу? Как может быть успешной продажа без столь успешной покупки, и наоборот? Где тут связь?

Потом (и на этом – всё на сегодня, завязываем) кто сказал, что покупатель жилья не должен иметь никакого понятия о том, как зарабатывает себе на жизнь риэтор, помогающий купить Вам жильё? Мелочь, конечно, но можно и призадуматься. Но здесь мы с Вами, уважаемый Читатель, наконец подходим к объекту нашего рассмотрения – EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT.

Так в чём же сила этого пресловутого и столь таинственного контракта?! В правде. А правда в чём? В том, что впервые со времен MULTIPLE LISTING CONTRACT (когдa выставляем жильё на продaжу) в EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT чётко расписывается поведение сторон, где и когда Вы доверяете конкретной компании и только ей одной на определённое время (чётко расписывается, с какого по какое время) поиск своего жилья в определённом районе (чётко указывается, в каком). Тем самым Вы нанимаете на работу фирму. Риэлтор при этом представляет фирму. Это он будет выполнять все действия, отмеченные в Schedule ”A” (то есть стандартный набор плюс что-то специально с Вами оговоренное). Вы же обязуетесь на всё это время пользоваться услугами только этой компании и только этого риэлтора. Также Вы обязуетесь позаботится о финансировании сделки (mortgage), отдавая себе также отчет в том, что риэлторская фирма не является lawyer, tax advisor, lender, appraiser, surveyor, structural engineer, home inspector, услугами которых Вам рекомендовано воспользоваться. Это обусловлено тем, что фирма может иметь только ограниченную информацию об объекте купли-продажи, и Вы со своей стороны обязаны провести независимую инспекцию этого жилья. Всё это изложено в первых трёх из девяти пунктов нашего контракта.

Далее следует пункт, полностью посвященный вознаграждению, положенному фирме. Важный момент: компания перед тем, как сделать предложение о покупке (offer), сообщает покупателю о той доле вознаграждения, что ей обещает представитель продавца. Затем специально оговариваются варианты, при которых покупатель гарантирует оплату фирме за оказанную ей услугу. Очень важный момент и его рекомендовано специально обсудить с Вашим риэлтором, так же как и условия выхода из этого контракта.

Из оставшихся пяти пунктов EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT специального взимания требуют два: использование персональной информации (то есть как и для чего эта конфиденциальная информация собирается и, главным образом, используется) а также условия, при которых риэлтор может представлять Вас, как покупателя, так и продавца, то есть другую сторону. Но об этом мы с Вами, многоуважаемый Читатель, уже весьма подробно говорили в другой статье (LIMITED DUAL AGENCY).

Вот и всё. И как видите, в EXCLUSIVE BUYERS’S AGENCY CONTRACT нет ничего страшного, а наоборот, много полезных и совершенно непревзойдённых вещей.

И, как всегда, копию контракта можно получить по email (mike@onepercentrealty.com).

В последних четырёх статьях я в большинстве случаев говорил только о покупке жилья. Моя задача была прошерстить шаг за шагом весь пакет документов, сопровождающий покупку недвижимости в Большом Ванкувере. Вопросу эффективной продажи жилья не было – каюсь – уделено должного внимания. К этому я специально вернусь вскоре, как закончим с покупкой. Но для тех, кто уже сейчас думает продавать, я готов рассказать в приватной форме, как можно продать Ваше жильё с максимальной выгодой. Можно начать с предварительной рыночной оценки Вашей недвижимости (заявки направляйте на mike@onepercentrealty.com или звоните                   ).

Ваш Михаил Скворцов. ONE PERCENT REALTY

Read
Newer posts : page 4 Older posts : page 6
Reciprocity Logo The data relating to real estate on this website comes in part from the MLS® Reciprocity program of either the Greater Vancouver REALTORS® (GVR), the Fraser Valley Real Estate Board (FVREB) or the Chilliwack and District Real Estate Board (CADREB). Real estate listings held by participating real estate firms are marked with the MLS® logo and detailed information about the listing includes the name of the listing agent. This representation is based in whole or part on data generated by either the GVR, the FVREB or the CADREB which assumes no responsibility for its accuracy. The materials contained on this page may not be reproduced without the express written consent of either the GVR, the FVREB or the CADREB.