Под звуки торжественного марша, когда стремительное та-ра-ра-ра-рам уже сменилось финальным и совершенно оглушительным бум-бу-рум-бум-бум, мы с Вами, Многоуважаемый читатель, открываем первое заседание нашего Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Давно уже хотелось, но как-то всё не моглось (по разным причинам) познакомить многоуважаемую публику со звёздами нашего Ванкуверского рынка недвижимости, и по ходу этого знакомства предоставить Вам чистое и незамутнённое знание из первых (во всех смыслах) рук о том, что же происходит с этим самым рынком. А с ним всё время что-то происходит, нужно сказать. Вот это “что-то происходит” и станет главной темой наших заседаний.

Сегодня нашим гостем будет Ozzie Jurock – автор популярных книг об инвестировании в рынок недвижимости:Forget About Location, Location, Location, What, When, Where, and How to Buy Real Estate in Canada и The Real Estate Action Book. Ozzie Jurock также является президентом Jurock Publishing Ltd. Donald Trump в своей книгеTrump: The Best Real Estate Advice I Ever Received: 100 Top Experts Share Their Strategies упоминает только одного канадского специалиста по вопросам недвижимости, и это – Ozzie Jurock. Лично мне очень нравится, как называет его Peter C. Newman в своей книге “Титаны” – Real Estate Guru. Вот этому Гуру, посвятившему всю свою жизнь работе с недвижимостью, и будут сегодня заданы мои вопросы. Вопросы эти начали копиться ещё с июня этого года, когда в “Ванкувер Экспресc” стали печататься мои статьи, главной идеей которых было обсуждение наиболее эффективных приёмов приобретения жилья в нашем городе. Мы смотрели на недвижимость со стороны покупателя, но вот пришло время подумать и о продавце. А что же больше всего заботит владельца жилья, думающего его продать – конечно, это то, как выручить за него максимально возможную цену! Надо сказать, что вопрос цены – это один из главных в сфере недвижимости.

1. Михаил Скворцов: – Что является основополагающим при определении правильной цены недвижимости при ее продаже и что нужно предпринять, выставляя жильё на рынок?

Ozzie Jurock: – Во-первых, нанять хорошего риэлтора. Во-вторых, необходимо понимать, в каком из своих циклов находится рынок недвижимости (сейчас  это так называемый ”рынок покупателя”). В-третьих, прочесть мою статью “26 ways to make your home sell faster” (“26 путей, как заставить ваш дом продаться быстрее”) на www.burdock.com

2. Михаил Скворцов:  - Какое место при определении цены жилья занимает BC ASSESSMENT?

Ozzie Burdock: – BC ASSESSMENT до 2009 года всегда отставал от рыночной цены оцениваемой недвижимости, но после 2009-го зачастую опережает действительную рыночную цену. Почему? Подождём 15 декабря, когда BC ASSESSMENT опубликует свои оценки на сайте www.bcassessments.ca

3. Михаил Скворцов: – Что является определяющим: местонахождение недвижимости или время выставления её на продажу?

Ozzie Burdock: – Хотя местонахождение является важным фактором, но время выставления жилья на рынок и поведение локального рынка в конкретно взятый месяц года всегда являются существенными факторами.

4. Михаил Скворцов: – Какова роль риэлтора при определении правильной цены на конкретную недвижимость?

Ozzie Burdock: – Это скорее не важность роли риэлтора вообще. Важно скорее правильно выбрать риэлтора, работающего на локальном рынке, важно найти того, кто знает свой рынок недвижимости. Того, кто сможет выставить на продажу конкретную недвижимость, причем обязательно с учётом состояния дел у конкурирующего жилья, также выставленного на продажу. Также важным является способность риэлтора разбираться в современных новых social media (CRAIGSLIST, KIJIJI, FACEBOOK, LINKEDIN, TWITTER), поскольку вы, как продавец жилья, для достижения наилучшей его цены хотели бы привлечь к нему максимальное число потенциальных покупателей.

Вот на этом мы и заканчиваем первое заседание нашего Ванкуверского клуба любителей недвижимости. Мне осталось поблагодарить многоуважаемого Ozzie Jurock, а всем любителям ванкуверской недвижимости рекомендовать для большего знакомства с его творчеством посетить интересный сайт www.ozziejurock.com, а также посмотреть его выступления в YouTube.

Мы планируем появляться на страницах “Ванкувер Экспресс” один раз в месяц, и были бы рады услышать Ваши комментарии или вопросы. Всю Вашу корреспонденцию прошу направлять на мой email mike@onepercentrealty.com или позвонить на телефон                   . До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One percent realty ltd.

Mихаил Скворцов

One Percent realty ltd.

Эпилог, или Новогоднее обращение

Ах, Многоуважаемый читатель, Вы помните, ну, конечно, помните бессмертные слова Ильфа и Петрова, вложенные в уста Остапа Б., когда Великий Комбинатор в знак высшей степени сарказма предлагал своему оппоненту “ключи от квартиры, где деньги лежат”, да ещё и на “блюдечке с голубой каёмочкой”. Оно, конечно, классики – люди серьёзные и не всегда обязаны каждому объяснять то, что сказали, или даже то, на что намекнули. Но всё равно интересно: что бы это могло значить – “квартира, где деньги лежат”? Ясно одно, здесь может быть намёк на высшую степень материального блаженства, а “блюдечко” с незамысловатым голубым узором должно было это подчеркнуть.

Глядя на ноябрьскую статистику real estate в Ванкувере, понимаешь правоту классиков: ванкуверское жильё – вот он апогей (не путать с апофигеем) этого материального счастья, что купленное когда-то само по себе со временем заполняется деньгами. Я бы сказал больше: ванкуверское жильё – эта какая-то скатерть-самобранка. Вот, не больше и не меньше. В последних статьях нашего цикла о Contract of Purchase and Sale мы как раз и обсуждали с Вами, как эту самобранку приобресть, и что не нужно плыть за моря и искать тридевятое царство, постоянно с какими-то чудищами контактируя, – всё рядом, и не надо даже особенно напрягаться.

В прошлый раз мы с Вами, Многоуважаемый читатель, не только закончили обсуждение самого Contract of Purchase and Sale, но и достаточно полно обсудили вопросы, связанные с финансированием покупки жилья, ЗА ЧТО БОЛЬШОЕ СПАСИБО Владимиру Фицко, Manager, Residential mortgages TD Canada Trust. И как я и обещал – ничего страшного или запутанного там нет, как и в самом контракте, так и с получением mortgage. Просто в первом случае необходима небольшая тренировка и потом можно подавать offer хоть каждый день, и с mortgage тоже всё ясно: нужно набраться, наконец, смелости и попросить недостающие для покупки жилья деньги.

Действительно, Contract of Purchase and Sale – это всего 5 страничек, включая вступление, плюс добавочные странички Addendum. И делая offer, Вы заполняете Contract of Purchase and Sale вместе с Вашим риэлтором, то есть Вы – не один, с Вами всегда поддержка опытного профессионала. Особенно важна его роль при составлении добавочных страничек Addendum. В Addendum расписываются условия, при которых Вы будете согласны приобрести указанное в контракте жильё. Вот об этих условия мы поговорим сегодня.

Итак, если OFFER подписан всеми сторонами, это означает лишь только то, что покупателю нужно некоторое время (обычно неделя, в случае с домом, и до двух недель – при покупке condo, townhouse включительно) для снятия своих условий при возможной покупке. При этом объект недвижимости в течение всего этого времени остаётся за Вами, никто другой, даже если очень хочет, не сможет подать offer. Этих условий в Addendum может быть сколько угодно, но советую не увлекаться и прислушаться к совету Вашего риэлтора. Первым условием обычно ставят успешное получение Вами финансирования этой покупки. Это означает, что банк готов помочь Вам с mortgage и предоставляет Вам соответствующую бумагу. Без этого шага нельзя снимать это условие, иначе вся ответственность за невыполнение договора всецело ляжет на Вас. Вторым условием обычно идет ознакомление с бумагами, подтверждающими право владения этим жильём. В-третьих, если покупаемое жильё находится в strata (широко распространённая форма совместного самоуправления жильём в Канаде), то Вам предстоит самостоятельно ознакомиться со всеми уставными документами strata, включая протoколы заседаний strata counsel (это выборный орган) за два последних года.

Широко бытующее представление, что документы strata читать сложно и потому – не нужно, глубоко ошибочно. Конечно, это не детектив какой-нибудь, но и ничего сложного в них нет. Смотрите на то, что там по существу обсуждается и какие планируются траты. Обратите внимание на резервный фонд. Не бойтесь величины maintenance fee (то, что ежемесячно платится), смотрите, куда используются деньги. И всегда, если Вы в чём-то не совсем уверены – спросите Вашего риэлтора. О жизни в страте мы планируем поговорить отдельно.

Затем я всем рекомендую поставить такое условиe, как успешное проведение home inspection. Без home inspection покупать жильё нельзя. Это отдельная большая тема, обещаю вернуться к ней позже.

Потом, если Вы покупаете дом старой застройки, то обязательно нужно вставить условие об удалении oil tank. Совершенно неприятное явление, но также обещаю позже рассказать, как с этим чудом бороться.

И ещё, чтобы не было никаких неприятных сюрпризов, рекомендую внести слова о том, что после того, как старые владельцы съедут, жильё должно быть в чистоте и порядке. Мелочь, конечно, но может Вам много денег сэкономить.

Вот и вся хитрость. И каждый, поверьте, каждый, живущий в нашем волшебном царстве-государстве, может позволить себе такую вот рождественскую сказку: взять и приобресть себе пожизненную скатерть-самобранку, которую и детям не грех завещать. Вот и всё моё Новогоднее обращение. Счастья Вам, Многоуважаемый читатель, счастья и здоровья в наступающем году. Самые наилучшие пожелания моим счастливым клиентам, кто покупал и продавал жильё со мной в проходящем году. Большое спасибо всем моим коллeгам из 21 CENTURE, REMAX, SUTTON, ONE PERCENT REALTY, ROYAL BANK, TD BANK, MERRIDIAN PUCIFIC, COAST CAPITAL SAVING за поддержку и взаимодействие. Огромное спасибо и Новогодние поздравления всей редакции ‘’Vancouver Express” с пожеланиями всего самого наилучшего.

А для всех любителей недвижимости в Большом Ванкувере – хорошая новость: Вы всегда можете найти нас на Facebook.com Vancouver-Real-Estate-Fun-Club, а все новости, включая статьи о Contract of Purchase and Sale – на новом блоге http://VancouverRealEstateFunClub.blogspot.com/. До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One Percent realty ltd., mike@onepercetrealty.com                   .

МИХАИЛ СКВОРЦОВ

One Percent realty

Песнь ТРЕТЬЯ. Исполняется дуэтом с привлечением одного из лучших баритонов TD Canada Trust

В прошлой статье мы с Вами, Многоуважаемый читатель, закончили обсуждение Contract of Purchase and Sale. И как я и обещал – ничего страшного или запутанного в этом контракте нет, а всё чётко по полочкам разложено. Просто необходима небольшая тренировка, и потом можно подавать offer хоть каждый день.

Но вот что интересно: по ходу публикации этих статей я стал получать много вопросов, напрямую не связанных с Contract of Purchase and Sale, но непосредственно касающихся всего процесса приобретения недвижимости, это вопросы о финансировании самой покупки. Поскольку вопросы о финансировании напрямую связаны с получением mortgage, я решил собрать самые интересные и часто задаваемые и переадресовать их специалисту. Сегодня моим гостем будет Владимир Фицко,

Manager, Residential mortgages TD Canada Trust.

1. Михаил Скворцов: При покупке квартиры или дома с mortgage, – кому принадлежит купленноё жильё?

Владимир Фицко: Жилье принадлежит покупателю, но с получением mortgage часть квартиры как бы отдаётся в залог банку. В момент выплаты всей mortgage-суммы банковские права на эту недвижимость аннулируются.

Михаил Скворцов: Каковы минимальные требования для получения mortgage?

Владимир Фицко: Необходим первоначальный взнос, как минимум 5%, и способность выплачивать помесячную сумму на протяжении долгого периода времени, т.к. mortgage-контракт может быть на срок от 1 года до 10 лет. В некоторых случаях возможно заключить mortgage-контракт без первоначального взноса. Это тема для отдельного разговора.

1. Михаил Скворцов: Что такое кредитная история?

Владимир Фицко: Это своеобразный коэффициент, измеряющий кредитную способность человека. Его определяет Credit Bureau. Коэффициент (credit score) выше 700 считается очень хорошим, 620-680 – это средний, а ниже 600 – удовлетворительный. Тут всё просто, чем выше score – тем лучше.

1. Михаил Скворцов: Сколько я должен заплатить, чтобы получить mortgage?

Владимир Фицко: Это ничего не стоит. Исключение – если получать mortgage от так называемого частного кредитора (private lender).

1. Михаил Скворцов: Если банк согласен выдать мне mortgage, должен ли я получить какое-либо письменное тому подтверждение?

Владимир Фицко: При условии, что это pre-approval, а не rate hold, можно попросить подтверждающее письмо.

1. Михаил Скворцов: Купив жильё с mortgage, могу ли я его продать через год?

Владимир Фицко: Безусловно.

1. Михаил Скворцов: Какие виды mortgage существуют, и какие, на Ваш взгляд, наиболее приемлемы для людей, покупающих недвижимость первый раз?

Владимир Фицко: Существуют много видов mortgage-контрактов: fixed, variable, open, closed. Я всегда стараюсь подходить к клиенту индивидуально. И после полного анализа финансовой ситуации покупателя я обычно аргументированно предлагаю наиболее приемлемый вид контракта.

1. Михаил Скворцов: Какие виды страхования mortgage существуют? Должен ли я покупать какую-либо страховку при получении mortgage?

Владимир Фицко: Существует два вида страхования.

1 – Mortgage Insurance. Если первоначальный взнос меньше 20%, такая страховка обязательна и сумма обычно добавляется к сумме mortgage.

2 – Credit Protection. Это уже страховка покупателя на случай потери способности выплачивать. Таких страховок много и они предлагаются различными финансовыми институтами, от банков до страховых агентов. Удобнее, а иногда и дешевле, держать страховку и mortgage в одной финансовой организации, но это не обязательно.

1. Михаил Скворцов: Что такое down payment при получении mortgage, и какой существует минимальный down payment?

Владимир Фицко: Первоначальный взнос определяет долю собственности в покупаемой недвижимости. Минимальный – это 5%, хотя в исключительных ситуациях это может быть 2% или даже 0%. Но надо помнить, что чем меньше первоначальный взнос – тем дороже стоимость кредита. Тут срабатывают несколько факторов, но это тема для отдельного разговора.

1. Михаил Скворцов: Я слышал, что для покупающих жильё в ВС в первый раз существует специальная система скидок при его оформлении.

Владимир Фицко: С 1994 года в BC существует программа First Time Home Buyer. Суть этой программы в том, что если человек никогда не владел недвижимостью, он может воспользоваться привилегией – когда при покупке аннулируется Property Transfer Tax. Если стоимость недвижимости от $425000 до $450000 – налог платится частично. А за покупки от $450000 и выше налог надо платить независимо от ситуации покупателя.

1. Михаил Скворцов: Что такое Property Transfer Tax? Если я покупаю жильё не в пeрвый раз, сколько я дoлжен заплатить?

Владимир Фицко: Налоговая сетка простая: 1% с первых $200000 и 2% от оставшейся суммы. Больше информации можно найти здесь:http://www.sbr.gov.bc.ca/business/property_taxes/property_transfer_tax/exemptions.htm

На этом мы заканчиваем беседу, и мне остаётся с удовольствием поблагодарить Владимира Фицко за ясность и простоту ответов. А Вам, Многоуважаемый читатель, если у Вас есть вопросы насчёт финансирования покупки недвижимости или касательно рефинансирования уже существующего mortgage, могу порекомендовать задать их напрямую Владимиру: пожалуйста, звоните             604-562-7711       или пишитеVladimir.fitsko@td.com.

Хорошая новость для всех любителей недвижимости в Большом Ванкувере: Вы всегда можете найти нас на Facebook.com Vancouver-Real-Estate-Fun-Club, а все новости – на новом блоге http://VancouverRealEstateFunClub.blogspot.com/.

До скорого свидания. Ваш Михаил Скворцов – One Percent realty ltd.

ПРОЛОГ

В уже теперь далёком июне 2011 года (да, как ни грустно признавать, но лето уже прошло) мы с Вами, Многоуважаемый Читатель, начали откровенный разговор о том, как же на самом деле сохранить здоровье, время и деньги при покупке жилья в Большом Ванкувере. Сама покупка недвижимости была представлена как некий процесс или, для простоты, путешествие из пункта А в пункт Б, а для удобства нашей с Вами прогулки были предложены и обсуждены все связаные с этим удовольствием причиндалы.

Позволю себе напомнить Вам, что в начале пути мы с Вами предусмотрительно обсудили (причём со всей Вашей семьёй, чадами и домочадцами), главное направление нашего движения и, конечно, главный и конечный пункт нашего путешествия – покупку жилья, которое устраивало бы всех. Конечно, не всегда можно найти идеальный случай, устраивающий всех на 100%, но наша задача была хотя бы уклониться от деструктивной и такой популярной семейной ситуации, широко известной под кодовым названием ”лебедь, рак и щука”. И Вы, конечно, помните, как Ваш риэлтор предложил заполнить Buyers 30 QUESTIONNAIRE, а Вы, пыхтя над ответами, проклинали на чём свет стоит и вопросы эти дурацкие, будто для деток малых составленные, и риэлтора этого однопроцентного (я служу в One Percent realty). Не хотелось и вспоминать, но при сравнительном анализе ответов вскрылось ужасное несовпадение буквально всего и у всех. Однако, всё хорошо, что хорошо и желательно быстро заканчивается. А кончился этот предварительный этап тем, что Вы со всеми возможными компромиссами составили список необходимых и достаточных требований к тому жилью, которое и предстояло найти Вашему риэлтору. Тем самым Вы наняли риэлтора, и началась Ваша с ним работа (подробнее в “Ванкувер Экспресс” № 21).

Я опускаю весьма драматичный момент самого поиска подходящего Вам риэлтора и лишь скажу, что после ознакомления с двухстраничной брошюркой WORKING WITH REALTOR у Вас отпали все сомнения, в каком принципиальном варианте строить с ним отношения: Вы, конечно, помните, что у нас здесь существуют три формы взаимоотношений с риэлтором, когда он представляет только Вас, Вас и продавца одновременно, не Вас точно, а только продавца (подробнее в “Ванкувер Экспресс” № 23).

Итак, Вы выбрали риэлтора, который представляет только Вас. Здесь очень важно знать о существовании Exclusive Buyer’s Agency Contract. Риэлтор может представлять Вас и без контракта с Вами, но с контрактом Ваши с ним отношения будут носить более плодотворный характер. О всех перипетиях контрактных и неконтрактных отношений подробно изложено в статьях, посвящённых этому секретному оружию в руках покупателя жилья в Большом Ванкувере (подробнее в “Ванкувер Экспресс” № 26 и № 29).

Вот видите, Уважаемый Читатель, вроде и недолго были заняты, а как много и плодотворно мы с Вами поработали: у нас в руках карта нашего путешествия, где всё четко указано и всё ясно расписано. И самое главное – что от кого и когда ожидать. Если Вы этого ещё не сделали, то самое время пойти в Ваш банк или обратиться к Mortgage Broker (а можно и туда и сюда) с просьбой предоставить Вам Mortgage. И пусть они Вам свои обещания, обычная сила которых бывает до 90 дней, изложат на бумаге. Вот и всё, и начался поиск. Опуская подробности, можно сказать, что при поиске мы с Вами постарались свести к минимуму утомительные и неразборчивые посещения каких-то непонятных помещений. Нет, мы шли по плану, по ходу дела уточняя наши критерии и требования. А Ваш риэлтор был ну просто душка, всё организовал и предусмотрел. Самое главное, что уже с первого дня наших поисков мы были готовы подать offer и знали, как это сделать. Вот об этом offer и связанным с ним Contract of Purchase and Sale мы сейчас и начнём подробный разговор.

Коротенько можно представить сей документ таким образом: 5 страничек, где чёрным и по-английски расписано, что и у кого, однако же кем и за какую цену, и, конечно, при каких условиях покупается. Ну, там весь фарш прилагается: подписи сторон плюс свидетели (конечно, Ваш покорный слуга – риэлтор, а кто же ещё), и обязательно даты. Кстати о датах, коих может быть аж 7 штук, мы с Вами поговорим отдельно или споём вместе в одной из наших следующих песен.

Собственно offer и есть заполненный Вашим риэлтором Contract of Purchase and Sale, представленный для рассмотрения продавцу жилья, хотя технически offer являет собой только один из более чем 20 пунктов этого документа.

На что в первую очередь следует обратить внимание. Во-первых, контракт сам по себе достаточно стандартный документ, состоящий из трёх частей: собственно контракта, информационной странички и очень важной части – ADDENDUM. Ваши подписи или инициалы будут на всех этих страничках, а посему, отдельно и с пристрастием поговорим о них в следующих статьях (или – песнях, как Вам будет угодно).

Всё, заканчиваем, а то ПРОЛОГ какой-то значительный получился. И как обычно, всем почитателям недвижимости в Большом Ванкувере – на посошок – обещаем выслать весь пакет перечисленных документов по email. Свои заявки прошу засылать на мой ну очень простой и легко запоминающийся mike@onepercentrealty.com.

A если какой вопросик – то можно и по телефону:                   . А всё остальное, в том числе новости, на www.FullServiceLessCommissions.ca – милости просим.

Ваш Михаил Скворцов
One Percent Realty

Песнь Первая

Итак, многоуважаемый Читатель, в прошлый раз (Ванкувер Экспресс №35) мы с Вами уподобили покупку жилья своеобразному путешествию в Большом Ванкувере из пункта А в пункт Б, в котором главной нашей целью было приобретение недвижимости при сохранении здоровья, времени и денег.

Вот они – этапы большого пути. Вы, во-первых, ПРИНЯЛИ РЕШЕНИЕ приобрести своё собственное жильё, которое реально станет фундаментом Вашего дальнейшего благосостояния. Арендное жильё никогда таковым не станет, и что бы ни утверждали адепты жилья в рент, указывая на якобы эфемерное отличие аренды от жилья, купленного с mortgage, отличие это огромно: под арендуемое Вами жильё банки денег не дают. Вот и всё. Жирная точка. Хотя и за тот и за другой вид жилья Вам приходится ежемесячно платить, но в глазах банка, когда Вы арендуете – Вы выплачиваете чей-то (не Ваш) mortgage. Кроме того, плата за аренду во многих частях города уже превышает расходы по содержанию собственного жилья. Например, все выставленные мною на продажу 1-2 bdrm квартиры в Burnaby дешевле купить и содержать, чем арендовать (посмотрите наwww.FullServiceLessCommissions.ca 509-9890 Manchester Dr (V894704), 506-9890 Manchester Dr (V893216), 412-9890 Manchester Dr (V903045), 321-9857 Manchester Dr (V900959) , 308-7180 Linden Ave (V900418). Почему так – отвечу при встрече. Во-вторых, Вы перестали стесняться и ПОШЛИ в банк или к mortgage broker с предложением поучаствовать в Вашем большом проекте. Обычно если в семье есть люди с постоянным доходом, то получить mortgage – не проблема. Даже на downpaiment дадут, будут очень рады.

В-третьих, зная уже на какую сумму Вы можете рассчитывать при покупке, Вы НАНЯЛИ риэлтора, который и стал Вашим соратником, попутчиком и надёжным GPS на пути к Вашей недвижимости. Его услуги для покупателя бесплатны, но это не значит, что он какой-то волонтер: c риэлтором рекомендовано заключить письменное соглашение, с тем чтобы Ваша с ним работа как с профессионалом стала наиболее эффективной.

В-четвёртых, следуя разработанной Вашим риэлтором стратегии (что это за штука такая – оговорим отдельно, лучше при встрече), Вы наконец НАЧАЛИ смотреть потенциальные варианты жилья. При этом очень важно, чтобы Ваш риэлтор был постоянно осведомлён о всех изменениях, которые происходят с Вашими ожиданиями, требованиями, критериями и т.д. по отношению к искомой недвижимости (да, Ваши требования к потенциальному жилью обычно меняются в ходе поисков – это нормально, главное информировать Вашего риэлтора и строить с ним позитивные отношения; всё это вернётся к Вам только с положительным знаком).

И вот именно на этой столь положительной ноте мы с Вами и вступаем с нашей песней о Contract of Purchase and Sale. Мой совет: выбирайте тщательно, но выбрав, полностью доверяйте Вашему риэлтору. Хороший риэлтор – это такая хорошо отлаженная машина для покупки и продажи жилья. К чему это я?! Да к тому, что уже через несколько дней после начала Вашей работы с риэлтором он может показать Вам вариант, о котором Вы давно мечтали. Поэтому очень важно быть готовым к этой встрече. Очень часто мне приходится слышать один и тот же вопрос: – Сколько времени нужно для нормальных поисков жилья в Большом Ванкувере? Скажу из своего опыта: при поиске жилья без риэлтора это занимает от 6 до 12 месяцев, с риэлтором этот путь можно пройти от нескольки дней до пары месяцев. Как и почему так происходит – расскажу при встрече. Обычно уже с первых дней наших поисков я обучаю своих клиентов тому, как делать OFFER. Как это обычно происходит: после очередного дня просмотров (обычно не больше 4 или 5 в один день) мы обсуждаем всё, что видели. И если увиденное подходит под наши критерии, пусть хотя бы в общих чертах, тогда уместно дать offer. Почему нужно этот offer вообще давать? Потому что без него жилья не купишь, однако сам по себе offer – это только прилюдия к покупке, это ещё не заключительный контракт, которым наш OFFER сможет стать только при выполнении всех условий и кондиций. Об этом поговорим отдельно и в другой раз, а пока отметим, что если OFFER подписан всеми сторонами, это означает лишь только то, что покупателю нужно некоторое время (обычно неделя в случае с домом и до двух недель при покупке condo, townhouse включительно) для снятия своих условий при возможной покупке. При этом объект недвижимости в течение всего этого времени остаётся зарезервированным за Вами, никто другой, даже если очень хочет, не сможеть подать offer. Вот видите – подали OFFER и тем самым как бы сымитировали ситуацию приобретения жилья, оставили себе время подумать и изучить всё и вся об этой недвижимости. Как и что делать, когда offer уже принят, мы поговорим отдельно. А сейчас вернёмся к тому, что уже обещано: что мы подписываем и под чем ставим свои инициалы.

Уже на информационной страничке Вас попросят поставить свои инициалы в знак согласия с тем, что при заключении сделки Вам придётся нести некоторые затраты. Для покупателя это, конечно, Lawyer или Notary fee. В чём их отличие и как сэкономить при этом достаточно серьёзную сумму – рассказываю уже при первой встрече с моим клиентом. Затем идут затраты при получении mortgage, fire insurance и разные там taxes. Как их избежать или хотя бы минимизировать – также специально обсудим уже в самом начале нашей с Вами работы. Далее Вам придётся поставить свои инициалы под первой страничкой самого Contract of Purchase and Sale. Это будет означать, что Вы в курсе, кто и у кого (имена и адреса) и что (адрес и legal description) покупается, и, конечно, за какую цену, и какой при этом вносится депозит. Внесение депозита – через фирму, что Вас представляет, т.е. где работает Ваш риэлтор – это уже заключительная стадия, когда все Ваши условия (subjects) сняты (removed), Вы подписываете соответствующую бумагу, и всё – остаётся ожидать заключения сделки. После этого этапа отыграть назад обычно можно только через суд, если у Вас, конечно, есть весомые условия.

Наиболее богатой всякими Вашими инициалами станет вторая страничка контракта. Главное здесь – точно представлять, когда произойдёт заключение сделки через Вашего Lawyer или Notary, то есть Completion Day, и когда – Possession Day, то есть день, когда Вы получите ключи от своего нового жилья. Possession Day обычно следует за Completion Day через пару дней. На что ещё следует обратить своё внимание на этой страничке контракта – это пункт №7. Здесь указывается то, что Вы получите с покупкой жилья: плита, холодильник, стиралка, сушка и так далее. Рекомендовано уже при контрольном просмотре жилья составить списочек всего переходящего Вам наследства, с именем модели и названием производителя.

Всё, заканчиваем, а то ПЕСНЯ какой-то длинной получается. И как обычно, всем почитателям недвижимости в Большом Ванкувере – обещаю выслать весь пакет перечисленных документов по email. Свои заявки прошу засылать на мой ну очень простой и легко запоминающийсяmike@onepercentrealty.com

A если какой вопросик, то можно и по телефону –                   . А за новостями милости просим на www.FullServiceLessCommissions.ca

Ваш Михаил Скворцов (One Percent Realty)

Хотелось бы вначале поблагодарить уважаемых читателей, кто с таким интересом отозвался на мою статью о значении просто дурацких по своей простоте вопросов при покупке недвижимости в Ванковере (см. 29 июля). Надеюсь, что мои комментарии к отосланным по еmail вопросникам помогли Вам разобраться в калейдоскопе ваших желаний и, что самое важное, сделать их более понятными для Вашего помощника при покупке жилья – я имею в виду Вашего риэлтора.

Нужно сказать, что этот вопросник, несмотря на своё принципиальное, на мой взгляд, значение, всё же имеет исключительно предварительный характер в Вашей работе с риэлтором. А сама работа с риэлтором (не суть – покупаете Вы или продаёте) начинается, когда риэлтор предлагает Вам ознакомиться с брошюрой, всего-то два листочка, WORKING WITH REALTOR ®, выпущенной BRITISH COLOMBIA REAL ESTATE ACCOCIATION. Более того, он обязан это сделать, а Вам рекомендовано её внимательно прочитать и, как знак Вашего понимания, подписать; причём подписать нужно всем, чьи подписи будут в контракте (Сontract of Purchase and Sale). Эта брошюра не является контрактом, однако прошу отнестись к ней с большим вниманием. Иногда, чего таить, мы достаточно формально относимся к подобной процедуре, позволяя нашему сытому воображению додумывать ситуацию самому, когда мы даже не можем представить себе, что может быть и иначе, чем мы себе сами навоображали.

Так вот, эта брошюра как раз про это: по-другому бывает и, более того, в ней расписаны все возможные ВАРИАНТЫ, подчеркиваю, ВАРИАНТЫ работы с риэлтором. После ознакомления с брошюрой у Вас уже не должно остаться широко распространённого заблуждения о том, что риэлтор – это существо глубоко от Вас зависимое (просто так, от начала времён) и в чём-то (если не во всём) Вам обязанное. Так же рекомендовано пересмотреть идею о том, что любой риэлтор и при любой ситуации на Вашей стороне. Сказанное вовсе не означает, что риэлтор – это что-то по определению чуждое или ещё хуже – враждебное. Напротив, дружелюбие и готовность помочь как раз и являются главными качествами успешного риэлтора. Просто для всего есть свои ограничения, и хорошо, если они юридически определены и Вы о них знаете. Так вот, не существует какой-то одной формы отношений или работы с риэлтором. Этих форм как минимум ТРИ.

Он точно с Вами

Для простоты примера будем говорить только о ситуации, где Вы – покупатель. Итак, Вы хотите купить жильё и приглашаете фирму (Brokerage) представлять Ваши интересы при покупке. Это означает, что фирма (Brokerage) в лице своего агента-риэлтора представляет Вас (principal) в сделке с другими. Обычно все услуги фирмы при покупке жилья БЕСПЛАТНЫ.

В этом случае фирма (Brokerage) зашищает Ваши интересы как минимум в пяти направлениях. Фирма предоставляет Вам свою полную лояльность. Вашу позицию всё время будут ЗАЩИЩАТЬ на переговорах, указывая на факты, которые могут повлиять на Ваше решение. Вам гарантировано абсолютное следование Вашим инструкциям и при этом будет соблюдаться конфиденциальность, включая все действия относительно Ваших денег и недвижимости.

Он с Вами и с кем-то ещё

Это вторая форма работы с риэлтором. Вы хотите его нанять, а он уже представляет интересы продавца. Вы-то хотели напрямую, без посредников, но уверяю Вас, это не тот случай. Объем комиссионных для агента/агентов – это неизменяемая величина, а вот результативность будет определённым образом ограничена. Судите сами: он расскажет Вам всё, за исключением того, какую цену в конце концов готов принять продавец (правда, и продавцу не скажет, сколько же Вы готовы заплатить). Кроме того, не ждите от него никаких откровений о мотивации продавца. Хотя и продавцу лишнего о Вас не скажет, особенно личную информацию. Но при этом (вздох облегчения) он обязательно расскажет всё о дефектах жилья, если они ему известны. Одним словом, слуга двух господ. Нет, поймите меня правильно: я не против получить двойной гонорар, но и мой клиент имеет право знать, что он покупает и в каких отношениях с риэлтором он находится. Тем не менее, все это регулируется контрактом о DUEL AGENCY.

Он точно не с Вами

Да, он не с Вами. Поскольку по всей совокупности причин Вы (подчёркиваю, именно Вы) решили не связывать себя никакими отношениями с риэлтором. Но покупать-то надо, и вот этот бедолага, почти что Ваш агент, сделает всё, что надо. Однако, он, что к сожалению, не сможет рекомендовать или предположить Вам цену. Также он не сможет поведать о верхней (нижней) ценовой планке продавца, поскольку продавец – его командир. И наконец, этот почти Ваш риэлтор не откроет Вам никакую скрытую информацию о продавце и его намерениях. Вот такая вот история, буквально леденящая кровь.

Это, пожалуй, все основные формы отношений с риэлтором. Их, как видите, не много, однако всегда полезно отдавать себе отчет в том, на что можно надеяться и в какой позиции при покупке жилья Вы находитесь.

И в заключение, вдруг вспомнились мне слова великого нашего соотечественника, более того – нашего ванкуверского земляка – Ozzie Jurock- непревзойдённого гуру от недвижимости: помните, что именно в день покупки жилья (оно же, кстати, и недвижимость, и REAL ESTATE, и Investment, и что-то к пенсии, и основа открыть своё дело И Т.Д. и Т.П.) Вы зарабатываете все связанные с недвижимостью деньги. Так вот, желаю Вам этот момент встретить не одному, а с поддержкой верных Вам друзей-суверенов (риэлторa, mortgage broker , home inspector, insurance consultant ), с кем бы Вы могли разделить радость покупки своего жилья в самом лучшем городе на Земле.

И как всегда, для любителей недвижимости – мой бонус: пришлю Вам эту важную брошюрку вместе с вопросником с дурацкими вопросами, который сможет сэкономить Вам много денег при покупке жилья в Большом Ванкувере. Присылайте Ваши заявки на мой email: mike@onepercentrealty.com.

Если какие вопросы – звоните                    или заходите на мой сайт: www.FullServiceLessCommissions.ca

Ваш Михаил Скворцов (One Percent Realty)

Всю жизнь был абсолютно уверен, что нет дурацких вопросов (откуда все берется, но, как говорится, молодца – за то и девки любят, – хотя в этом по прошествии времени уже не вполне уверен, но это, слава Богу, к нашей теме не относится). Так вот, мол, дурацкий вопрос – это когда твою буквально выстраданную истину представляют в другом ракурсе, когда на неё внезапно и как-то не то чтобы косо, но по-другому смотрят, и от этого рассмотрения эта вот истина вдруг теряет свою прежнюю незыблемость и её почти небесное сияние как-то стремительно начинает тускнеть и просто скукоживаться – и, что самое обидное, на твоих же глазах. Мало приятного. Особенно если автор этого интересного вопроса опирается не на свой (сколько угодно), а на твой собственный опыт (нечем крыть). И особенно это неприятно, когда вопросишко этот дурацкий появляется тогда, когда, казалось бы, есть место только двум вопросам: “как же нам всё это съесть?” и “что с нами после этого будет?” (но вопрос о культуре питания на фоне вопиющих деликатесов выходит за рамки этой статьи). Так вот, в разгар пышного (a’la Odessa) застолья, достойного только кисти Рубенса и, пожалуй, пера бессмертного Николай Васильевича Гоголя, в этот самый неподходящий момент (я только что получил лицензию и стал member of the Real Estate of Greater Vancouver) один наш приятель возьми и задайся вопросом (ну совершенно дурацким и главное – вслух): “А зачем эти риэлторы нам и тут нужны? В чём их смысл?” Ну представляете, такой вот неоплатоник или, пожалуй, последователь философии интуитивизма нашёлся. И потом, как рьяный материалист-ленинец: “Ты сам-то (это уже ко мне, представляете драматизм? У меня, наверное, фотокарточку на риэлторском удостоверении от этого перекосило; кстати, таки и перекосило, могу показать при встрече), да, ты сам-то сильно на них полагался, когда покупал свою недвижимость?”. Сказал – как отрезал (а ещё уважаемый человек, отец семейства, два или три семейных бизнеса, плюс хорошая работа, бенефиты – знает о чём говорит). Ну, как говорится – подступило.

Часть 2. Момент истины

Но как подступило, так и отступило. Спасибо, друг (все-таки инженерная мысль в целом, и инженерное образование в частности, в России, а особенно, в Сибири, по своей креативности number ONE в мире и вокруг). А всё дело в том, что перед тем, как прийти в Real Estate и стать риэлтором, я уже имел солидный опыт покупки всякой там недвижимости в Burnaby (могу поделиться как-нибудь идеями, как покупать жильё с 0% down payment – спасибо, один чех, тогда ещё маляр, подсказал – низкий поклон и всевозможный респект). Плюс почти 20 лет в торговле и во всяком там кастомер-сервис имеют свой широко- и, как я теперь уже понимаю, глубоко-оздоровительный характер. И вспомнилось, что где-то после двух лет достаточно драматического ввинчивания и по 40 часов в неделю адaптирования в родную канадскую реальность, моя родная жена, чего-то там насмотревшись и кого-то там наслушавшись, вдруг заявила о своём бесповоротном решении бросить жить в рентном жилье и наконец купить своё собственное. С mortgage, как ни странно, никаких проблем не возникло, а вот с риэлтором как-то не заладилось с самого начала: ну все, что ни покажет – не то и не туда. Так, к счастью, продолжалось недолго – наверное, он выдохся или, скорее, понял, что мы уже так осатанели, что готовы всё это бросить. Потом я стал сам энергично искать дом. И, о чудо, что-то найдено, и риэлтор, как кажется, технически присутствует, но что-то не в теме и как-то странно расслаблен, и поиск вести нужно опять самому, и принятие решения – самому, и с ценой до последнего – самому, а он вдруг что-то про какие-то multiple offers, как из-под земли выскочившие, и так далее и тому подобное. Одним словом – мука мученическая.

Часть 3. Дурацкий вопросник, или Апология риэлтора (Агент покупателя)

И хотя остался какой-то осадок (да мы за такие-то деньжищи – горы мирного атома с поворотом сибирских рек в пятилетку за три года), всё же было желание разобраться, что тут не так. Теперь-то понимаю, что мы так сильно хотели купить, а он, очевидно, – продать, что совсем позабыли уяснить и понять, что же нам нужно.

Так как же убрать всю эту путаницу и бессмыслицу, когда риэлтор превращается в сказочного персонажа со сложной судьбой (пойди туда, не знаю куда, принеси то, не знаю что, но при этом будь всегда под рукой и на посылках), а покупатель, уже почти недовольный не оказанным (ещё или уже?) сервисом (казалось, король и Кинг-Конг рынка недвижимости), начинает чувствовать себя лишним на этом пиршестве multiple offers и всякой прочей жути? Вся соль в том, как правильно построить отношения с риэлтором, а ему с тобой, особенно, если ты за его услуги не платишь. И вы знаете, как впрочем всё в Канаде, даже самый сложный вопрос находит своё естественное решение, когда начинаешь им озадачиваться. Вот где начинаешь осознавать значение казалось бы дурацких вопросов, которые было бы уместно услышать от риэлтора или задать самому себе в самом начале, ещё до всех поисков. А что он, этот чудак, вообще о нас знает? Надо сказать, что методика этого взаимного понимания существует и активно применяется. Когда я её обнаружил и опробовал – моим восторгам не было конца. Совершенно простая вещь – каждый, кто хочет воспользоваться моими услугами как агента покупателя, прежде всего и без всяких исключений получает по-email две странички Buyers 30 Questionnaire. Затем, если это семья, я прошу всех, чьи подписи будут под контрактом, ответить на эти совершенно простые (ну просто казалось бы очевидные) вопросы, что занимает 10 минут. Потом можно и поговорить. Место встречи значения не имеет, можно и кофе попить. Обычно – это 20-30 минут. И всё, я начинаю быстро искать, подготовив сравнительный анализ просмотров. Я знаю, что нам нужно, а мои покупатели сохраняют время и силы. Ну, а сохранить их деньги при покупке – это уже моя работа.

Ладно, томить вас больше не буду, да и мне уже на сегодня сворачиваться пора. Продолжим в следующий раз. А всем интересующимся в качестве бонуса готов выслать список этих совершенно дурацких вопросов, ответы на которые позволят реально сэкономить время и деньги при покупке недвижимости в Ванкувере. Ваши заявки посылайте на мой адрес miskvortsov@gmail.com и вообще заходите на сайтwww.FullServiceLessCommissions.ca, а если какой-то вопрос – звоните                   .

С пожеланиями успеха в этом благородном деле,

Ваш Михаил Скворцов (One Percent realty ltd, Vancouver)